Вопросы о ТСЖ

Создание ТСЖ путем реорганизации ЖСК.

В чем отличие ЖСК от ТСЖ? На что обратить внимание при проведении собрания членов ЖСК? Какие документы представляются при реорганизации ЖСК в ТСЖ? В чем особенности проведения реорганизации? На эти вопросы, продолжая начатый в прошлом номере журнала разговор о процедуре создания ТСЖ, отвечает специалист Нижегородской ассоциации ТСЖ.

Правовое регулирование в отношении жилищно—строительного кооператива и товарищества собственников жилья как форм управления многоквартирным домом во многом сходно. Так, структура органов управления, порядок распоряжения общим имуществом и ведения хозяйственной деятельности товарищества и кооператива аналогичны. Между тем, необходимо отметить существенные различия в целях создания ЖСК и ТСЖ. В соответствии со ст. 110 и 135 ЖК РФ ЖСК создается для удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме, а ТСЖ — для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Таким образом, по мысли законодателя, ЖСК является формой управления многоквартирным домом, предшествующей ТСЖ. Свидетельство тому — п. 2 ст. 129 ЖК РФ, согласно которому на отношения собственности в многоквартирном доме в жилищном кооперативе при условии полностью выплаченного паевого взноса хотя бы одним членом жилищного кооператива распространяется действие гл. 6 ЖК РФ об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме (объекте деятельности ТСЖ). Кроме того, до недавнего времени ст. 14 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» императивно обязывала ЖСК реорганизовываться в ТСЖ при выплате пая всеми членами кооператива до 1 января 2007 года, однако данное положение было отменено Федеральным законом от 30.06.2006 N 93-ФЗ. Согласно ст. 122 ЖК РФ реорганизация стала не обязанностью, а правом ЖСК. В связи с внесением этих изменений процесс реорганизации ЖСК в ТСЖ, набравший к тому времени большие обороты, сильно замедлился.
На сегодняшний день реорганизация ЖСК по-прежнему остается актуальной, поскольку большинство кооперативов, созданных еще в период действия Жилищного кодекса РСФСР, имеет устаревшие учредительные документы, которые не соответствуют действующему законодательству.
Реорганизация ЖСК в ТСЖ регулируется целым рядом нормативно-правовых актов, основными из которых являются ГК РФ, ЖК РФ, Закон о регистрации. Стоит сразу отметить, что реорганизация ЖСК по своей сути является созданием ТСЖ, поэтому к данной процедуре применимы все правила, предусмотренные для последнего, с небольшими дополнениями, характерными для особенного способа создания организации — реорганизации юридического лица.

Данный процесс можно условно разделить на два этапа:

• первый — принятие решения о реорганизации ЖСК в ТСЖ на общем собрании членов ЖСК; 
• второй — государственная регистрация реорганизации ЖСК.

Что касается первого этапа, то при проведении общего собрания членов ЖСК следует учитывать, что такое собрание будет правомочно для создания ТСЖ, только если на нем будут присутствовать члены кооператива, которые имеют более 50% от общего числа голосов (в соответствии со ст. 45 ЖК РФ). Другими словами, имеет смысл проводить подобное собрание только в тех кооперативных домах, где члены выплатили паевые взносы полностью и получили право собственности на жилые помещения.
В повестку общего собрания членов ЖСК должны войти следующие вопросы:

• выборы председателя и секретаря собрания;
• реорганизация ЖСК в ТСЖ;
• утверждение Устава ТСЖ;
• выборы Правления ТСЖ, Председателя Правления ТСЖ, Ревизионной комиссии (ревизора);
• утверждение передаточного акта.

Таким образом, при создании ТСЖ путем реорганизации ЖСК в повестку собрания добавляются всего два новых пункта по сравнению с созданием ТСЖ «с чистого листа», а именно принятие решения о реорганизации и утверждение передаточного акта. На втором из них следует остановиться подробнее.
В соответствии с п. 5 ст. 58, ст. 59 ГК РФ при преобразовании юридического лица одного вида в юридическое лицо другого вида (при изменении организационно-правовой формы) ко вновь возникшему юридическому лицу переходят права и обязанности реорганизованного юридического лица в соответствии с передаточным актом. Передаточный акт должен содержать положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизованного юридического лица в отношении всех его кредиторов и должников, включая и обязательства, оспариваемые сторонами. Передаточный акт должен быть предварительно составлен бухгалтером ЖСК на основе бухгалтерского баланса, действительного на момент проведения собрания. Непредставление в регистрирующий орган передаточного акта вместе с учредительными документами является основанием для отказа в государственной регистрации.

