Вопросы по общему имуществу

Есть ли у собственников общее имущество?

Ни для кого не секрет, что законы — часть идеального мира, часто даже не соприкасающегося с миром реальным. Например, читая Жилищный кодекс РФ, все кажется понятным: в многоквартирном доме есть общее имущество, оно принадлежит собственникам квартир на праве общей долевой собственности. Состав этого общего имущества тоже известен — он приведен в ст. 36 ЖК РФ, уточнен в разделе 1 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Даже в нормативный акт, регламентирующий государственную регистрацию прав собственности (Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 N 219), внесены изменения, которые позволят зарегистрировать право на долю в общем имуществе.

Но в действительности общее имущество в доме нужно не только собственникам помещений, но и, например, муниципалитетам. Большинство чердаков и подвалов, которые можно выгодно сдать в аренду, давно оформлены в муниципальную собственность.

Вместе с тем идеальные конструкции ЖК РФ данного порядка не предусматривают, и даже руководитель Минрегиона против такой практики. Он находит, что возможность получения собственниками помещений дома доходов от сдачи в аренду общего имущества является самым действенным фактором, способным активизировать процесс объединения граждан в ТСЖ. В свою очередь, в этом власти видят средство ускорения реформы ЖКХ. Другими словами, надежда на то, что когда-нибудь положения ЖК РФ об общем имуществе будут распространяться на все дома без исключения, остается.

Сегодня мы поговорим о том, как ТСЖ пытаются отстоять права на общее имущество, удается ли им это и что нужно учесть, если товарищество намеревается получить доход от общего имущества в доме.

Главное — целевое предназначение

Обычно споры возникают в отношении нежилого помещения, которое используется третьими лицами. Чтобы установить, имеют ли собственники право на него, суды должны выяснить, входит ли оно в состав общего имущества. При этом определяющим признаком является предназначение такого имущества для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме (п. 1 ст. 36 ЖК РФ).

Например, в споре, рассмотренном ФАС ВВО, ТСЖ оспаривало государственную регистрацию нежилого помещения подвала за ООО. Постановлением от 18.09.2006 N А29-1153/2005-2э дело было направлено на новое рассмотрение с целью выяснить, действительно ли в спорных помещениях находятся инженерные коммуникации, предназначенные для обслуживания всего дома. Именно это обстоятельство признано определяющим, а не действительность правоустанавливающих документов, на основании которых произведена государственная регистрация права собственности, или порядок финансирования строительства этих помещений.

Но решение вопроса об отнесении помещения к общему имуществу может потребовать значительных усилий и времени, и просто убедиться в наличии инженерных коммуникаций в подвале недостаточно. Например, чтобы выяснить, является подвал общим имуществом или обычным нежилым помещением, судам не хватило пяти рассмотрений в различных инстанциях (в кассационной — дважды). В итоге из Постановления ФАС ПО от 13.07.2006 N А65-5375/05-СГ3-25, которым дело направлено на новое рассмотрение уже в третий раз, можно сделать такие выводы. В проекте здания, прошедшем процедуру согласования с госорганами экспертизы по строительству, санэпиднадзору, пожарной охраны, спорное помещение обозначено как техподполье — подвал. Но за два месяца до приемки дома в эксплуатацию в проект были внесены изменения: слова «техподполье — подвал» зачеркнуты, а вместо них написано подвал (помещения общественного назначения). В дальнейшем подвал в качестве нежилого помещения общественного назначения был передан застройщиком инвестору, право собственности зарегистрировано. В новом рассмотрении суду первой инстанции нужно исследовать:

• были ли внесенные в проект изменения согласованы с государственными органами;
• соответствует ли спорное помещение требованиям СанПиН 2.1.2.1002-00 «Санитарно-эпидемиологические требования к жилым зданиям и помещениям», предъявляемым к помещениям общественного назначения, размещаемым в жилых зданиях;
• заключение государственной экспертизы по проекту здания.

