Вопросы по общему имуществу

На практике передача необходимой документации далеко не всегда происходит гладко, и может затянуться на несколько месяцев. Прежде всего это относится к домам старого фонда: на многие здания техническая документация отсутствует либо сильно устарела и не может использоваться. Со следующего года запланирована паспортизация жилых домов (и в первую очередь тех, где созданы ТСЖ), но методика этого процесса лишь разрабатывается, а уже созданным ТСЖ зачастую приходится тратить немало времени и денег, чтобы получить полный пакет документов. Без технической документации собственники не могут перезаключать договоры с монополистами на поставку тепла, газа, электричества; не могут объективно представить состояние объекта, за который отныне отвечают. В конечном итоге обзавестись всей необходимой документацией придется каждому ТСЖ, и чем раньше начнется этот процесс, тем лучше: ведь все это время эксплуатация дома будет под вопросом: от одной обслуживающей организации уже отказались, а к другой дела еще не перешли… .
Есть и еще один фактор, влияющий на сроки передачи дома в управление ТСЖ либо управляющей компании — нередко ГУ ЖА и ЖКС не заинтересованы в передаче домов в управление другой организации

Основания для передачи дома ТСЖ

Для начала процесса передачи многоквартирного дома в ТСЖ необходимо предоставить в ГУ ЖА следующие документы: 

• протокол общего собрания собственников, на котором ТСЖ было выбрано в качестве управления многоквартирным домом (оригинал или нотариально заверенная копия); 
• свидетельство о государственной регистрации товарищества собственников жилья и устав; 
• ксерокопии регистрационного листа участников собрания; 
• если собрание было заочным, нужны бюллетени голосования собственников; 
• протокол об избрании председателя, правления и ревизионной комиссии ТСЖ; 
• если собственники выбрали управляющую компанию и передали ей функции управления, необходим договор с этой компанией, в котором обязательно должно быть указаны обязанности управляющей компанииосуществить приемку многоквартирного дома. Договор должен быть подписан правлением ТСЖ. 
• заявление о передаче дома в управление с подписью уполномоченного лица (если решение о выборе способа управления домом принималось с участием представителя от города, то нужна и его подпись).

При подаче этих документов заявитель должен будет предъявить документ, удостоверяющий личность.

Что нужно получить

Эксплуатирующая организация обязана передать собственникам жилое здание по акту приема-передачи (форма ОС-1а), авизо (письменное сообщение передающей организации, уведомляющее об оприходованиипринятого объекта) с приложением бухгалтерской и технической документации, «достаточной для определения границ эксплуатационной ответственности», как говорится в вышеупомянутом распоряжении жилищного комитета.
В пакет должны входить технический паспорт на дом, схемы сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.; паспорта котельного хозяйства, котловые книги; паспорта лифтового хозяйства; схемы и акты установки общедомовых и/или индивидуальных приборов учета; градостроительный и кадастровый план земельного участка; копии договор социального найма; списки льготников; инструкции по эксплуатации установленного оборудования; различные журналы и домовые книги и многое другое. Крайне желательно на этом этапе привлечь специалиста, который сможет проконтролировать наличие всех необходимых документов и правильность их составления.
ГУ ЖА издает приказ «о снятии с обслуживания жилого дома, и с этого момента начинается процесс перезаключения договоров с поставщиками коммунальных услуг и субподрядными организациями (вывоз мусора, обслуживание лифтового хозяйства, техническое обслуживание и текущий ремонт дома и т. д.), договоров с ВЦКП на предоставление льгот и субсидий гражданам, проживающим в данном доме.

Зачем нужна дефектная ведомость
Именно этот документ, прилагающийся к техническому паспорту на дом, даст собственникам четкое представление о том, чем они владеют, поможет определить приоритетность и очередность ремонтных работ. На основании дефектной ведомости объединение собственников может потребовать от эксплуатационных организаций устранения недоремонта прошлых лет. И, конечно, регулярно обновляемая ведомость будет служить надежным индикатором работы управляющей компании, если дом находится на ее обслуживании, и председателя ТСЖ как управленца.
Необходимость создания дефектной ведомости на дом нигде законодательно не закреплена. Если рассуждать логически, то ведомость должна быть сформирована еще до того, как на общем собрании начнут голосовать по вопросам управления домом. Несомненно, принимать столь значимые решения надо только обладая максимально полной информацией о состоянии дома и прилегающих к нему территорий. Возможно, что такие сведения могут повлиять на результат голосования.
На деле же составление дефектной ведомости начинает уже после регистрации ТСЖ (или приглашения управляющей компании). Остается открытым вопрос о том, кто должен составлять такую ведомость: обязанность ли это передающей стороны, надо ли проводить независимую экспертизу за счет собственников, чтобы получить объективный результат? Нередко услуги составления предлагает управляющая компания, к услугам которой жильцы готовы прибегнуть в дальнейшем. Нет общепринятого образца дефектной ведомости, есть расхождения во мнениях, кто должен подписывать данный документ (очевидно, представители эксплуатирующей организации и представители ТСЖ или управляющей компании, однако есть мнения, что понадобятся подписи представителей районной администрации и КУГИ).
Что касается устранения недоремонта, то тут вопрос неоднозначный. Жилищный Комитет уверяет, что дома, переданные в управление ТСЖ, будут иметь приоритет при постановке в очередь на капитальный ремонт. Но… лишь при прочих равных. Это значит, что если рядом муниципальный дом находится в аварийном состоянии, то ремонтировать в первую очередь будут, конечно же, его. Да, дефектная ведомость на дом с ТСЖ принимается во внимание, но пока что город не взял на себя законодательно закрепленных обязательств по устранению недостатков, указанных в дефектной ведомости. В мае этого года был принят в первом чтении законопроект»О поддержке объединений собственников жилья«, однако он до сих пор находится на стадии доработки. С уверенностью можно сказать только одно: без дефектной ведомости шансов на устранениенедоремонта на бюджетные деньги практически нет.

ГАЗЕТА "ДЛЯ КАЖДОГО ДОМА"

Версия для печати