Вопросы по общему имуществу

Учет жилых зданий в товариществах собственников жилья

В процессе реформирования жилищно-коммунального хозяйства появились и развиваются товарищества собственников жилья. При существующих в настоящее время формах собственности (частная, муниципальная, государственная) жилой дом больше не может рассматриваться как неделимый объект учета, а формирование его стоимости происходит на нескольких этапах.

Права и формирование стоимости

Согласно ст. 135 Жилищного кодекса РФ товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом.

Как учесть дом на балансе — один из первых вопросов, который возникает при создании ТСЖ. Чтобы разобраться, что именно и как учитывать, нужно проследить схему возникновения самого объекта и прав на него.

Основная трудность связана с путаницей понятий вещных прав и объектов этих прав. Жилой дом возникает как объект вещных прав только после государственной регистрации объекта. Последующая регистрация права собственности на этот объект (его части) возможна соответственно только после появления самого объекта права.

Последовательность этапов следующая:

1. возведение дома как нового материального объекта;
2. установление соответствия объекта стандартам, регулирующим его пригодность для использования по назначению, — фиксирование завершенного строительства — регистрация объекта;
3. возникновение права собственности на объект недвижимости и отдельные его части.

Появление жилого дома как объекта бухгалтерского учета в ТСЖ становится возможным после хотя бы частичного исполнения третьего этапа.

В соответствии с п. 2 ПБУ 2/94 «Учет договоров (контрактов) на капитальное строительство» инвестор — юридическое или физическое лицо, осуществляющее вложения собственных, заемных и привлеченных средств в создание и воспроизводство основных средств, а застройщиком признается инвестор и иные юридические и физические лица, уполномоченные инвестором осуществлять реализацию инвестиционных проектов по капитальному строительству.

При последующей застройке и определенных условиях ТСЖ может выступать как заказчиком (приобретая участки земли) и инвестором (инвестируя средства в строительство), так и застройщиком (уполномочивая других лиц на реализацию проекта).

Отношения по формированию и запуску инвестиционного проекта возникают гораздо раньше, чем в схему взаимоотношений сторон включаются конечные потребители (соинвесторы). Будущие собственники смогут получить свидетельства о собственности только после завершения договоров долевого участия в инвестировании и подписания актов приемки-передачи квартир, но создать ТСЖ они могут и до этого момента. В соответствии со ст. 139 ЖК РФ право создания ТСЖ теперь принадлежит исключительно собственникам.

В п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположен дом с элементами озеленения и благоустройства, наравне с лестницами, лифтами, инженерным оборудованием отнесен к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме. Структура объекта усложняется после обмера площадей, которые подразделяются по назначению на:

• площадь жилых помещений;
• площадь нежилых помещений;
• площадь общих помещений.

На основании этой градации единый объект учета — жилой дом состоит из следующих элементов:

• жилые помещения (квартиры) собственников;
• нежилые помещения собственников;
• общедомовое имущество (в том числе общие помещения, инженерные сети и оборудование, лифты и т. д.).

Выбытие внеоборотных активов при передаче инвестором площадей конечным потребителям (соинвесторам) сопровождается подписанием актов приемки-передачи по договорам долевого участия в инвестировании и отражается записью: дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы», кредит счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на сумму стоимости передаваемой площади. Применение счета 91 обусловлено п. 11 ПБУ 10/99 «Расходы организации».

После этого соинвесторы могут зарегистрировать свои права. Законодательно полноправным хозяином признается собственник, несмотря на то что фактические владельцы, не оформившие собственность, также являются лицами, обладающими некоторыми возможностями собственника де-факто, как в отношении прав (например, владение и пользование, создание ТСЖ), так и в отношении обязанностей (например, оплата коммунальных услуг). Оплата приобретателем коммунальных услуг часто предусматривается непосредственно договором о долевом участии в инвестировании и определяется моментом передачи ему имущества (подписанием акта приемки-передачи), в связи с которым новый владелец принимает на себя обязательства по возмещению этих расходов.