Изменения, внесенные в проектную документацию, касающиеся назначения помещений, были рассмотрены и в Постановлении ФАС СКО от 18.10.2006 N Ф08-5174/2006. В частности, площадь офисных помещений, которые полагались ООО по договору долевого участия в строительстве жилого дома, была увеличена за счет технических помещений, которые, по мнению ТСЖ, являются общим имуществом. Однако суды первой и кассационной инстанций отказали в требовании признать договор о долевом участии в строительстве недействительным. Дело в том, что заказчик предоставил подрядчику право перепроектировать застройку. Акт приемки дома в эксплуатацию, подписанный главой местного самоуправления, нужно расценивать как фактическое согласование изменений проекта (так как изменения, не влияющие на технико-экономические показатели, требовали согласования только с главным инженером проекта). Кроме того, при приемке дома в эксплуатацию состав общего имущества был определен и ни у кого претензий не вызвал. Дополнительно суд указал, что спорные помещения не относятся к техническим в смысле ГК и ЖК РФ. В них расположены трубы отопления, холодного и горячего водоснабжения и канализации, однако они не оснащены запорной и регулирующей арматурой, в них не находится механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одного помещения. Кассационный суд подтвердил правомерность указанных выводов.

В другом деле (Постановление ФАС СЗО от 22.01.2007 N А56-21164/04) для признания технического этажа общим имуществом собственников оказалось достаточно письма от проектанта дома. В нем, в частности, было указано, что технический этаж предназначен только для установки инженерного оборудования и прокладки инженерных систем и сетей. Рассмотрев это дело ранее, суд признал (Постановление ФАС СЗО от 07.12.2005 N А56-46089/04), что включение помещений на техническом этаже в реестр государственной собственности является неправомерным. Несмотря на это, организации, арендующие спорные помещения у КУГИ, продолжали занимать их (хотя договоры аренды являлись ничтожными). Новым судебным актом было принято решение их выселить.

Еще в одном случае ссылка на технический паспорт дома и обозначение в нем подвала как учрежденческого помещения не дала основания считать это подвальное помещение встроенным нежилым помещением, самостоятельным объектом недвижимости и собственностью муниципального образования. Данное помещение относится к категории технических, так как по нему проходят внутренние инженерные сети (водопровод холодного и горячего водоснабжения, канализация, отопление, электросборка, газовый ввод). Поэтому требование ТСЖ о передаче нежилых подвальных помещений ему в управление было удовлетворено (Постановление ФАС УО от 16.05.2006 N Ф09-3861/06-С3). Дело в том, что согласно постановлению главы местного самоуправления жилой дом был передан с баланса муниципального учреждения «Жилищная служба» в управление ТСЖ за исключением спорных подвальных помещений.

Попробуй докажи

Весьма длительное время и завидное упорство потребовались ТСЖ, чтобы доказать свою правоту, и вот, наконец, Постановление ФАС СЗО от 25.12.2006 N А56-38173/03 было принято в его пользу. Конфликт завязался из-за подвального помещения в доме, включенного КУГИ в перечень объектов, на которые решено было зарегистрировать право государственной собственности. Это случилось еще в 2002 году. Еще около полугода выяснялся вопрос, входит ли спор о признании распоряжения КУГИ недействительным в подведомственность арбитражного суда. Тем временем право государственной собственности на спорное помещение было зарегистрировано, и помещение сдано в аренду. В результате в судебные тяжбы вступил арендатор с требованием обязать ТСЖ не препятствовать пользованию арендованным помещением. Поскольку государственная регистрация права собственности на тот момент не была оспорена, суд поддержал арендатора, впоследствии судебное решение было принудительно исполнено.

