Вопросы о ремонтах

Решение задач по повышению комфортности жилищного фонда требует увеличения масштабов как сноса аварийного, не подлежащего восстановлению жилья, так и капитального ремонта. Хроническое недофинансирование собственниками жилых помещений и бюджетом восстановления жилищного фонда и коммунальной инфраструктуры привело к лавинообразному неуправляемому ухудшению качества жилищ, увеличению доли непригодных для проживания жилых зданий.

Комментирует:

Ева Шипунова, к.ю. , адвокат

Длительное неосуществление капитального ремонта, реконструкции многоквартирных домов на практике может даже привести к обрушению. Так, 27 октября 2006 года произошел обвал дома в Выборге, гражданам органами местного самоуправления были предоставлены номера в гостинице. Рухнувший дом был передан незадолго до обвала в жилищный фонд органов местного самоуправления из жилищного фонда ОАО «РЖД», в состоянии требующем реконструкции*(1) .

По данным официальной статистики, доля ветхого*(2) и аварийного жилищного фонда в 2009 г. составила 3,1% всего жилищного фонда Российской Федерации. За период 2000—2009 гг. эта доля росла в среднем на 0,08% в год (несмотря на фактически действующий законодательный запрет под угрозой административно-правового и даже уголовного преследования отнесения жилья к категории аварийного без переселения в срочном порядке проживающих в нем граждан). В целом по стране доля ветхого и аварийного жилищного фонда выросла с 2,4% в 2000 г. до 3,1% в 2009 г. При этом из года в год повторяются статистические данные, основанные на информации органов технической инвентаризации, в соответствии с которыми в большинстве регионов доля изношенного фонда не превышает 4-5%, а в отдельных субъектах Российской Федерации — 1,5-2,5%. Однако, по данным региональных обследований, в том числе проведенных Институтом экономики ЖКХ, и заключениям экспертов, доля ветхого жилищного фонда в Российской Федерации реально составляет не менее 14%. Во многих регионах и в значительной части поселений, особенно малых, доля изношенного жилья еще выше.

Неурегулированность вопросов ветхого и аварийного жилищного фонда стала настолько масштабной проблемой, что ее можно назвать одной из основных практически для всех регионов России.

Такое положение вызвано тем, что в результате массированной и не всегда осознанной по последствиям приватизации жильцы стали собственниками жилых помещений, в том числе в изношенном, ветхом и аварийном жилищном фонде. Обязанность же государства по передаче помещений в надлежащем состоянии (после проведения капитального ремонта), закрепленная законом о приватизации, не исполнена. Она традиционно не исполнялась и до приватизации. Низкий бюджетный потенциал территорий не позволял тратить средства на масштабный ремонт жилья и в 90-е годы, и в начале 2000-х годов.

В то же время на граждан, ставших собственниками помещений, не могли быть также возложены все затраты по капитальному ремонту, включая накопленные за предыдущие годы долги государства и муниципалитетов. Данный вопрос нашел свое закрепление в Обзоре судебной практики за II квартал 2007 г. , утвержденном постановлением Верховного Суда Российской Федерации от 01.08.2007 г. В соответствии с этим постановлением обязанность по осуществлению капитального ремонта многоквартирного дома у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления), не исполненная им на момент приватизации гражданами жилых помещений, сохраняется до исполнения обязательства.

Однако это не должно полностью снимать с собственников жилых помещений бремя по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, включая капитальный ремонт, что предусмотрено Жилищным кодексом РФ*(3) . В то же время реализация этой нормы Жилищного кодекса РФ может быть полностью осуществлена лишь поэтапно: с одной стороны, по мере выполнения государством обязательств по капитальному ремонту ранее приватизированного изношенного жилья, а с другой — при обеспечении бюджетной помощи малоимущим гражданам в оплате капитального ремонта*(4) .

С этой целью платежи собственников жилых помещений за капитальный ремонт должны быть включены в общую субсидируемую массу по оплате жилья и коммунальных услуг, что требует внесения изменений в статью 159 Жилищного кодекса РФ. Данной статьей установлено, что субсидии рассчитываются исходя из регионального стандарта стоимости жилищно-коммунальных услуг, размер которого определяется в зависимости от «цен, тарифов и нормативов, используемых для расчета платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и коммунальные услуги для нанимателей по договорам социального найма…». В состав этого стандарта не включается стандарт стоимости капитального ремонта, а следовательно, его величина не учитывается при расчете субсидий.

