Вопросы по общему имуществу

Аварии, вызванные неисправностью внутридомовых инженерных сетей, к сожалению, не редкость. Управляющая организация и ТСЖ должны понимать, чем обернутся подобные ситуации. Как фиксируется факт причинения ущерба частному имуществу? Каковы условия наступления ответственности управляющей организации и ТСЖ за причинение ущерба? Как в бухгалтерском и налоговом учете отражаются выплаты потерпевшим? Как в эту схему укладывается страхование ответственности управляющей организации и страхование общего имущества собственниками помещений?

Самой распространенной аварией, происходящей в многоквартирных домах, является затопление. В результате такой аварии происходит повреждение не только самой системы отопления (водоснабжения или водоотведения) и помещений, входящих в состав общего имущества (подвалов, технических этажей, чердаков), но и помещений, находящихся в частной (государственной, муниципальной) собственности, а также имущества в них.

Ущерб причинен частному имуществу

Как правило, затопленным помещениям собственников требуется ремонт. В этом случае ущерб оценивается в размере затрат на ремонт по смете. Кроме того, если повреждено имущество, находившееся в подтопленном помещении (квартире или магазине, офисе), ущерб составляют затраты на ремонт. Если же имущество не подлежит восстановлению, убытки равны его стоимости (например, если в результате аварии оказалась повреждена бытовая техника). Традиционно в сумму ущерба включается стоимость услуг эксперта, который и определял размер убытков, понесенных собственником.

Как потребитель и управляющая организация (ТСЖ) должны действовать при возникновении аварии и причинении ущерба частному имуществу?

Порядок действий при аварии

Пункт 52 Правил предоставления коммунальных услуг обязывает потребителя немедленно сообщать исполнителю (управляющей организации и ТСЖ) и в аварийно-спасательную службу об авариях на внутридомовых инженерных системах, а также об иных нарушениях, возникающих при использовании коммунальных ресурсов (пп.«б»). Это позволит управляющей организации своевременно отреагировать на сообщение, принять меры по ликвидации последствий аварии и уменьшению ущерба.

В свою очередь, исполнитель коммунальных услуг должен вести учет жалоб (заявлений, требований, претензий) потребителей, устранять аварии в сроки, установленные законодательством РФ и договором, а также по требованию потребителя направлять своего представителя для составления акта, фиксирующего вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу потребителя в связи с авариями, стихийными бедствиями, отсутствием или некачественным предоставлением коммунальных услуг (пп.«д», «з», «н» п. 49 Правил предоставления коммунальных услуг).

В Письме от 03.11.2006 N 01-1160/06-0-1 Госжилинспекция Санкт-Петербурга сообщила, что специальные правила, регламентирующие порядок расследования причин аварий и составления актов по факту протечек в квартиру, не утверждены. Вместе с тем акты о залитии квартир независимо от причины аварии должны составляться исполнителями коммунальных услуг и выдаваться потребителям безвозмездно.

Заметим, что акт, фиксирующий причиненный аварией вред, является основополагающим документом в дальнейших спорах о возмещении расходов собственников. При этом потребитель не просто вправе потребовать присутствия представителя исполнителя при составлении акта — он в этом прямо заинтересован. Дело в том, что арбитры не принимают в качестве объективного доказательства вины исполнителя коммунальных услуг акт, составленный в одностороннем порядке (без участия исполнителя) и без надлежащего уведомления исполнителя, — акт должен быть составлен комиссией, в которую входят потребитель, представитель исполнителя, а также страховщик, если риск повреждения имущества был застрахован.

В акте подробно описывается характер и объем повреждений имущества собственника. В дальнейшем это позволит оценить сумму причиненного ущерба. Причем, если ущерб был причинен имуществу, находящемуся в затопленном помещении, следует провести инвентаризацию этого имущества с указанием его наименования, отличительных признаков. Акт следует составить незамедлительно, в противном случае он не будет рассматриваться как доказательство (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20.04.2009 N 09АП-4914/2009-ГК).

Однако самое главное в этом акте — причина аварии. Выводы о причине должны быть обоснованными. В их основу следует положить задокументированные результаты обследования элементов общего имущества — чердака, кровли (если была протечка кровли), систем отопления, канализации (если их неисправности вызвали затопление). Формулировки в акте должны давать однозначное представление о причине аварии. В противном случае суд не будет иметь возможности установить фактические обстоятельства по делу, и может пострадать как исполнитель коммунальных услуг (к примеру, если не докажет, что засор канализации был вызван сбросом строительного мусора самим потерпевшим*(1)), так и потерпевший собственник помещения (например, если в акте не будет однозначной связи между повреждением отделки квартиры и протечкой кровли*(2)).