В свою очередь, суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований ТСЖ, руководствуясь тем, что оно не доказало, что в спорном помещении находились объекты, связанные с обслуживанием здания. Вместе с тем подвалу был присвоен кадастровый номер, это было нежилое помещение, обособленное от других помещений в здании. Апелляционная жалоба была подана вместе с ходатайством о проведении сметно-строительной экспертизы. На время экспертизы производство по делу было приостановлено, а ТСЖ попыталось добиться запрета на совершение действий со спорным помещением со стороны КУГИ и арендатора, но безуспешно.

Итак, заключение экспертизы однозначно свидетельствовало в пользу ТСЖ, так как содержало следующие выводы. По целевому назначению спорное подвальное помещение является техническим этажом, приспособленным для обслуживания жилых квартир дома. В нем смонтированы передаточные устройства, обсуживающие все помещения, а также транзитные теплосети в теплоизоляции. Без использования инженерных коммуникаций и оборудования, находящегося в спорном помещении, жизнеобеспечение жилых помещений многоквартирного дома невозможно.

Суд отклонил довод КУГИ о том, что помещению присвоен кадастровый номер, поскольку критериями отнесения помещения к общему имуществу жилого дома являются целевое назначение помещения, а именно его предназначение для обслуживания более одного домовладельца.

Такая ситуация не единичная — подобный случай рассмотрен ФАС СЗО в Постановлении от 12.12.2006 N А56-59371/2005, но ТСЖ на данном этапе не удалось доказать, что чердачное помещение является общим имуществом. В многоквартирном доме располагается чердачное помещение, право государственной собственности на него подтверждается свидетельством о государственной регистрации. КУГИ сдал это помещение в аренду для реконструкции с целью создания жилых помещений. Поскольку государственная регистрация на данное помещение до настоящего времени не оспорена, суд обязал ТСЖ обеспечить беспрепятственный доступ арендатора к спорному помещению.

Никому нельзя доверять

Не только органы местного самоуправления пытаются завладеть частью общего имущества в многоквартирном доме. Нередки случаи, когда застройщик заключает с коммерческими организациями договоры долевого строительства, предметом которых являются помещения, в дальнейшем признаваемые судами общим имуществом собственников. Например, по договору о долевом участии в строительстве ООО получило подвальные помещения и технические этажи (включающие насосные, водомерные узлы, теплоцентры, венткамеры). Обязательство по оплате было исполнено путем передачи векселей. Но затем по требованию ТСЖ договор был признан недействительным, так как указанные помещения являются общим имуществом собственников (Постановление ФАС СЗО от 31.03.2006 N А56-45090/04).

В Постановлении ФАС СКО от 02.02.2006 N Ф08-6526/2006 рассмотрен случай, когда заказчик-инвестор зарегистрировал на себя право собственности на некоторые помещения общего пользования в цокольном этаже, которые, согласно техническому паспорту, являлись лестничной клеткой, тамбуром, электрощитовой и водомерной. Причем в качестве правового основания выступил не договор долевого участия в строительстве (где эти помещения не были предусмотрены), а ненормативный акт органа местного самоуправления о регистрации акта приемки законченных строительством служебных помещений. В итоге этот акт был признан нарушающим права собственников помещений в доме.

В другой ситуации заказчик-застройщик построил два многоквартирных дома и центральный тепловой пункт и поспешил зарегистрировать право собственности на последний. Отказывая ТСЖ в признании государственной регистрации права собственности застройщика на теплопункт недействительной, суд первой инстанции руководствовался следующими обстоятельствами:

• ТСЖ не доказало, что финансирование строительства ЦТП было осуществлено за счет средств инвесторов — физических лиц;
• ЦТП не может быть отнесен к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, так как он предназначен для обслуживания не только этого дома, но и больницы, расположенной неподалеку.

Однако Постановление ФАС УО от 09.01.2007 N Ф09-11539/06-С6 опровергло эти доводы. Во-первых, заказчик должен самостоятельно доказать, что он строил ЦТП для себя и за счет собственных средств. Во-вторых, факт обслуживания больницы не является существенным при определении собственника ЦТП. Дело было направлено на новое рассмотрение.