Комментирует:

Дмитрий Карпухин, к.и. н.

Следует отметить, что даже поэтапное возложение несения бремени расхода по капитальному ремонту многоквартирных домов на собственников жилых помещений может привести к резкому увеличению размера квартирной платы, что, в свою очередь может привести к росту социальной напряженности. Решение данной проблемы не может заключаться в использовании сугубо рыночных механизмов: тендеров, конкурсов, договоров, и т.д. Разумный подход при разрешении данной ситуации должен заключаться в жесткой регламентации ценовой политики со стороны государства по определению смет расходов на осуществление капитальных ремонтов. Полностью, разделяя точку зрения автора о необходимости обеспечения бюджетной помощи малоимущим гражданам в оплате капитального ремонта, считаю, что необходимо разработать методику определения конкретного гражданина РФ малоимущим не только на основе дохода, выраженного в денежном эквиваленте, но и половозрастных, семейно-брачных, демографических и иных характеристик.

До решения этих проблем основными источниками финансирования капитального ремонта многоквартирных домов являются средства региональных и местных бюджетов, а также средства Фонда содействия реформированию ЖКХ*(5) при небольшой, как правило не превышающей 5-10% общего объема финансирования этих работ, доле средств собственников помещений. В дальнейшем к 2015 г. , по нашей оценке, эта доля может вырасти до 20-25%, что будет доступно для оплаты собственниками жилых помещений (в общем размере платежей за жилищно-коммунальные услуги плата за капитальный ремонт не превысит при таком прогнозе 7-10%).

К началу 2008 г. практически все субъекты Российской Федерации подключились к реализации программы капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда. На эти цели Фондом содействия реформированию ЖКХ в 2008 г. перечислено 45 млрд. руб., в том числе на капитальный ремонт 35,7 млрд. руб., а в 2009 г. — 112, из которых 76,4 млрд. руб. на капитальный ремонт. За счет этих средств увеличены масштабы капитального ремонта многоквартирных домов и сноса аварийного жилья (в 2008 г. с использованием средств Фонда расселено 1984 аварийных дома и капитально отремонтировано 37844 многоквартирных дома, а в 2009 г. , соответственно, 2098 и 55227) *(6) . Кроме того, по программам переселения граждан из аварийного жилищного фонда с учетом необходимости стимулирования развития рынка жилья, финансируемым с участием средств Фонда, в 2009 г. введено 41615 вновь построенных жилых помещений. В них переселяются около 117 тыс. человек.

И хотя принятие Федерального закона «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ изменило существующую на протяжении многих лет ситуацию, заставило региональные и муниципальные органы управления не только просить средства на проведение ремонта, но и активизировать собственные усилия по объективной оценке сложившегося положения и наведению порядка в этом секторе, прирост ветхого и аварийного жилищного фонда в целом по России, несмотря на некоторое его сокращение, все еще не меньше чем в 10 раз превышает масштабы его ликвидации (в предыдущие годы эта величина достигала 15-20 раз).

Недоремонт жилищного фонда также составляет существенную величину, хотя в последние годы имел место рост объемов капитального ремонта.

За период 2003-2007 гг. всего по Российской Федерации за счет всех источников финансирования отремонтировано более 126 млн. кв. м общей площади жилищного фонда. В 2008 г. отремонтировано 50,3 млн. кв. м (в том числе 44,3 млн. кв. м в многоквартирных домах), а в 2009 г. — 43 млн. кв. м (в том числе 41,1 млн. кв. м многоквартирных домах). Если в 2003-2007 гг. капитально ремонтировалось в среднем 0,9% в год, то в 2008 и 2009 гг. в результате поддержки этого вида работ из средств Фонда содействия реформированию ЖКХ*(7)  доля отремонтированной общей площади многоквартирных домов выросла, соответственно, до 1,6% в 2008 г. и до 1,4% в 2009 г. , а доля площади капитально отремонтированных многоквартирных домов составила в 2008 г. 2,1%, а в 2009 г. — 1,9%. Иначе говоря, несмотря на экономический кризис, приведший в 2009 г. к сокращению общей площади капитально отремонтированных жилых домов, в том числе многоквартирных, она в 2008 г. превысила, а в 2009 г. практически достигла величины используемого стандарта объема ремонта — 2% площади в год (см. рис. 1).