Кто возместит ущерб?

В силу п. 1 ст. 1064 ГК РФ вред, причиненный личности или имуществу гражданина, а также вред, причиненный имуществу юридического лица, подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред. Для применения меры гражданско-правовой ответственности в форме возмещения вреда нужно подтвердить совокупность следующих условий (отсутствие хотя бы одного из них исключает возможность взыскания убытков):

• противоправность действий лица, на которое предложено возложить ответственность;
• его вину;
• размер вреда (убытков);
• наличие причинно-следственной связи между противоправными действиями и наступившим вредом.

Организация, в управлении которой находится многоквартирный дом, не во всех случаях виновна в причинении ущерба имуществу владельцев жилых и нежилых помещений. Важно установить лицо, ответственное за причинение ущерба*(3) . Управляющая организация и ТСЖ обязаны обеспечивать содержание и ремонт общего имущества, состав которого приведен в п. 1 ст. 36 ЖК РФ, разд. 1 Правил содержания общего имущества. Если причина аварии вызвана неисправностями сетей, оборудования, не входящих в состав общего имущества, вины управляющей организации в этом нет. Возможны два варианта: если неисправность произошла на внутриквартирном имуществе или на имуществе вне многоквартирного дома. В первом случае ответственным лицом является собственник соответствующего помещения в доме*(4) , во втором — организация, которая обслуживает систему коммунальной инфраструктуры за пределами многоквартирного дома*(5) .

Кроме того, не исключено, что потерпевшее лицо вызвало аварию своими действиями (чаще всего, засор канализации). Естественно, рассчитывать на возмещение ущерба со стороны управляющей организации или ТСЖ в этом случае не приходится (Постановление ФАС ДВО от 27.04.2009 N Ф03-1557/2009).

Противоправность действий управляющей организации и ТСЖ может состоять только в невыполнении обязанностей, предусмотренных договором управления многоквартирным домом (уставом ТСЖ), в части содержания и ремонта общего имущества, а также нормативными правовыми актами. Так, например, в Постановлении ФАС ПО от 02.09.2008 N А55-16158/07 с индивидуального предпринимателя, выполнявшего работы на основании договора о содержании и ремонте общего имущества, были взысканы убытки, возникшие в результате затопления квартиры. Материалами дела было установлено, что затопление вызвано засорением внутреннего металлического водостока, а также нарушением герметичности водосточной воронки. Согласно п. 4.6.1.26 Правил эксплуатации жилфонда*(6) обеспечение надлежащего состояния водостоков входит в обязанности обслуживающей жилфонд организации.

Аналогичным образом регистр системы отопления, расположенный в подъезде дома, является частью общего имущества, и его прорыв — на совести обслуживающей организации, с которой и был взыскан ущерб от затопления (Постановление ФАС УО от 04.02.2009 N Ф09-58/09-С4).

Вместе с тем, если даже авария вызвана неисправностью элементов внутридомовых инженерных систем, но за эти дефекты управляющая организация не несет ответственности, ущерб она возмещать не должна. Например, в Решении Арбитражного суда Республики Марий Эл от 09.01.2009 N А38-4805/2008 рассмотрена следующая ситуация. Затопление вызвано разрывом системы отопления. Причина — трещина в кране системы отопления (экспертиза установила скрытый производственный дефект, который привел к коррозийному растрескиванию корпуса). Как установил суд, управляющая организация не могла при наружных осмотрах установить наличие дефекта. Более того, она проводила контрольные испытания по пуску отопления в дом при повышенном давлении, никакие иные меры не могли бы предотвратить разрыв крана. Следовательно, отсутствует вина управляющей организации в причинении ущерба.

Порядок и источники возмещения ущерба

Как правило, управляющие организации и ТСЖ не возмещают ущерб в добровольном порядке. Собственники (либо страховщики в порядке суброгации согласно ст. 695 ГК РФ) вынуждены обращаться в суд. Помимо суммы убытков исполнителю, признанному виновным в причинении ущерба, приходится возмещать истцу также и судебные расходы. Выплата производится, как правило, после вступления судебного акта в законную силу.