Процедура тоже важна

Отметим, что ТСЖ сталкиваются не только со сложностями в доказывании целевого предназначения, но и с процедурными препонами. Например, анализ арбитражной практики показывает, что ТСЖ иной раз приходится доказывать свое право на обращение именно в арбитражный суд. Некоторые судьи полагают (и это находит отражение в принимаемых ими судебных актах), что поскольку ТСЖ является некоммерческой организацией, предпринимательской деятельности не ведет, его требование не подлежит рассмотрению в арбитражном суде. Однако ТСЖ вправе передавать в пользование часть общего имущества, значит, осуществлять экономическую деятельность. Поэтому действия или акты, нарушающие права и интересы ТСЖ в отношении общего имущества в многоквартирном доме, могут быть оспорены именно в арбитражном суде. На то, чтобы доказать это, у ТСЖ ушло более полугода (см. Постановление ФАС ВСО от 07.11.2006 N А10-3174/06-Ф02-5792/06-С1). До этого момента дело по существу не рассматривалось.

Оказывается, к подобному аргументу противники ТСЖ прибегают достаточно часто. Конечно, это затягивает разрешение дела, но суды приходят к одному выводу — спор подведомствен арбитражному суду (Постановление ФАС СЗО от 31.03.2006 N А56-45090/04).

К сведению: однозначная практика по этому вопросу не сформировалась. Например, в Постановлении ФАС МО от 16.01.2007 N КА-А40/12874-06-П выражено мнение о том, что поскольку ТСЖ не осуществляет предпринимательскую и иную экономическую деятельность и не преследует цели извлечения прибыли, требование одного ТСЖ о признании регистрации другого ТСЖ недействительной не может быть рассмотрено арбитражным судом.

Еще один камень преткновения и повод для отказа в удовлетворении иска ТСЖ — отсутствие у него должным образом оформленных полномочий на обращение в суд с требованием о защите имущественных интересов собственников помещений. Так, например, в Постановлении от 03.03.2006 N А29-9726/2005-2э ФАС ВВО указал, что законодательством не установлено право ТСЖ на обращение в арбитражный суд с иском о признании права общей долевой собственности, поэтому в иске было отказано. Однако это не единственная точка зрения. В частности, в постановлениях ФАС СКО от 02.02.2006 N Ф08-6526/2006, ФАС ВВО от 18.09.2006 N А29-1153/2005-2э отмечено, что согласно ст. 138 ЖК РФ ТСЖ обязано принимать меры для предотвращения или прекращения действий третьих лиц, препятствующих собственникам помещений реализовывать свои права в отношении общего имущества, а также представлять законные интересы собственников в отношениях с третьими лицами. Поскольку в уставе ТСЖ к целям его деятельности отнесены представительские функции по защите общих интересов собственников, в том числе в судебных органах, ТСЖ является законным представителем собственников помещений.

Сами виноваты

Допустим, что право ТСЖ на имущество как средство извлечения дохода бесспорно. Но в поиске путей извлечения дохода от общего имущества нужно помнить два правила, которые следуют из положений ЖК РФ.

Во-первых, собственники помещений вправе передать его только в пользование, отчуждать в собственность другому лицу нельзя. В частности, принятие решения о передаче в пользование общего имущества является компетенцией общего собрания собственников помещений в доме (пп. 3 п. 2 ст. 44 ЖК РФ), а товарищество предоставляет его в пользование (пп. 1 п. 2 ст. 137 ЖК РФ). Поэтому заключать с третьими лицами договор о продаже помещения, входящего в состав общего имущества, ТСЖ не вправе (если только это имущество не принадлежит ему на праве собственности, что должно быть подтверждено свидетельством о государственной регистрации права). Таким образом, даже если решение о продаже подвала было принято на общем собрании, зафиксировано в протоколе, ТСЖ не вправе быть продавцом по договору. Подобные выводы были сделаны, в частности, в Постановлении ФАС ЗСО от 07.11.2006 N Ф04-6606/2006(27253-А75-38). Предприниматель получил подвальное помещение от ТСЖ по акту приема-передачи, передал денежные средства в оплату по договору купли-продажи, но суд признал, что для перехода права собственности законных оснований нет.