«Рис. 1. Фактический и минимально необходимый объем капитального ремонта многоквартирных домов в Российской Федерации»

Это еще раз подтверждает, что реализация Программ капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда с привлечением средств Фонда позволила в течение 2008 и 2009 гг. увеличить масштабы капитального ремонта и сноса аварийного жилья, сократить масштабы его недоремонта. Если за период 2003-2007 гг. объем накопленного недоремонта составлял почти 62,5% от общей отремонтированной площади жилых домов, то рост объемов ремонта в 2008 и 2009 гг. (после принятия Федерального закона N 185-ФЗ) позволил сократить эту величину до 32%.

В то же время такая позитивная оценка сложившегося положения несколько условна. Дело в том, что установленный еще в 80-е годы минимально необходимый стандарт рассчитан исходя из среднего межремонтного срока жилых зданий 50 лет и недостаточен даже для предотвращения нарастания износа, стабилизации состояния жилищного фонда. Для его восстановления и реального повышения комфортности проживания необходимо капитально ремонтировать как минимум 4-5% жилищного фонда ежегодно.

Принятый в практике объем капитального ремонта, ориентированный на ежегодный ремонт не менее 2% общей площади многоквартирных домов, и соответствующий ему федеральный стандарт стоимости капитального ремонта не соответствует реальному межремонтному сроку жилых зданий, возведенных 35-50 лет назад. Объективно для большинства проектов, в том числе первых массовых серий (ДПМС), межремонтный срок не должен превышать 20-25 лет. Это еще раз подтверждает, что ежегодно должно ремонтироваться не менее 4-5% площади многоквартирных домов.

Комментирует:

Ева Шипунова, к.ю. , адвокат

В качестве одного из препятствий для проведения капитального ремонта многоквартирных домов следует назвать отсутствие во многих субъектах РФ маневренного фонда, жилые помещения которого предоставляются на период до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (ч. 2 ст. 106 ЖК РФ). Например, в г. Екатеринбурге маневренный фонд существует, но он вопреки положениям закона включает в себя и жилые помещения, непригодные для проживания. Например, семье А. была предоставлена неблагоустроенная квартира (фактически — полуподвальное помещение) в деревянном бараке, подлежащем сносу как ветхое жилье*(8) . В Тюменской области маневренный жилищный фонд уже формируется, однако фактически жилые помещения из данного фонда будут предоставляться для временного проживания добровольным переселенцам из-за рубежа*(9) .

Однако это крайне затратная стратегия. Поэтому мировая практика предполагает более активную замену жилых зданий не только по причине их ветхости и износа, но и для перехода к более прогрессивным и энергосберегающим проектным решениям, обеспечивающим одновременно повышение потребительских свойств. Этого капитальный ремонт при реальных удельных затратах не обеспечивает. Предельные удельные (в расчете на 1 кв. м ремонтируемой площади) затраты на капитальный ремонт не должны превышать 20% стоимости нового строительства аналогичного жилья. В противном случае он не эффективен.

Поэтому в рамках государственной жилищной политики необходимо оптимизировать и рекомендуемым индикатором зафиксировать еще одно соотношение — между долями жилья, нуждающегося в капитальном ремонте и подлежащего сносу. Эти доли должны быть примерно равны, что позволит снизить потребность в точечной застройке, увеличить возможности «коричневой» застройки, снизив затраты на инфраструктуру, цену участков. Кроме того, переход к современным проектным решениям при существенном увеличении темпа обновления жилищного фонда, повышения его комфортности, почти в два раза увеличит энергоэффективность жилищ. Старый фонд должен сноситься в масштабах не менее 3% в год.

При этом помимо полностью изношенного аварийного жилищного фонда сносу могут частично подлежать многоквартирные дома, имеющие высокий (65% и более), но не критический уровень износа (то есть не снижающий их прочности и несущей способности) при низких потребительских свойствах и надежности предоставления коммунальных услуг. К таким домам, в частности, относятся те, в которых изношены больше чем на 65-70% и требуют одновременной замены либо восстановления стены (путем заделки швов), фасады, крыши, оконные и балконные блоки, двери, лифтовое оборудование, межквартирные перегородки, лестницы, балконы, а также инженерное оборудование.