В соответствии со ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом. Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Поскольку сначала осуществляется регистрация объекта прав — жилого дома (самостоятельно и (или) в составе комплекса, которому как объекту недвижимого имущества присваивается уникальный признак — номер), а потом — регистрация самих прав и в законодательстве однозначно не указано, с момента какой «такой» регистрации возникает право собственности, то собственником по общему правилу становится лицо, к которому фактически перешло во владение и пользование имущество. Однако распорядиться им он не сможет, пока не зарегистрирует свое законное право в надлежащем порядке.

Таким образом, в ТСЖ могут входить только лица, либо уже зарегистрировавшие свое право собственности, либо те, кому будет оформлено право собственности на помещения в строящихся домах, и все они обязаны возмещать расходы на содержание. Расчет доли участия такого владельца может осуществляться на основе обмеров бюро технической инвентаризации, паспорта квартиры и данных договора на долевое участие в инвестировании, т.е. документов, являющихся основаниями регистрации права собственности.

Что касается размера передаваемого в управление ТСЖ общедомового имущества, то поскольку согласно ст. 143 ЖК РФ членство в ТСЖ является добровольным, теоретически в управление ТСЖ может быть передана только доля общего имущества, принадлежащая вступившим в него собственникам. Однако ЖК РФ закрепляет за ТСЖ определенные права на все общее имущество объектов, которым товарищество управляет, а в соответствии с п. 1 ст. 136 ЖК РФ собственники могут создать только одно ТСЖ.

Бухгалтер ТСЖ принимает на баланс имущество целиком, но в размере только тех отдельных частей общего имущества, которые на правах оперативного управления переходят товариществу при его создании. По общему правилу эти права подлежат государственной регистрации, но поскольку в случае с ТСЖ налицо ситуация, когда они являются объектом отношений между участниками (членами) организации и самой организацией, правомерность такой передачи для ТСЖ фиксируется в его уставе. Гражданским законодательством не предусмотрены специальные виды прав, на основании которых ТСЖ могло бы управлять имуществом. На практике структура состава членов и нечленов товарищества может меняться, а в уставе закрепляется общий порядок вступления новых членов в товарищество, выбытия из него и соответственно основания возникновения и прекращения прав ТСЖ на оперативное управление общим имуществом собственников многоквартирного дома. Юридически получение права на оперативное управление долями закрепляется путем регистрации самого ТСЖ как юридического лица.

Регистрация ТСЖ согласно п. 3 ст. 136 ЖК РФ осуществляется в соответствии с законом РФ «О государственной регистрации юридических лиц». Возможные противоречия разных собственников по управлению общим имуществом пока устраняются с помощью применения принципа «правоты большинства», на котором основана сама возможность создания ТСЖ: принятие такого решения собственниками (будущими собственниками), обладающими более 50% голосов (ст. 136, 139 ЖК РФ).

Регистрация ТСЖ как юридического лица дает товариществу право вести уставную и коммерческую деятельность, а также требовать возмещения своих расходов от собственников и владельцев независимо от их членства.

Таким образом, ТСЖ получает общее имущество в управление не от заказчика или инвестора, а от собственников (на правах оперативного управления). От заказчика товарищество получает техническую документацию на объект, чертежи, спецификации и технические паспорта на установленное в доме оборудование, договоры на обслуживание, которые были временно заключены с обслуживающими организациями. Инвестор передает ТСЖ списки участников долевого инвестирования, размеры их долей, состав реализованных и нереализованных нежилых помещений, информацию о долевом соотношении в стоимости жилых помещений, нежилых помещений, общего имущества и земельного участка и т.д. Все это лишь частично отражается в бухгалтерском учете имущества, принятого в управление, а необходимо в большей степени для правильных расчетов, распределения долей участия и осуществления функций управления.

Наиболее распространенными ошибками бухгалтеров ТСЖ являются постановка объекта на учет по факту получения от заказчика и инвестора указанных документов, а также постановка на учет объекта целиком, без выделения передаваемого в управление общего имущества.

В бухгалтерском учете отдельные объекты учета, входящие в комплекс имущества, должны отражаться раздельно, поскольку каждый из этих объектов может быть идентифицирован отдельно от остального имущества, а также изменять свои характеристики в процессе управления. Например, земельный участок может измениться по размеру и соответственно по стоимости. Виды общего имущества могут быть определены на основании перечня, содержащегося в п. 1 ст. 36 ЖК РФ.