В бухгалтерском учете управляющей организации суммы штрафов, пеней, неустоек за нарушение условий договоров, а также возмещение причиненных организацией убытков признаются прочими расходами (п. 11 ПБУ 10/99) и отражаются на счете 91. Для целей налогообложения прибыли указанные расходы включаются в состав внереализационных (пп. 13 п. 1 ст. 265 НК РФ) на момент вступления в силу решения суда (пп. 8 п. 7 ст. 272 НК РФ). При применении УСНО рассматриваемые расходы признать в уменьшение доходов нельзя, поскольку они не поименованы в ст. 346.16 НК РФ. Управляющая организация является коммерческой и самостоятельно изыскивает источники финансирования подобных выплат.

Для ТСЖ основной (и порой единственный) источник финансирования — платежи и взносы собственников помещений. Поэтому при необходимости выплатить пострадавшему собственнику убытки руководство товарищества вынуждено решать вопрос по ситуации. Если в произошедшей аварии есть вина третьих лиц (например, нанятых для содержания и ремонта общего имущества), убытки следует взыскать с них. Если есть вина работников ТСЖ, нужно оценить возможность применения мер материальной ответственности по трудовому законодательству. Последний вариант — созывать собрание членов ТСЖ и выносить на повестку дня вопрос о дополнительных взносах. Учитывая, что члены товарищества вряд ли захотят платить за чью-то неосторожность или халатность, дальновидные члены правления ТСЖ предусматривают в смете на год резерв на непредвиденные расходы и производят возмещение ущерба за его счет. Складывается, казалось бы, парадоксальная ситуация: собственник затопленной квартиры сам себе «оплатит» часть понесенных убытков, в которых виновно ТСЖ. Однако этот подход логичен, так как товарищество является объединением собственников помещений и не имеет своих интересов, отличающихся от интересов собственников.

В учете товарищества дополнительные взносы на возмещение ущерба, предусмотренные решением общего собрания членов ТСЖ, следует признать целевыми поступлениями (п. 2 ст. 251 НК РФ), а выплату компенсации потерпевшей стороне — расходованием целевых поступлений. Эти суммы не учитываются ни в доходах, ни в расходах при исчислении налога на прибыль и единого налога, уплачиваемого при применении УСНО.

Ущерб причинен общему имуществу

Если случилась авария на внутридомовых инженерных системах, требуют ремонта в первую очередь элементы этих систем (трубы, запорные и регулирующие устройства), а также входящие в состав общего имущества помещения, поврежденные в результате аварии. Устранение аварий входит в обязанность исполнителя коммунальных услуг. Для этого исполнитель обеспечивает наличие аварийно-диспетчерской службы, готовой принять заявку потребителей и выполнить ее в установленные законом и договором сроки. Затраты на содержание собственной аварийно-диспетчерской службы или оплату услуг сторонней организации включаются в стоимость услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества (или обязательные платежи членов ТСЖ, если домом управляет товарищество). Это означает, что собственники помещений не должны нести дополнительных расходов (вносить дополнительные платежи) на восстановление элементов общего имущества, пострадавших при аварии.

Страхование

В целях снижения непредвиденных расходов на ликвидацию последствий аварий, а также возмещение убытков собственникам затопленных помещений управляющие организации и ТСЖ вправе заключать договоры страхования гражданской ответственности за причинение вреда помещениям и объектам общего имущества собственников помещений в многоквартирных домах. Причем страховым риском могут быть как аварии систем отопления, водопровода, канализации, внутренних водостоков, так и неумышленные действия (бездействие), ошибки, упущения работников исполнителя при оказании услуг и выполнении работ по содержанию и ремонту общего имущества*(7) .

Е. В. Ермолаева

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 7, июль 2009 г.
http://gkh.avbn.ru/
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499) 257-0772, e-mail: info@audar-press.ru

────────────────────────────────────────────────────────────────────────

*(1) При этом голословных утверждений со стороны ответчика недостаточно (Постановление ФАС СЗО от 27.05.2008 N А13-4911/2007).
*(2) Постановление ФАС УО от 11.02.2009 N Ф09-10256/08-С4.
*(3) Постановление ФАС ЗСО от 27.01.2009 N Ф04-91/2009(19342-А70-13).
*(4) Например, если затопление помещения произошло вследствие негерметичности деталей трубопроводов системы отопления в результате демонтажа отопительного прибора в квартире этажом выше (Постановление ФАС ЗСО от 17.03.2009 N Ф04-1481/2009 (2244-А75-48)).
*(5) Если будет установлена обоюдная вина управляющей и ресурсоснабжающей организации в причинении ущерба, ответственность в виде возмещения убытков понесут обе организации (Постановление ФАС УО от 26.01.2009 N Ф09-10680/08-С4).
*(6) Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170.
*(7) Подробнее см. статью «Страхование общего имущества в многоквартирном доме», N 3, 2009.

Версия для печати