Во-вторых, при передаче имущества необходимо соблюдать установленный порядок. Как было сказано, несмотря на то, что ТСЖ предоставляет в пользование общее имущество (фактически заключает договор аренды), принятие соответствующего решения — это исключительная компетенция общего собрания собственников. Без протокола собрания, где закреплено принятие этого решения, заключение договора аренды необходимо расценивать как превышение полномочий председателем ТСЖ. Например, в обход собственников председатель ТСЖ заключил договор аренды технического помещения и части крыши дома с оператором связи, который разместил там базовую станцию и антенные системы. Многие собственники помещений были этим недовольны, и ТСЖ подало иск о применении последствий недействительности сделки. Постановление ФАС ПО от 09.11.2006 N А55-3231/05-40(33Н. Р.) принято в пользу ТСЖ: организацию связи принудили демонтировать свое оборудование. Но это не значит, что ТСЖ должно возвратить уплаченную сумму полностью. Суд посчитал, что необходимо определить размер расходов, которые связист должен возместить ТСЖ за период фактического пользования частью кровли.

Земельный участок

Земля, на которой расположен многоквартирный дом, также может быть предметом спора. Например, ТСЖ полагало, что земельный участок, кадастровый учет которого был проведен еще в 1998 году, в соответствии с утратившим на настоящий момент силу Законом о ТСЖ вошел в состав кондоминиума, являясь частью общего имущества собственников. Поэтому на основании решения общего собрания собственников ТСЖ заключило договор аренды части земельного участка с предпринимателем для размещения на нем торгового киоска. При проверке КУГИ выяснил, что предприниматель использует участок, находящийся (Внимание!) в государственной собственности, безосновательно, и поэтому обратился в суд о выселении и взыскании сумм неосновательного обогащения. Отметим, что судебные акты были приняты в пользу КУГИ, но Постановлением ФАС СЗО от 02.05.2006 N А56-8947/2005 дело направлено на новое рассмотрение.

В заключение

Поскольку в настоящее время недвижимость дорожает стремительно, и все привыкли, что общее значит ничье, чердаки, подвалы, технические этажи становятся объектами посягательств сторонних лиц. Если муниципалитет или застройщик уже завладели имуществом, которое собственники считают входящим в состав общего имущества в многоквартирном доме, принимая решение об обращении в суд, нужно помнить о том, что общее имущество предназначено для эксплуатации всех помещений в доме. Если этого нельзя сказать про спорное имущество, то и подавать иск нет смысла — другая сторона наверняка будет доказывать независимость помещения. Определить целевое предназначение помещения помогут проектная документация на дом, технический паспорт, письменные свидетельства обслуживающих (управляющих) организаций, заключения экспертов, решения общих собраний собственников.

Обращаясь в арбитражный суд, помните, что споры об общем имуществе собственников помещений в доме ему подведомственны. И если суд выносит определение о прекращении производства по делу, его стоит обжаловать. Кроме того, лицо, которое от имени ТСЖ будет участвовать в судебных заседаниях, должно позаботиться об удостоверении полномочий. В уставе ТСЖ лучше заблаговременно указать его права по защите интересов членов товарищества в суде.

Получив права распоряжения общим имуществом, нужно соблюдать правила, установленные законом:

• общее имущество можно передавать только в пользование;
•  решение о передаче общего имущества третьим лицам принимает общее собрание собственников, в противном случае договор будет признан ничтожным.

С. Л. Тюрин, эксперт журнала «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»
Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 3, март 2007 г.
http://gkh.avbn.ru/
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499) 257-0772, e-mail: info@audar-press.ru

Версия для печати