Вопросы по общему имуществу

Как на законных основаниях получить возможность для предоставления жителям многоквартирных домов таких услуг связи, как доступ в Интернет, кабельное телевидение? В каких случаях сети и оборудование связи, размещенные в многоквартирных домах, входят в состав общего имущества собственников квартир? Как регулируются правоотношения между оператором связи, установившим свое оборудование в помещении, относящемся к общей собственности жильцов, и ТСЖ или управляющей организацией?

Решение общего собрания собственников
помещений в многоквартирном доме

Согласно п. 3 ст. 6 Закона о связи организации связи по договору с собственником или иным владельцем зданий, сооружений могут осуществлять на них строительство, эксплуатацию средств связи и сооружений связи. При этом собственник или иной владелец указанного недвижимого имущества вправе требовать от организации связи соразмерную плату за пользование этим имуществом.

Все просто, если здание или сооружение принадлежит одному лицу — с ним достаточно заключить договор, в котором предусмотрены условия использования недвижимого имущества оператором связи и порядок расчетов сторон. Однако прокладка коммуникаций в подвалах, подъездах многоквартирного дома, размещение оборудования связи на чердаках и технических этажах отличаются некоторыми особенностями. Главная обусловлена тем, что названные объекты являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ). Жилищный кодекс разрешает передавать объекты общего имущества в пользование иным лицам только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, и только в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (п. 4 ст. 36 ЖК РФ). Действительно, принятие решения о передаче в пользование общего имущества находится в компетенции общего собрания собственников (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ). Легитимность такого решения обусловлена особым порядком его принятия — голосов за должно быть отдано не менее 2/3 от общего числа голосов собственников помещений (п. 1 ст. 46 ЖК РФ).

Как известно, жилищное законодательство предполагает, что собственники каждого дома должны выбрать способ управления домом (непосредственное управление, создание товарищества собственников жилья, избрание профессиональной управляющей организации). Они вправе передавать объекты общего имущества в пользование оператору связи независимо от выбранного способа управления домом. Единственное, что в качестве уполномоченного лица чаще всего выступает работник управляющей организации и председатель ТСЖ (при выборе соответствующего способа управления домом). При этом в любом случае собственники вправе делегировать соответствующие полномочия иному лицу (например, одному из соседей).

Заметим, что в разделе VI ЖК РФ предусмотрены специальные положения, касающиеся управления домом ТСЖ. Одна из целей создания товарищества — распоряжение общим имуществом в установленных законодательством пределах (п. 1 ст. 135 ЖК РФ). Согласно пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ в случаях, если это не нарушает права и законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, ТСЖ вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме отнесено к компетенции общего собрания членов ТСЖ (пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ) и требует также не менее 2/3 от общего числа голосов членов товарищества (п. 4 ст. 146 ЖК РФ).

Возникает вопрос: какими нормами руководствоваться при принятии решения о передаче общего имущества в пользование в доме, которым управляет ТСЖ (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК или пп. 12 п. 2 ст. 145 ЖК РФ)? Специалисты полагают, что данное противоречие должно быть разрешено в пользу общего собрания собственников помещений как органа управления домом в целом, а не только как органа управления ТСЖ.

Получается, что обязательное условие легитимности договора о передаче объектов общего имущества в пользование оператору связи — наличие решения общего собрания собственников помещений. В противном случае договор, подписанный, например, председателем ТСЖ, является недействительной сделкой, заключенной с превышением полномочий, установленных законом (ст. 168 ГК РФ, п. 1 Постановления Пленума ВАС РФ от 14.05.1998 N 9, Определение ВАС РФ от 24.07.2008 N 9368/08).

Добавим, что при прокладке кабельных линий необходимо производство таких работ, как устройство отверстий в потолочных плитах на лестничных площадках. Полагаем, что подключение к сети связи для предоставления услуг кабельного ТВ и доступа в Интернет следует отнести к работам по капитальному ремонту дома. Следовательно, на основании пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ проведение названных работ также должно быть санкционировано решением общего собрания собственников помещений, принятым квалифицированным большинством голосов (2/3).