Учет общего имущества

В соответствии с п. 6 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» ТСЖ должно отразить единый инвентарный объект (жилой дом), земельный участок и прочее общее имущество, принадлежащие собственникам на праве общей собственности, а товариществу на правах оперативного управления. В связи с тем что некоторые элементы общего имущества (например, инженерные сети) в силу своего конструктивного единства в доме не могут быть выделены в самостоятельный объект учета, они должны учитываться в составе комплексного объекта (дома). Другие элементы общего имущества (элементы благоустройства, озеленения, ограждения) выступают как самостоятельные учетные единицы.

Наличие у ТСЖ прав, представляющих собой ограниченный вариант права собственности, установлено п. 2 ст. 137 ЖК РФ. По своим признакам это соответствует праву оперативного управления, определенному в ст. 296 ГК РФ.

Бухгалтерский учет общего имущества характеризуется прежде всего тем, что оно применяется для оказания услуг собственникам, чтобы они могли использовать по назначению свои квартиры.

Общее имущество, находящееся в управлении ТСЖ, представляет собой один из активов товарищества. Любое управление предполагает наличие определенного объекта управления и прав на осуществление управления этим объектом. Как правило, любая управляющая коммерческая компания при получении объекта в оперативное управление ставит его на баланс как основное средство. В случае с некоммерческим товариществом отражаемое на его балансе имущество является моментным показателем стоимости общего имущества в составе «Фонда во внеоборотных активах» по счету 86 «Целевое финансирование».

Кроме того, это имущество используется в течение длительного времени, и ТСЖ не предполагает его последующую перепродажу.

Другим важным критерием является то, что общее имущество собственников обладает способностью приносить основную экономическую выгоду, снижая стоимость обслуживания, позволяя использовать некоторое имущество для получения дополнительных доходов (например, площади стен фасадов, присоединения к своим сетям других объектов за плату и т. п.).

Вопрос об учете жилищного фонда на балансе ТСЖ или за балансом является дискуссионным. Среди аргументов «за» учет на балансе приводятся следующие:

1. Для ТСЖ общее имущество собственников является объектом, отвечающим всем признакам, которые необходимы для его принятия к учету в качестве основных средств, перечисленных выше, и принадлежит товариществу на праве управления, представляющего собой ограниченное право собственности.
   Поскольку сторонами взаимоотношений, касающихся общего имущества, выступают, с одной стороны, собственники, как правило, физические лица, не являющиеся субъектами бухгалтерского учета, с другой — ТСЖ (организация), то вопрос о том, на чьем балансе это имущество должно быть учтено, вообще не возникает, так как это можно сделать только на балансе ТСЖ.
2. Жилищный фонд (включая то, что составляет общее имущество) традиционно учитывался на балансе различных организаций (как правило, государственных), и его статистический совокупный учет отражал состояние дел в этом секторе в рамках отдельных городов, регионов и страны в целом. Вывод показателей жилого фонда за баланс при отсутствии предусмотренных для этого забалансовых строк и унифицированной методики учета повлечет искажение совокупной оценки состояния жилищного фонда.
3. В условиях недостаточной регламентации учета и противоречивости законодательства учет общего имущества собственников на балансе ТСЖ отвечает существующим нормам, хотя они не совершенны.

«Против» приводятся следующие аргументы:

1. ТСЖ не является собственником, а создается лишь с целью управления. В ЖК РФ не оговорено, что управление оперативное. Оперативное управление является видом ограниченного права собственности в соответствии с ГК РФ (гражданско-правовой термин).
2. Износ жилищного фонда учитывается за балансом, поэтому и сам объект следует учитывать за балансом.
3. В случае если для ТСЖ будет отменено освобождение от уплаты налога на имущество, то учет общего имущества собственников на балансе будет вести нецелесообразно.

Ввиду недостаточности законодательства и отсутствия регламентации учета в ТСЖ бухгалтер может руководствоваться собственным профессиональным суждением и применять любой из подходов.