Кроме передаточного акта в соответствии со ст. 14 Закона о регистрации в регистрирующий орган, которым на сегодняшний день является Федеральная налоговая служба, нужно представить:

1. подписанное заявителем заявление о государственной регистрации вновь возникающего ТСЖ, создаваемого путем реорганизации, по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 N 439. В заявлении подтверждается, что учредительные документы ТСЖ соответствуют установленным законодательством РФ требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах и заявлении о государственной регистрации, достоверны, что передаточный акт содержит положения о правопреемстве по всем обязательствам вновь возникшего юридического лица в отношении всех его кредиторов, что все кредиторы реорганизуемого лица уведомлены в письменной форме о реорганизации;
2. устав ТСЖ;
3. решение о реорганизации юридического лица — протокол общего собрания членов ЖСК;
4. документ об уплате государственной пошлины;
5. документ, подтверждающий представление в территориальный орган ПФР сведений в соответствии с пп. 1-8 п. 2 ст. 6 и п. 2 ст. 11 Федерального закона от 01.04.1996 N 27-ФЗ «Об индивидуальном (персонифицированном) учете в системе обязательного пенсионного страхования». Эта справка выдается Пенсионным фондом по месту нахождения реорганизуемого ЖСК. Она подтверждает, что страхователем представлены сведения о работающих у него застрахованных лицах, о страховых взносах на обязательное пенсионное страхование, а также о страховом стаже для включения в индивидуальные лицевые счета застрахованных лиц.

Кроме того, ст. 60 ГК РФ и пп.«а» п. 1 ст. 14 Закона о регистрации требуют обязательного письменного уведомления о реорганизации всех кредиторов и контрагентов по договорам ЖСК. Данное уведомление должно содержать информацию о преобразовании ЖСК в ТСЖ, а также адрес создаваемого ТСЖ. К тому же уведомление о реорганизации подается в журнал (официальным изданием для подачи такого рода уведомлений на сегодняшний день является «Вестник государственной регистрации»), а документы, подтверждающие этот факт, представляются в ИФНС.
Срок государственной регистрации реорганизации ТСЖ — 5 рабочих дней, на шестой рабочий день заявителю выдается свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ.
В настоящее время половину расходов на преобразование ЖСК в ТСЖ берет на себя Администрация г.Н. Новгорода согласно п. 2 Постановления Главы Администрации г.Н. Новгорода от 15.11.2007 N 5381 «О формировании благоприятных условий для образования и деятельности товариществ собственников жилья». В соответствии с тем же документом (п. 5) некоммерческому партнерству «Нижегородская ассоциация ТСЖ» рекомендовано оказывать содействие ЖСК в подготовке пакета документов по реорганизации в ТСЖ и регистрации.

От редакции.
Как известно, чтобы получить средства из Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства, власти муниципального образования вынуждены обеспечить минимальное количество многоквартирных домов, в которых были бы созданы ТСЖ (пп. 3 п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.2007 N 185-ФЗ). Некоторые эксперты усмотрели в таком требовании нарушение конституционного права граждан на свободу вступления в объединение (ч. 2 ст. 30 Конституции РФ). Однако правовая норма действует, чиновники работают и даже рапортуют о скором начале распределения средств фонда. Поэтому на местах условия предоставления финансовой поддержки за счет средств фонда так или иначе выполняются. Одной из возможностей увеличить количество ТСЖ (подчеркнем, только ТСЖ, а не «ТСЖ, жилищных кооперативов и иных специализированных потребительских кооперативов», как говорится в ЖК РФ) стала реорганизация имеющихся ЖСК в ТСЖ.

М. А. Чистякова

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 2, февраль 2008 г.
http://gkh.avbn.ru/
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499) 257-0772, e-mail: info@audar-press.ru

Версия для печати