Вопросы о ТСЖ

Управление многоквартирным домом, осуществляемое ТСЖ, может уступать в качестве услугам профессиональной управляющей организации, однако по стоимости как способ управления ТСЖ предпочтительнее. Казалось бы, это взаимоисключающие обстоятельства. Но, оказывается, достоинства ТСЖ и управляющей организации можно совместить. О том, как это сделать, читайте в нашей статье.

Исходя из смысла ст. 135 ЖК РФ, в которой дано определение ТСЖ, товарищество создается собственниками помещений для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. Представляется, что, выбирая ТСЖ в качестве способа управления своим домом, граждане делают этот выбор осознанно, отдавая себе отчет в последствиях такого выбора. Управление многоквартирным домом товариществом, как и другие способы управления, имеет свои безусловные преимущества. Но в то же время такой способ управления не лишен недостатков. Так, многие авторы справедливо отмечают, что управление домом с помощью ТСЖ не является профессиональным. Учитывая, что далеко не в каждом доме можно найти граждан, желающих посвятить значительную часть своего времени управлению домом и обладающих при этом достаточными знаниями для этого, ТСЖ становится неспособным качественно управлять домом без привлечения специалистов. Жилищный кодекс принял указанную особенность во внимание и предоставил ТСЖ право передавать управление многоквартирным домом профессиональной управляющей организации. Такое право предоставлено пп. 1 п. 1 ст. 137, в соответствии с которым ТСЖ может заключать договор управления многоквартирным домом, и пп. 4 п. 1 ст. 148 ЖК РФ, согласно которому правление ТСЖ обязано управлять многоквартирным домом или заключить договор на управление им. Рассмотрим механизм реализации указанного права.

Объем передаваемых функций

Право ТСЖ передать многоквартирный дом в управление профессиональной управляющей организации может быть реализовано в одной из двух форм:

• ТСЖ передает все функции по управлению многоквартирным домом управляющей организации;
• ТСЖ передает управляющей организации часть функций, связанных с управлением многоквартирным домом. Оставшаяся часть функций осуществляется при этом самим товариществом.

При второй форме происходит «разделение компетенции» между ТСЖ и управляющей организацией. Представляется, что данная форма наиболее эффективна. Часть функций ТСЖ в силах осуществлять самостоятельно, поэтому передача всех функций по управлению другой организации приведет к росту затрат на управление домом. Более того, в том случае, если ТСЖ отказывается от осуществления всех функций по управлению домом в пользу профессиональной организации, ставится под сомнение необходимость существования самого товарищества. Однако это не означает, что при предпочтении первой формы ТСЖ необходимо ликвидировать.

Выбирая ТСЖ в качестве способа управления многоквартирным домом, собственники помещений выражают доверие тем людям, которых избирают в правление товарищества. Доверие собственников предполагает, что правление будет самостоятельно определять, каким образом должно осуществляться управление домом. Поэтому не исключено, что все функции по управлению будут переданы профессиональной управляющей организации, если правление ТСЖ посчитает такой способ управления наиболее эффективным. В этом случае управляющая организация несет полную ответственность перед товариществом, а ТСЖ — перед своими «избирателями», то есть собственниками помещений в доме. Таким образом, даже при осуществлении всех функций по управлению специализированной организацией, существование ТСЖ в некоторых случаях необходимо для того, чтобы оправдать оказанное жителями дома доверие при выборе товарищества в качестве способа управления многоквартирным домом.

Способ реализации права ТСЖ на передачу дома в управление профессиональной организации — заключение договора управления. По договору управления многоквартирным домом управляющая организация по заданию правления ТСЖ в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Исходя из смысла ст. 148 ЖК РФ, от имени ТСЖ такой договор вправе заключить правление товарищества. Это означает, что общее собрание членов ТСЖ или общее собрание собственников помещений проводить не нужно. Единственное, председатель правления ТСЖ не вправе самостоятельно, без одобрения правления, заключить указанный договор. В противном случае такой договор будет считаться заключенным с превышением полномочий.