По нашему мнению, оправданным является учет общего имущества собственников на балансе ТСЖ. Показателен простой пример. По решению собственников ТСЖ приобретает общие приборы учета тепла, или строит детскую площадку перед домом, или ставит ограждение территории. Если это имущество не следует учитывать на балансе, то возможно ли учитывать тогда на балансе расчеты и хозяйственные факты по его приобретению и финансированию со стороны собственников? Соблюдая законодательство, ТСЖ обязано учесть на балансе и начисление целевого взноса собственникам, и получение от них этих средств, и оплату их продавцам или изготовителям. А как быть с созданным имуществом? Его же нельзя признать расходом и просто списать за баланс. Списание актива, если это не денежные средства, товары или продукция, осуществляется через счет 91 «Прочие доходы и расходы». Одним из необходимых условий признания расхода в бухгалтерском учете является уверенность в уменьшении экономических выгод организации в результате конкретной операции, которая имеется в случае, когда организация передала актив. Кому ТСЖ может передать такой актив? Только собственникам, причем всем сразу, т.е. коллективу. А коллективом собственников и является ТСЖ. Значит, никуда ТСЖ эти активы не передает, а экономические выгоды товарищества с учетом его ограниченных прав на распоряжение общим имуществом не уменьшаются. Следовательно, активы остаются на балансе ТСЖ.

Принятие к учету имущества каждого вида будет отражаться по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» на субсчете «Приобретение отдельных объектов основных средств» в корреспонденции со счетом 86 «Целевое финансирование».

В ПБУ 6/01 и Законе «О бухгалтерском учете» установлено, что первоначальной стоимостью безвозмездно полученных основных средств признается их текущая рыночная стоимость на дату принятия к бухгалтерскому учету. Таким образом, у ТСЖ, получающего в управление общее имущество, возникает необходимость подтвердить рыночную цену полученного объекта.

Таким образом, установленная при вступлении в ТСЖ рыночная цена общего имущества последовательно должна применяться и в дальнейшем. В п. 14 ПБУ 6/01 установлено, что стоимость основных средств, по которой они приняты к бухгалтерскому учету, не подлежит изменению, кроме случаев, установленных законодательством Российской Федерации. Следовательно, при отсутствии фактов достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации или частичной ликвидации*(1) стоимость общего имущества меняться не должна.

Основная трудность, с которой сталкиваются ТСЖ при необходимости таких расчетов, — отсутствие информации о стоимостном соотношении отдельных элементов общедолевой собственности и другого имущества. Заказчик-застройщик, как правило, не проводит данные расчеты и не информирует об этом ТСЖ или собственников. В этом случае товарищество может получить такую информацию только посредством экспертной оценки или рассчитать самостоятельно по разработанной методике.

Получив подтверждение рыночной цены и экспертную оценку удельного веса общего имущества объекта жилищного фонда и отдельных его составных частей, ТСЖ имеет возможность самостоятельно рассчитать стоимость принимаемого в управление имущества (его составных).

В бухгалтерском учете ТСЖ стоимость отдельных объектов общего имущества отражается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Вложения в приобретение отдельных объектов основных средств». Аналитический учет внутри этого субсчета будет вестись по каждому основному средству. Несмотря на материальное единство участка земли и построенного на нем строения, юридически такие объекты, как и их благоустройство, являются самостоятельными. ТСЖ организует аналитический учет так, чтобы впоследствии при отражении этих объектов на счете 01 «Основные средства» можно было бы определить стоимость переданного в управление имущества по его составным частям: общедомовое имущество, нежилые помещения в общедолевой собственности, земельный участок, объекты благоустройства и т.п. В процессе формирования стоимости имущества ТСЖ все дополнительные затраты на принятие его в управление (например, заработная плата бухгалтера, юриста, специалиста, осуществляющего расчет стоимости долей, получение санитарных паспортов объектов) полностью или частично относятся на вышеуказанные статьи в соответствующей пропорции, установленной товариществом. Эта операция будет отражаться по дебету счета 08 в корреспонденции со счетом 86. По сформированной стоимости объекты принимаются к учету в качестве основных средств записью:

Д-т сч. 01 «Основные средства»,

К-т сч. 08 «Вложения во внеоборотные активы».