Несмотря на прямое предписание Жилищного кодекса операторы связи нередко пытаются обойти процедуру общего собрания, монтируют сети и оборудование и уже задним числом предлагают жильцам подписать документ, в котором выражается их согласие на проведение строительно-монтажных и ремонтных работ и размещение оборудования (естественно, ни о какой плате за это речи не идет). Если эти граждане уже успели подключиться к сетям связи, оператор предполагает, что они тем самым выразили свое согласие. Однако это не так. Для легитимного пользования общим имуществом недостаточно договоров, подписанных даже всеми без исключения собственниками помещений. Жилищное законодательство требует, чтобы решение было принято на их общем собрании, и предъявляет к процедуре проведения такого собрания жесткие требования, невыполнение которых может служить основанием для отмены принятого на нем решения (п. 6 ст. 46 ЖК РФ). Это означает, что если оператор связи не провел очное собрание либо не организовал заочное голосование в строгом соответствии с порядком, предусмотренным ст. 44 — 48 ЖК РФ, то заинтересованное лицо, а именно собственник помещения, вправе обжаловать действия исполнителя услуг по использованию общего имущества.

Нельзя не отметить, что наряду с представленным подходом к правовым основам использования общего имущества оператором связи существует и иное, более выгодное для оператора связи, мнение, которое заключается в следующем. Общее имущество в рассматриваемой ситуации используется самими собственниками (не напрямую, а опосредованно), ведь кабель прокладывается и оборудование устанавливается для оказания услуг связи именно собственникам помещений. Такая трактовка исключает необходимость проведения общего собрания и заключения договора между оператором связи и лицом, уполномоченным на это собственниками помещений. Однако мы не согласимся с данной точкой зрения, поскольку оказание услуг связи является предпринимательской деятельностью оператора. Размещая свое оборудование, он преследует цель извлечения прибыли, значит, он действует прежде всего в своих интересах, а не в интересах собственников помещений.

Считаем необходимым упомянуть Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 11.09.2008, оставленное без изменения Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.12.2008 N А65-5413/2008. В этих делах судьи не удовлетворили требования управляющей организации о понуждении оператора связи согласовать со всеми собственниками помещений монтаж кабельных сетей и размещение оборудования на крышах и лестничных площадках жилых домов. Арбитры заключили, что из содержания ст. 44 ЖК РФ не усматривается, что вопрос о размещении кабельной продукции и оборудования в многоквартирном доме является компетенцией общего собрания собственников. Полагаем, что надеяться на подобный исход дела не следует.

Договор между оператором связи и представителем жильцов

Скажем несколько слов о том, какой договор следует заключить с ТСЖ, управляющей организацией или иным представителем собственников помещений.

Традиционно стороны заключают договор аренды. Однако такой выбор не всегда правильный. Подробно это пояснил Президиум ВАС РФ в п. 1 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, рассмотрев договор между собственником здания и другим лицом, на основании которого последнее использует отдельный конструктивный элемент этого здания (крышу) для рекламных целей. Объектами аренды, помимо прямо перечисленных в п. 1 ст. 607 ГК РФ, могут быть только непотребляемые вещи. Причем передача вещи в аренду всегда влечет временное отчуждение собственником права пользования этой вещью. Между тем крыша представляет собой конструктивный элемент здания и не является самостоятельным объектом недвижимости, который мог бы быть передан в пользование отдельно от здания. Поэтому крыша не может признаваться объектом аренды.

Предмет договора, на основании которого лицо получило право использовать крышу здания для размещения рекламы, — предоставление истцу возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше принадлежащего ответчику здания. Такой договор не противоречит ГК РФ, отношения сторон регулируются общими положениями об обязательствах и договорах, а также условиями самого договора. Применительно к оказанию услуг связи стороны могут заключить договор, не предусмотренный законом (п. 2 ст. 421 ГК РФ), предметом которого является размещение сетей и оборудования.