Низкие потребительские свойства в этих домах характеризуются тем, что:

• некоторые из них не оборудованы системами коммунального обслуживания при отсутствии возможности в процессе проведения капитального ремонта и/или реконструкции обеспечения этими системами (в том числе с учетом стоимостных параметров проведения данных работ);
• в некоторых не отвечают современным требованиям, в том числе требованиям эргономики, объемно-планировочные решения жилых помещений и их расположение в многоквартирном доме: минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, а также высота помещений (от пола до потолка) и др.

Эти положения относятся, в частности, к некоторым 2-3-этажным зданиям (необорудованным либо не полностью оборудованным системами коммунального обслуживания) постройки до 1960 г. , а также к домам первых массовых серий.

Однако для реализации такой жилищной политики объем ввода жилья должен составлять не менее 1 кв. м на человека в год, то есть достичь масштабов нормального воспроизводства, которые могут быть обеспечены не ранее 2018-2020 гг. Реально в 2009 г. в целом по России было введено жилищного фонда почти в 2,4 раза меньше, а в ряде субъектов Российской Федерации меньше в 4-5 и более раз. Поэтому проблема обновления жилищного фонда, ресурсосбережения в ЖКХ тесно связана с увеличением объемов жилищного строительства.

Фактически в капитальном ремонте (полном либо выборочном), по оценкам специалистов, нуждается не менее 35-40% многоквартирных домов. В первоочередном ремонте, как показали результаты мониторинга, проведенного в регионах России, в соответствии с требованиями Федерального закона N 185-ФЗ, на начало 2009 г. в капитальном ремонте нуждалось около 356 тыс. многоквартирных домов (11% от их общего числа). В 2009 г. капитально отремонтировано из них 72,3 тыс. домов, что составляет 20,3% от потребности. На начало 2010 г. капитального ремонта требуют 282 тыс. многоквартирных домов*(10) .

При этом с использованием финансовой поддержки Фонда содействия реформированию ЖКХ отремонтировано 55,2 тыс. домов (76% от общего числа отремонтированных домов). На эти цели из средств Фонда перечислено в 2009 г. более 76 млрд. руб. Капитальный ремонт остальных 17,1 тыс. многоквартирных домов осуществляется с использованием традиционных источников финансирования (средств региональных и местных бюджетов при небольшом участии собственников жилых помещений).

Как уже указывалось, практически все регионы России подключились к реализации Программы капитального ремонта многоквартирных домов с использованием средств Фонда. Во всех из них условия предоставления финансовой поддержки, предусмотренные Федеральным законом N 185-ФЗ, стимулируют активизацию рыночных преобразований. Но как в 2008 г. , так и в 2009 г. в регионах только около 30% *(11) муниципальных образований включено в адресные программы капитального ремонта и сноса (переселения), а соответственно, в заявки на получение финансовой поддержки за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ. При этом в ряде регионов капитальный ремонт многоквартирных домов осуществлялся только в тех муниципальных образованиях, которые включены в соответствующие адресные программы, то есть только с привлечением средств Фонда. К таким регионам, например, относятся Липецкая, Ивановская, Орловская, Ярославская, Астраханская, Кировская, Оренбургская области, Краснодарский, Алтайский, Красноярский края, Чукотский автономный округ. В ряде субъектов Российской Федерации 80-90% многоквартирных домов отремонтированы с привлечением средств Фонда. Это Воронежская, Костромская, Тамбовская области, Ставропольский край, Республика Татарстан, Республика Мордовия, Саратовская, Омская области и др.

Очевидно, в остальных муниципальных образованиях, то есть в тех, которые не включены в адресные программы, а как следствие в заявки, представленные в Фонд содействия реформированию ЖКХ субъектами Российской Федерации, капитальный ремонт должен будет проводиться за счет средств только регионального и местного бюджетов. Учитывая низкий бюджетный потенциал большинства территорий, особенно малых поселений, можно ожидать лишь выборочного капитального ремонта, а в отдельных случаях лишь ремонта в режиме «латания» дыр.

Объемы капитального ремонта многоквартирных домов, как и другие показатели, характеризующие состояние жилищного фонда и качество условий проживания, теоретически должны зависеть от экономического потенциала региона, что имело место в прошлые годы. В настоящее время существенная доля финансирования федеральным бюджетом выравнивает возможности регионов.