Аналитический учет по счету 01 «Основные средства» ведется по однородным группам основных средств и по отдельным инвентарным объектам. В целях учетной классификации такими объектами для ТСЖ являются:

• общие элементы жилого дома в размере принятого в управление общего внутридомового имущества;
• нежилые помещения в общедолевой собственности;
• земельный участок;
• объекты внешнего благоустройства и т. д.

Основной принцип, который соблюдается ТСЖ, заключается в том, что стоимость этих объектов будет меняться только в случае достройки, дооборудования и т.п. , т.е. ее оценка в балансе может измениться только при фактическом изменении имущества, влияющем на его потребительские свойства (например, установка в подъездах металлических дверей с кодовыми замками, оборудование детской площадки и т. п.). После этих операций у ТСЖ имеется сальдо по счетам 01 и 86, причем сальдо последнего отражает как стоимость переданного в управление общего имущества, так и дополнительные затраты, которые могут подлежать возмещению членами товарищества в виде целевых или членских взносов.

Завершая операции с основными средствами, товариществу необходимо отразить источник финансирования. Для этого могут быть предложены два варианта.

Первый вариант — дебет счета 86 «Целевое финансирование», кредит счета 83 «Добавочный капитал». Данная запись содержится только в инструкции по применению Плана счетов, который не имеет статуса нормативного акта, и, следовательно, не обязательна.

Второй вариант — дебет счета 86 «Целевое финансирование», кредит счета 86, субсчет «Фонд во внеоборотных активах» — рекомендован Экспертным советом по методологии бухгалтерского учета в некоммерческих организациях (кроме бюджетных) при ИПБ России и Клубе бухгалтеров и аудиторов некоммерческих организаций.

По нашему мнению, второй вариант точнее отражает суть описываемой операции, поскольку передаваемое в управление имущество действительно формирует «Фонд во внеоборотных активах».

Отражать в учете источник финансирования в корреспонденции со счетом 83 «Добавочный капитал» целесообразно, когда речь идет о приобретении за счет средств целевого финансирования таких объектов общего имущества (например, компьютеры, мебель и т. п.), на которые ТСЖ будет иметь право собственности, а не оперативного управления.

В соответствии с ПБУ 1/98 «Учетная политика организации» в учетной политике должны быть отражены методы оценки активов, правила документооборота и технология обработки учетной информации.

Товарищество собственников жилья имеет право учитывать и оценивать принимаемое в управление имущество на основании следующих документов:

• устав ТСЖ — основной документ, которому должна соответствовать как уставная, так и коммерческая деятельность товарищества;
• техническая документация на дом и документы о государственной регистрации позволяют выявить распределение площадей по их назначению, а также состав общего имущества, виды собственности на индивидуальное имущество и состав владельцев;
• распоряжение Комитета по земельным ресурсам и землеустройству устанавливает границы земельного участка, закрепленного за объектом, и его общую площадь;
• информация заказчика-застройщика о стоимостном соотношении долей общего имущества собственников (или экспертная оценка) позволяет обоснованно выделять доли отдельных элементов по стоимости;
• заявление домовладельцев о вступлении в ТСЖ — основание для принятия к учету изменения в структуре членства. В ст. 143 ЖК РФ установлено, что членство в ТСЖ у собственника возникает именно с подачей заявления о вступлении в товарищество.

Очевидно, эти документы служат основанием для возникновения прав и обязанностей, но их недостаточно для целей бухгалтерского учета, поэтому в учетной политике дополнительно требуется зафиксировать:

• выбранные способы определения рыночной цены объектов;
• разработать и утвердить применяемую форму (документ) и методику расчета отдельных составляющих общедолевой собственности.

О. Н. Панкратова, ООО «Тилманкрауз девелопмент», Ю. Н. Снопок, Санкт-Петербургский торгово-экономический институт, «Бухгалтерский учет», N 8, апрель 2006 г.

*(1) В соответствии с п. 15 ПБУ 6/01 «Учет основных средств» переоценка основных средств предусмотрена только для коммерческих организаций, к которым ТСЖ не относится.

Версия для печати