Аналогичным образом правоотношения между оператором и собственниками помещений по поводу размещения оборудования связи в отдельных помещениях дома (являющихся общим имуществом), а также прокладки кабельной сети в доме нельзя признать арендными, за исключением случая, когда отдельное помещение выделяется в полное владение оператора и никем, кроме него, не используется (например, если так называемая колясочная передается в исключительное владение оператора связи).

Если есть противники

В большинстве случаев собственники квартир не против размещения сетей и оборудования связи в их доме, ведь они в первую очередь заинтересованы в качественных услугах связи. Однако бывают и другие ситуации, когда оператор связи сталкивается с сопротивлением со стороны ТСЖ. Чаще всего это возможно, если жильцы уже обеспечены услугами связи, предоставляемыми оператором, обслуживающим дом с момента постройки. К сожалению, у нового оператора нет законных механизмов для принуждения товарищества к сотрудничеству. Показательный пример — Постановление ФАС ВСО от 30.10.2008 N А33-15850/2007-Ф02-4850/2008. Законодательство не предусматривает обязанности собственника или иного владельца недвижимого имущества заключать договор на размещение оборудования связи, при этом стороны свободны в заключении договора и не могут быть принуждены к его подписанию. Доводы о том, что отказ председателя ТСЖ от заключения договора с новым оператором связи препятствует жильцам получать услуги связи от него, не приняты во внимание, так как собственники помещений вправе самостоятельно защищать свои интересы.

В другом случае ТСЖ и оператор связи, предоставляющий услуги кабельного телевидения с момента ввода дома в эксплуатацию, заключили договор о совместной деятельности, включив в него весьма интересный пункт следующего содержания. При появлении других организаций, желающих оказывать аналогичные услуги связи, ТСЖ должно уведомить их об обязательном условии — приобретении в собственность помещения в доме площадью не меньше, чем у действующего оператора связи. Новый оператор обратился к ТСЖ. На основании решения общего собрания собственников, проведенного в форме заочного голосования, ему было отказано в заключении договора предоставления услуг, несмотря на то что его услуги дешевле. Усмотрев в таком отказе, а также в названном договоре факт ограничения конкуренции (а именно: создание препятствий хозяйствующему субъекту осуществлять аналогичный вид деятельности на территории конкретного дома), оператор обратился в антимонопольную службу, после чего ТСЖ и действующий оператор признали свою неправоту и дополнительным соглашением исключили спорное условие из договора. Поскольку результат для потенциального оператора остался прежним (изменение договора не отменило решение общего собрания об отказе в сотрудничестве), он обратился в суд, но и там не нашел поддержки (Постановление ФАС ВСО от 15.10.2008 N А33-3026/2008-Ф02-5065/2008). Арбитры признали, что действия ТСЖ по отказу в присоединении дома к системе коллективного приема телевидения правомерны, ведь такой отказ основан на решении общего собрания собственников помещений. Кроме того, как отмечено судом первой инстанции (Решение Арбитражного суда Красноярского края от 22.04.2008 N А33-3026/2008) со ссылкой на частное разъяснение Россвязьохранкультуры, для предоставления услуг связи в доме: обществу необходимо построить собственную распределительную сеть кабельного телевидения с учетом требований к параллельным кабельным распределительным сетям. Строительство сети кабельного телевидения должно осуществляться с согласия собственников жилья.