Тем не менее в экономически более развитых регионах имеют место, как правило, не только большие объемы ремонтных работ, но и более высокая доля софинансирования программы Фонда содействия реформированию ЖКХ за счет региональных и местных бюджетов. Так, при среднероссийской доле софинансирования программы капитального ремонта жилья 38% в Республике Татарстан, Тюменской области, Ханты-Мансийском автономном округе, Ямало-Ненецком автономном округе, Красноярском крае, Самарской области, Вологодской области, Республике Коми, Московской области она превышает 50%.

Федеральным законом от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ определены виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов, которые включаются в соответствующие региональные адресные программы и к которым относятся:

• ремонт внутридомовых инженерных систем, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
• ремонт или замена лифтового оборудования;
• ремонт крыши;
• ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
• утепление и ремонт фасадов.

Выполнение этого регламента работ позволяет улучшить техническое состояние здания, сократить его износ, повысить качество условий проживания, но не всегда достаточно для приближения его к современным требованиям комфортности и энергоэффективности.

Что касается реконструкции многоквартирных домов, обеспечивающей (или, правильнее сказать, призванной обеспечивать) повышение комфортности проживания, то она, как и в прошлые годы, проводится в очень небольших масштабах.

Основная причина — несоответствие между ее стоимостью, длительными сроками проведения, требованиями выселения жильцов и ожидаемыми результатами.

Доля общей площади многоквартирных домов, в которых проведена реконструкция как в целом по России, так и в большинстве субъектов Российской Федерации не превышает 0,5-2% от общей площади капитально отремонтированного жилья.

Можно предположить, что реконструкция жилых домов, учитывая ее стоимость и влияние на изменение потребительских свойств жилья, а также энергоэффективность не будет иметь широкого распространения в регионах России и в дальнейшем. Однако следует отметить, что не получила распространения в регионах и санация жилых домов, которая не требует отселения и обеспечивает повышение уровня благоустройства, в том числе на основе использования локальных источников. В рамках санации проводится утепление жилого дома, замена инженерного оборудования, столярных изделий и других элементов здания.

Основные результаты санации связаны в первую очередь с теплозащитой зданий и улучшением потребительских качеств жилья:

• снижение потребления энергии (на 25-40%);
• снижение платежей за отопление, которые составляют 35-45% от общей суммы платежей за жилищно-коммунальные услуги в регионах России и повышение на этой основе платы за содержание и ремонт жилья, включая капитальный, а в его составе проведение санации жилищного фонда;
• улучшение потребительских качеств жилья.

Санация жилищного фонда с использованием опыта Восточных земель Германии и разработок российских ученых начала применяться лишь в нескольких субъектах Российской Федерации, имеющих высокий уровень развития (Республике Татарстан, Москве, Санкт-Петербурге и др.).

В этих регионах имеют место и более существенные объемы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов, в том числе за счет средств регионального и местного бюджетов.

В целом по Российской Федерации общая сумма затрат на капитальный ремонт многоквартирных домов за 2003-2009 гг. составила около 525 млрд. руб. при потребности 810 млрд. руб. — в 1,5 раз больше фактических объемов финансирования. При этом в 2009 г. общие затраты на капитальный ремонт составили 143,7 млрд. руб., то есть всего на 11,6% больше, чем в 2008 г. (см. рис. 2). Снижение в 2009 г. темпов роста затрат на капитальный ремонт жилых домов (несмотря на рост объемов финансирования этих работ из средств Фонда) вызвано, как показывает проведенное исследование, резким (в некоторых регионах на 50-60%) сокращением бюджетного финансирования (из регионального и местного бюджетов) ремонтных работ, вызванным финансово-экономическим кризисом.

Тем не менее в последние годы удалось сократить объемы недофинансирования капитального ремонта жилищного фонда, а также несколько повысить стоимость 1 кв. м капитально отремонтированного жилья (в 2009 г. она выросла по сравнению с 2008 г. с 2,56 тыс. руб. за кв. м до 3,3 тыс. руб. за кв. м).

Рост стоимости ремонта 1 кв. м позволяет рассчитывать на то, что капитальный ремонт становится не только более дорогим при выполнении тех же работ, но и более комплексным, позволяющим повысить комфортность и энергоэффективность зданий.

