Вопросы оплаты ЖКУ и взносов

В нашем доме 6 подъездов. А лифт есть только в двух из них. С меня, жильца первого этажа, плату за лифт берут, а с жильцов подъездов, где лифта нет, не берут. ТСЖ правомерность своих действий основывает на Протоколе общего собрания собственников, где это решение было принято большинством голосов. Плату за лифт берут с двух подъездов, а решение принимают жильцы всех шести. Получается заинтересованное большинство. Как отстоять свою правоту?

Действия обслуживающей организации, требующей оплату за пользование и содержание лифта с жильцов первых этажей (как собственников, так и нанимателей), как уже было рассмотрено в «эж-ЮРИСТ» N 2, полностью соответствуют нормам Жилищного кодекса РФ.

В рассматриваемом же случае речь идет, наоборот, о правомерности действий ТСЖ по невключению платы за пользование и содержание лифта некоторым собственникам квартир в жилом доме, т.е. об установлении так называемой дифференциации.

Имеет ли право ТСЖ устанавливать подобную дифференциацию собственникам квартир в многоквартирном доме? Разберем все по порядку.

Так как речь идет о жилищных правоотношениях, то главенствующую роль в их регулировании играет ЖК РФ (после Конституции РФ и международных договоров). Согласно п. 8 ст. 5 ЖК РФ в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления положениям ЖК РФ применяются положения ЖК РФ.

В силу ст. 36 ЖК РФ лифт входит в состав общего имущества в доме, принадлежащего собственникам на праве общей долевой собственности. Причем обратите внимание на то, что ЖК РФ определяет общее имущество именно в доме, а не в подъезде или этаже. Таким образом, все лифты в доме будут являться общим имуществом всего дома, а не только того подъезда, где он находится. Следовательно, и право общей долевой собственности на них принадлежит собственникам всех квартир многоквартирного дома.

В соответствии с ч. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме. Это бремя для различных собственников должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество.

Отсюда вывод: плата за пользование и за содержание общего имущества должна начисляться всем собственникам жилого дома.

Теперь перейдем к вопросу о возможности установления ТСЖ дифференциации оплаты за пользование и содержание лифта.

Позиция ЖК РФ в данном вопросе однозначная. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ ТСЖ должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Других оснований для дифференциации участия в содержании общего имущества ЖК РФ не предусматривает.

Не делает, к примеру, никаких исключений ЖК РФ и применительно к договорам управления многоквартирными домами (п. 4 ст. 162 ЖК РФ), где четко обозначено требование, согласно которому условия договора управления должны быть одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Cоответственно дифференциация, установленная в рассматриваемом случае незаконна, так как противоречит ст. 39, 137, 158 ЖК РФ. ТСЖ не наделено полномочиями определять, каким жильцам платить за пользование общим имуществом, а каким нет. Другими словами, каждый собственник должен платить за содержание и пользование общим имуществом только исходя из своей доли в праве общей собственности на общее имущество.

Вопрос о возможности освобождения от оплаты за пользование и содержание общего имущества, которым жильцы фактически не пользуются, рассматривался и в суде. В частности, Верховный Суд РФ в своем Решении от 26.05.2005 N ГКПИ05-588 указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение. И хотя речь шла о нанимателях, а не о собственниках, на сегодняшний день ни для тех, ни для других не предусмотрено никаких исключений.

Однако на региональном уровне практика по включению платы за содержание и пользование лифтом жильцам первых этажей, а также жильцам, проживающим в подъездах, необорудованных лифтом, зачастую идет по другому пути. Например, в ряде субъектов РФ такую плату то вводят, то отменяют. Росстрой РФ в своем Письме от 01.12.2005 N ЮТ-5030/03 указывал, что основанием для включения в оплату гражданам услуги за пользование лифтами должно являться условие фактического пользования этой услугой. На этом основании жители первых этажей, по мнению Росстроя, могли быть освобождены от оплаты лифта. Тем не менее позже данное Письмо было отозвано самим Росстроем. Более того, письма Росстроя не носят нормативного характера.

Понятно, что многим гражданам подход ЖК РФ, предусматривающий равную оплату за содержание общего имущества, может казаться несправедливым и нелогичным. Как мы видим уже на примере двух рассмотренных нами ситуаций, решение вопроса о фактическом пользовании имуществом вызывает многочисленные пересуды среди жильцов.«Почему я должен платить за то, чем я не пользуюсь? Ведь если с одного жильца плату снимают, то она будет перераспределяться между другими жильцами», — возмущаются многие из них.

Поэтому, по нашему мнению, вопрос о возможности установления оплаты за содержание и пользование общим имуществом в зависимости от факта его использования должен быть решен на федеральном уровне путем внесения соответствующих изменений в ЖК РФ. В октябре 2007 года соответствующий законопроект (N 481510-4) был внесен на рассмотрение в Государственную Думу РФ. Однако он предусматривал освобождение от оплаты только тех жильцов, которые проживают на первых этажах. В феврале 2008 года данный законопроект был возвращен.

На основании вышеизложенного автор письма вправе в соответствии с п. 6 ст. 46 ЖК РФ обжаловать в суд указанное решение, принятое общим собранием ТСЖ с нарушением требований ЖК РФ, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если последним нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение 6 месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Ю. Терешко, газета «эж-ЮРИСТ»

3 апреля 2008 г.
«эж-ЮРИСТ», N 13, апрель 2008 г.

Версия для печати