Однако, если оборудование, принадлежащее оператору связи и используемое для предоставления услуг жильцам, находится в помещении, признаваемом общим имуществом в многоквартирном доме, на законных основаниях, ТСЖ и управляющая организация не вправе препятствовать доступу оператора связи в подобное помещение. Особый интерес в связи с этим представляет Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.01.2007 N А05-7211/2006-24, которым удовлетворены требования оператора связи к ЖСК не чинить препятствий в пользовании распределительным телефонным шкафом, расположенным в помещении колясочной многоквартирного дома, и обеспечить доступ работников оператора для проведения ремонтно-восстановительных работ. Суд применил ст. 304 ГК РФ, согласно которой собственник может требовать устранения всяких нарушений его права, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения. Обратиться с подобным иском в суд оператора связи вынудил ЖСК, не только препятствующий доступу сотрудников оператора к оборудованию, но даже требовавший перенести данное оборудование за пределы нежилого помещения, являющегося общей собственностью. Отказывая ЖСК в удовлетворении требований, ФАС СЗО (Постановление от 17.08.2006 N А05-20154/2005-23) пришел к выводу, что телефонный шкаф был установлен в помещении колясочной в соответствии с проектной документацией и планом телефонизации дома при его строительстве и находился там с момента ввода дома в эксплуатацию. При этом проектная документация согласовывалась с ЖСК. При таких обстоятельствах отсутствуют основания считать, что оператор связи совершил какие-либо неправомерные действия, повлекшие нарушение прав кооператива.

Помимо сказанного арбитры сделали еще один немаловажный вывод: вопросы, связанные с расчетами за пользование помещением, частично занятым эксплуатируемым оборудованием, могут быть урегулированы сторонами в отдельном порядке; недостижение сторонами соглашения по условиям такого пользования не является основанием для обязания оператора связи освободить помещение от телефонного распределительного шкафа.

Сотрудничество с застройщиком

Самый выгодный для оператора связи вариант — «войти» в многоквартирный дом еще до сдачи его в эксплуатацию. Застройщик волен привлекать по собственному усмотрению как подрядчиков для строительства дома, так и оператора связи, который будет прокладывать информационно-телекоммуникационные сети.

Заметим, некоторые собственники квартир в новостройках недовольны оператором связи и высказывают застройщику претензии по поводу его выбора: «Почему именно этот оператор, а не другой?» Данные претензии ничем не обоснованы, но граждане, став собственниками квартир, вправе выбрать оператора связи самостоятельно, однако услуги им будут предоставлены лишь при наличии технической возможности. Право оператора отказать абоненту-гражданину в заключении договора при отсутствии возможности предоставления услуг следует из п. 3 ст. 426 ГК РФ (согласно п. 1 ст. 45 Закона о связи договор с гражданином является публичным). При этом известны случаи, когда новый провайдер при согласии общего собрания жильцов прокладывал свои сети параллельно сетям, смонтированным прежним оператором еще на стадии строительства дома.

Сети связи, монтируемые оператором связи на этапе строительства, могут входить в состав общего имущества. Это допускает, в частности, п. 8 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, согласно которому внешней границей информационно-телекоммуникационных сетей (в том числе сетей проводного радиовещания, кабельного телевидения, оптоволоконной сети, линий телефонной связи и других подобных сетей), входящих в состав общего имущества, является внешняя граница стены многоквартирного дома. Но включение названных сетей в состав общего имущества возможно, только если их монтаж осуществлялся за счет средств собственников помещений. Например, если телефонизация предусмотрена проектом строительства многоквартирного дома и ее стоимость включена в стоимость квадратного метра площади жилого помещения, застройщик в проектной декларации, а также в инструкции по эксплуатации многоквартирного дома обязательно укажет, что в состав общего имущества входят слаботочные системы.

Если сети могут войти в состав общего имущества, то оборудование, как правило, всегда остается в собственности оператора связи. Это объясняется в первую очередь его высокой стоимостью (жильцы не заинтересованы в том, чтобы приобретать у оператора дорогостоящие устройства), а также необходимостью дальнейшей эксплуатации.

Нередко еще на этапе проектирования многоквартирного дома в нем предусматривается специальное помещение для размещения оборудования оператора связи. В настоящее время все чаще оператор, предпочтение которому отдал застройщик, приобретает право собственности на это помещение и размещает в нем оборудование, необходимое для оказания услуг связи жителям не только данного дома, но и, как правило, нескольких рядом расположенных домов.

Е. В. Ермолаева

«Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение», N 1, январь-февраль 2009 г.

Версия для печати