Вопросы о ТСЖ

Договор управления с ТСЖ: миф или реальность?

Практика Ассоциации ТСЖ г. Нижнего Новгорода показывает, что за последние несколько лет граждане — собственники помещений в многоквартирных домах стали более грамотными в вопросах жилищного законодательства, все с большим доверием относятся к такой форме управления домом, как ТСЖ, и чаще предпринимают усилия для замены управляющих организаций, работа которых их не устраивает. Но сменить управляющую организацию — значит не просто отказаться от услуг нерадивого управленца. Необходимо найти более добросовестную и эффективную форму управления. В свою очередь ТСЖ зачастую могут конкурировать в вопросах профессионализма и экономии со многими управляющими компаниями. Однако ни для кого не секрет, что создание ТСЖ в доме — дело весьма трудоемкое, а работа в товариществе требует сил, времени и заинтересованности. В связи с этим вполне понятно желание собственников дома не создавать новое товарищество, а доверить управление домом уже существующему и хорошо себя зарекомендовавшему ТСЖ. Как это можно сделать?

Но если подобных условий нет, а желание перепоручить свой дом именно этому ТСЖ велико, то придется рассматривать другие варианты. Например, тот, который вынесен в заголовок статьи: собственники помещений в доме могут выбрать в качестве способа управления управляющую организацию и заключить договор управления с ТСЖ. К сожалению, на наш взгляд, такой подход не соответствует действующему законодательству в силу нескольких обстоятельств.

В ст. 161 ЖК РФ указано, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из предложенных способов управления: непосредственное управление, управление ТСЖ, жилищным, иным специализированным потребительским кооперативом либо управляющей организацией. Безусловно, в широком смысле понятие «управляющая организация» наряду с управляющими компаниями, индивидуальными предпринимателями включает в себя и ТСЖ (ЖСК, ЖК и т. д.), но в контексте приведенной нормы понятия «управляющая организация» и «ТСЖ» противопоставлены. Управление посредством ТСЖ реализуется путем создания и участия собственников жилья в товариществе, а управление посредством управляющей организации — путем заключения договора управления с управляющей компанией.

Надо сказать, что законодатель несколько непоследователен в определении терминов, что, в частности, и порождает недопонимание. Так, в п. 3 Правил предоставления коммунальных услуг под управляющей организацией понимается юридическое лицо любой организационно-правовой формы, выступающее исполнителем по договору управления многоквартирным домом. Жилищный кодекс же следует другой логике. Об этом косвенно свидетельствует и определение сторон договора управления в ст. 162 ЖК РФ. По договору управления многоквартирным домом одна сторона — это управляющая организация, а другая — собственники помещений в многоквартирном доме, органы управления товарищества собственников жилья либо органы управления жилищного кооператива или органы управления иного специализированного потребительского кооператива. На наш взгляд, воля законодателя здесь выражена достаточно четко, и, если бы исполнителем по договору управления могло быть ТСЖ, в определении сторон этот факт получил бы свое отражение.

Таким образом, выбрать в качестве способа управления управляющую организацию, а в качестве такой организации — ТСЖ, мы считаем, нельзя. Но перепоручить свой дом надежному товариществу все же можно, например, заключив договор на оказание услуг (выполнение работ) по содержанию и ремонту общего имущества.

М. А. Пургина
Руководитель юридического отдела Фонда жилищного просвещения
«Ассоциация ТСЖ г. Нижнего Новгорода»

Версия для печати