 «Рис. 2 Финансирование капитального ремонта»*(12)

Однако обследования показали, что в отдельных регионах и муниципальных образованиях не выполняется необходимый регламент работ, предусмотренный Федеральным законом N 185-ФЗ. Например, в ряде случаев основной объем финансирования направляется на ремонт фасадов, улучшение внешнего облика зданий, что тоже важно. В то же время не уделяется достаточно внимания капитальному ремонту конструктивных элементов здания, лифтов, инженерного оборудования. А это значит, что аварийность внутридомовых систем, лифтового оборудования после проведения ремонта не снижается либо снижается в недостаточных масштабах.

Для выполнения требований упомянутого Федерального закона N 185-ФЗ, то есть предусмотренного им перечня и регламента работ, затраты на проведение капитального ремонта по нашей оценке должны составлять не менее 4-4,5 тыс. руб. за кв. м (в зависимости от конструктивных особенностей и состояния многоквартирного дома) при полном соблюдении регламента работ.

При этом почти в половине субъектов Российской Федерации затраты на капитальный ремонт составляют от 10 до 60% от среднероссийского показателя (3,3 тыс. руб. за кв. м).

Совершенно очевидно, что в этом случае не только не выполняется необходимый регламент работ, но и имеет место низкое качество ремонта. Как следствие, растет вероятность перехода изношенного жилищного фонда в категорию аварийного.

Дальнейшее увеличение объемов капитального ремонта многоквартирных домов, повышение его комплексности и качества требует привлечения различных источников финансирования.

Если в предшествующие годы наряду со средствами региональных и местных бюджетов одним из основных источников финансирования капитального ремонта являлись средства Фонда содействия реформированию ЖКХ (их доля в 2008 г. составила в общем объеме финансирования этих работ почти треть, а в 2009 г. — более половины), то в дальнейшем необходимо стимулировать более широкое привлечение внебюджетных источников, в том числе частных инвесторов, и средств собственников помещений.

С целью стимулирования привлечения внебюджетных средств к повышению сохранности жилищного фонда может использоваться механизм предоставления бюджетных гарантий частным инвесторам, которые вкладывают средства в капитальный ремонт, а также субсидирования процентных ставок по кредитам и другие механизмы.

Мотивация привлечения средств собственников жилых помещений требует:

• разработать механизмы бюджетной поддержки собственников помещений в проведении капитального ремонта жилья путем предоставления им (в лице товариществ собственников жилья, жилищных или иных специализированных потребительских кооперативов, управляющих организаций и др.) льготных кредитов, которые могут быть постепенно возвращены за счет оплаты собственниками помещений капитального ремонта по установленным для них стандартам;
• разработать проект Федерального закона о внесении изменений в статью 159 Жилищного кодекса Российской Федерации по включению затрат собственников жилых помещений на капитальный ремонт в перечень услуг, учитываемых при расчете субсидий на оплату жилого помещения и коммунальных услуг;
• ускорить принятие региональных адресных программ капитального ремонта многоквартирных домов и переселения граждан из аварийного жилищного фонда во всех муниципальных образованиях, что требует проведения технической инвентаризации многоквартирных домов и определения приоритетов по их включению в адресные программы, а также активизации рыночных преобразований в них.

Серьезной проблемой повышения заинтересованности собственников помещений в накоплении средств на капитальный ремонт является недопущение их обезличенности. Эта ситуация может возникнуть, например, когда в управлении управляющей организации находятся дома различных типов, имеющие различный уровень физического износа и другие параметры. При этом управляющие организации средства, собранные с собственников помещений одних домов, направляют на финансирование капитального ремонта других, то есть средства собственников помещений конкретного многоквартирного дома не привязаны непосредственно к нему.

Комментирует:

Ева Шипунова, к.ю. , адвокат

Представляется неправомерным, со стороны управляющей организации «собранные средства направлять на финансирование капитального ремонта других», поскольку согласно ч. 2 и ч. 3 ст. 154 ЖК РФ расходы на ремонт домов несут именно собственники. Более того, управляющая организация не вправе предоставлять денежные средства третьих лиц без их согласия.

Решение этой проблемы требует создания пообъектных счетов, на которых бы накапливались средства, направляемые собственниками помещений на капитальный ремонт в установленные сроки. Средства, накапливаемые на пообъектных счетах, должны фиксироваться; при смене управляющей организации они должны оставаться за данным домом. Из этих средств можно кредитовать ремонт других многоквартирных домов, но с обязательной гарантией их возврата за счет средств собственников помещений этих домов в четко установленные сроки.