Все решает договор

Взаимоотношения ТСЖ и управляющей организации и полностью будут зависеть от условий заключенного между ними договора. По договору управления многоквартирным домом управляющей организации могут быть переданы следующие обязанности и полномочия правления ТСЖ:

• предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в доме;
• предоставление коммунальных услуг собственникам помещений;
• заключение договоров от имени ТСЖ, в том числе о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, а также на обслуживание, эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества дома, предоставление коммунальных и иных услуг с иными организациями в интересах собственников помещений многоквартирного дома;
• обеспечение проведения работ по капитальному ремонту общего имущества в соответствии с решением общего собрания собственников помещений;
• обеспечение соблюдения прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме при установлении условий и порядка владения, пользования и распоряжения общей собственностью;
• принятие мер, необходимых для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, затрудняющих реализацию прав владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения собственников помещений общим имуществом в многоквартирном доме или препятствующих этому;
• заключение договоров во исполнение решений общего собрания, в том числе о сдаче в аренду общего имущества дома, включая размещение рекламоносителей с использованием общего имущества дома, и передаче иных прав на общее имущество;
• представительство ТСЖ во взаимоотношениях с третьими лицами;
• ведение бухгалтерского учета, составление и представление бухгалтерской отчетности ТСЖ в налоговые органы;
• начисление и сбор платы со всех собственников жилых и нежилых помещений в доме за предоставление услуг и осуществление работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества, коммунальных услуг, начисление и сбор взносов с членов ТСЖ, установленных решением общего собрания;
• составление годового финансового плана ТСЖ и представление его на утверждение ежегодному общему собранию членов ТСЖ;
• ежегодный отчет перед общим собранием по вопросам деятельности ТСЖ, в том числе финансовой, в связи с исполнением управляющей организацией своих обязательств по договору;
• ежегодное составление и представление общему собранию смет доходов и расходов;
• получение бюджетных средств (субсидий, финансовой помощи), предоставляемых ТСЖ в соответствии с действующим законодательством, и обеспечение их расходования в соответствии с целевым назначением.

Необходимо отметить, что в случае заключения с управляющей организацией договора управления многоквартирным домом ТСЖ не должно подписывать договоры ресурсоснабжения с ресурсоснабжающими организациями. При такой организации договорных отношений формирование заказа представителями собственников помещений в лице органов управления ТСЖ будет сочетаться с исполнением профессионального управления на основании договора управления многоквартирным домом. В указанном случае все потребляемые в многоквартирном доме коммунальные ресурсы должны подаваться товариществу управляющей организацией (Письмо Минрегиона РФ от 03.05.2007 N 8326-РМ/07). Однако ответственным перед собственниками остается ТСЖ, о чем пойдет речь далее.

Проблема взыскания задолженности с собственников помещений в условиях передачи функций по управлению от ТСЖ к управляющей организации может быть разрешена разными способами. Так, договором может быть предусмотрено право управляющей организации самостоятельно обращаться в суд за взысканием задолженности с собственников помещений. Если договором этот момент не оговорен, представляется, что по задолженности перед управляющей организацией будет отвечать ТСЖ. Разрешение указанной проблемы зависит в том числе и от механизма приема платежей от собственников.

Так, возможен вариант, при котором в силу условий договора начисление и прием платы за услуги осуществляется управляющей организацией. В данном случае для взыскания задолженности управляющая организация обращается в суд с исками к собственникам помещений. Если прием платежей осуществляется ТСЖ, то управляющей организации целесообразней требовать возмещения задолженности от товарищества.
Что касается взаимоотношений с гражданами-собственниками помещений в многоквартирном доме, то непосредственную ответственность перед ними несет ТСЖ, которое они избрали в качестве способа управления домом. Все претензии граждане вправе предъявлять именно ТСЖ. Взаимоотношения ТСЖ и управляющей организации для собственников помещений не имеют значения. Если товарищество считает, что управляющая организация ненадлежащим образом исполняет договор управления многоквартирным домом, оно вправе обратиться к профессиональной организации в порядке регресса.

В случае если до передачи функций по управлению многоквартирным домом ТСЖ уже осуществляло свою деятельность, целесообразно передать профессиональной управляющей организации лишь часть функций, осуществление которых для товарищества является наиболее проблематичным. В таком случае может не возникнуть необходимости увольнения работников. Если же правление ТСЖ приняло решение передать все функции по управлению, держать целый штат работников неоправданно. В этом случае достаточно будет оставить правление ТСЖ, осуществляющее свою деятельность на добровольных началах.

Подводя итог вышесказанному, можно сделать вывод, что предусмотренный ЖК РФ институт передачи дома в управление от ТСЖ к управляющей организации является надежным механизмом, обеспечивающим эффективное управление многоквартирным домом, осуществляемое силами профессиональных управленцев. Указанный механизм позволяет избежать таких недостатков управления при выборе ТСЖ, как дефицит специальных знаний в сфере управления многоквартирными домами у членов правления, нехватка у них времени (в силу занятости на основной работе) для решения текущих вопросов.

Г. Ю. Шарикова

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 3, март 2008 г.
http://gkh.avbn.ru/
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499) 257-0772, e-mail: info@audar-press.ru

Версия для печати