Вопросы оплаты ЖКУ и взносов

Вопрос: В доме есть жильцы, не согласные с решением общего собрания, особенно связанным с увеличением размера платежей. Если такое увеличение вызвано введением новой расходной статьи в части содержания общего имущества (установка домофона, заключение договора с частным охранным агентством), недовольные граждане полагают, что им навязывают дополнительные услуги. Как разрешить спор между ТСЖ и «оппозицией»? Какие аргументы можно привести в пользу товарищества?

Ответ: Продолжаем настаивать на четком понимании смысла жилищного законодательства. Многоквартирный дом — это сложный объект, состоящий не только из индивидуальных помещений, принадлежащих разным собственникам, но и из объектов общего имущества, ответственность за содержание которых несут все жильцы дома. Один собственник не может решить судьбу общего имущества, равно как не может пойти против воли большинства. Суров закон, но это закон.

По жилищному законодательству решения общего собрания обязательны для всех собственников помещений в доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании (п. 5 ст. 46 ЖК РФ). Таким образом, ни один жилец не вправе отказаться оплачивать услуги, решение об оплате которых принято на общем собрании (естественно, при условии соблюдения всех требований к его проведению).

Если общее собрание решило, то речь уже идет о содержании и ремонте общего имущества (см. Постановление ФАС ЗСО от 31.07.2008 N Ф04-4583/2008(8761-А70-11)). А вот если, например, правление товарищества приняло решение оплачивать те или иные услуги, можно говорить о навязывании дополнительных услуг. И в таком случае любой собственник и даже все собственники вправе отказаться от оплаты этих услуг.

Данный вывод подтверждается и в Постановлении ФАС ЦО от 06.10.2009 N А08-8972/2008-26. Распространение управляющей организацией с января по апрель 2008 года квитанций на оплату жилищно-коммунальных услуг с включением строки «Домофон» комиссия УФАС по рассмотрению дела о нарушении антимонопольного законодательства правомерно расценила как факт недобросовестной конкуренции, поскольку полномочия по управлению в отношении металлических подъездных дверей с ПЗУ общество получило только в апреле 2008 года, то есть после их отнесения собственниками в состав общего имущества многоквартирного дома, а распространение ложных сведений (квитанции с включением строки «Домофон») производило с января по апрель 2008 года.

Изложенное выше не означает, что выхода из подобной ситуации нет. Если собственники помещений в доме, желающие пользоваться дополнительными услугами, оказываются в меньшинстве, они вправе заключать договоры напрямую с организациями, предоставляющими соответствующие услуги. Как указано в упомянутом выше Постановлении ФАС ЦО от 06.10.2009 N А08-8972/2008-26, именно такая ситуация сложилась в доме с января по апрель 2008 года. Следовательно, и расчеты должны производиться напрямую между собственниками и специальной организацией. ТСЖ (управляющая компания) в данном случае выполнять посреднические функции не вправе, так как товарищество призвано выражать волю большинства собственников, закрепленную в решениях общего собрания собственников помещений в доме.

Г. Ю. Шарикова, юрисконсульт НП «Нижегородская ассоциация ТСЖ»,

1 февраля 2010 г.
Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 2, февраль 2010 г.
http://gkh.avbn.ru/
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499) 257-0772, e-mail: info@audar-press.ru

Версия для печати