Следует также отметить, что для сокращения недоремонта жилищного фонда, а также доли ветхого и аварийного жилья, помимо привлечения различных источников финансирования, необходимо в каждом муниципальном образовании разработать планы-графики реабилитации жилых зданий и выбрать способы ее проведения: капитальный ремонт, реконструкция, санация жилищного фонда. С этой целью должно быть проведено обследование многоквартирных домов для оценки их состояния по степени физического износа материалов несущих конструкций, инженерных систем здания и других его элементов.

Как показывает практика, такой подход к выбору способов и сроков восстановления жилых домов позволяет более эффективно использовать средства, предназначенные на эти цели, сократить прирост ветхого жилья и на 40-50% уменьшить его долю.

Кроме того, вне поля зрения осталась еще одна проблема, связанная с капитальным ремонтом индивидуального муниципального или приватизированного жилья. Федеральным законом N 185-ФЗ определено оказание финансовой поддержки из средств Фонда на капитальный ремонт и переселение граждан из аварийного жилья только многоквартирным домам. Средства региональных и местных бюджетов также по большей части направляются на ремонт этих домов. Между тем, в малых (в том числе сельских) поселениях существуют муниципальные либо даже приватизированные индивидуальные дома, в которых проживают, как правило, учителя, врачи и другие работники бюджетной сферы. Зачастую эти дома находятся (или находились на момент приватизации) в изношенном, не пригодном для проживания состоянии. Однако бюджетная поддержка их ремонта либо сноса не предполагается. Решение этой проблемы требует внесения изменений в действующие законодательные акты либо принятия новых.

Выделение средств на проведение капитального ремонта из всех источников финансирования, как бюджетных, так и внебюджетных, включая средства собственников помещений, требует оценки эффективности их использования, одним из условий которой должно стать качество проведения ремонтных работ.

В первую очередь это относится к тому, что после проведения капитального ремонта дом должен стать более комфортным для проживающих и энергетически эффективным и управляемым в главном — экономии потребленных ресурсов. Именно по этому параметру можно судить о том, что потраченные на ремонт средства дали определенный эффект.

О. И. Савельева, ген. директор Института экономики ЖКХ

«Жилищное право», N 12, декабрь 2010 г.

*(1) Арсюхин Е. Облом. Ветхого жилья не станет, когда все дома упадут // Российская газета. 27.10.2006. N 242 (4208). С. 9.
*(2) Жилые дома, отнесенные в действующей отчетности к ветхим, в большей части также являются непригодными для проживания и требуют сноса и переселения проживающих в них граждан.
*(3) Статья 158 Жилищного кодекса
*(4) Платежи собственников жилых помещений за капитальный ремонт должны участвовать и в этот период в финансировании данных работ, но в размере не более 5-10% общего объема финансирования с учетом платежеспособности населения.
*(5) Федеральный закон «О Фонде содействия реформированию ЖКХ» от 21.07.2007 г. N 185-ФЗ
*(6) Информация Государственной корпорации «Фонд содействия реформированию ЖКХ»
*(7) Далее «Фонда»
*(8) Определение президиума Свердловского областного суда от 23 марта 2005 г. (дело N 44-г-98) // http: //www.ekboblsud.ru/show_doc.php?id=4131. О проблеме «нехватки благоустроенного жилья в маневренном фонде пишет и Осадченко И. В.(Осадченко И.В. Некоторые особенности обращения взыскания на заложенное жилье при ипотечном кредитовании граждан // Жилищное право. 2007. N 4. С. 42).
*(9) Национальные проекты в УрФО. Званые гости. Для переселенцев из-за рубежа регион готовит рабочие места и жилье // Российская газета. 14.11.2006 г. N 255 (4221).
*(10) Форма Федерального статистического наблюдения N 1-КР»Сведения о капитальном ремонте жилищного фонда за 2008 и 2009 гг."
*(11) При определении доли муниципальных образований, включенных в адресные программы капитального ремонта многоквартирных домов, учтены городские округа, городские поселения, муниципальные районы. Сельские поселения, в которых, как правило, нет многоквартирных домов, не учитывались.
*(12) Объективная потребность в капитальном ремонте рассчитана путем умножения федерального стандарта на общую площадь жилищного фонда: в 2008 г. — 4,0 руб. на 1 кв. м, в 2009 г. — 4,5 руб. на 1 кв. м.

Версия для печати