Вопросы оплаты ЖКУ и взносов

Очень часто собственник нежилого помещения и ТСЖ не находят друг у друга понимания в вопросе оплаты содержания и ремонта общего имущества многоквартирного дома. На наш взгляд, эти противоречия во многом спровоцированы сложностью и неоднозначностью действующего законодательства. Практика некоммерческого партнерства «Нижегородская ассоциация ТСЖ» показывает, что зачастую данные противоречия решаются в судебном порядке. Так, в январе этого года нам довелось представлять интересы одного из членов Ассоциации в Арбитражном суде Нижегородской области в споре о взыскании задолженности с собственника нежилого помещения. В статье постараемся обозначить основные моменты, которые необходимо принять во внимание в случае обращения ТСЖ в суд с иском о взыскании задолженности по обязательным платежам с собственника нежилого помещения.

Общее собрание членов ТСЖ

Первое, с чем необходимо определиться, — вопрос о том, какой орган правомочен устанавливать размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Очень часто аргументом собственника нежилого помещения становится пп. 1 п. 2 ст. 44 ЖК РФ, согласно которому решение о ремонте общего имущества многоквартирного дома принимает общее собрание собственников помещений в доме. Однако согласно п. 8 ст. 156 ЖК РФ размер обязательных платежей и (или) взносов членов ТСЖ, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, определяется органами управления ТСЖ в соответствии с уставом.

Пунктом 33 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491, установлено, что размер указанных платежей для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются на основе утвержденной органами управления сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на год. Следует отметить, что на данную норму арбитражные суды не ссылаются, поскольку у организаций в собственности находятся, как правило, нежилые помещения, между тем иметь ее в виду необходимо.

Согласно ст. 145 ЖК РФ установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества относится к исключительной компетенции общего собрания членов ТСЖ. Таким образом, если домом управляет ТСЖ, единственный орган, полномочный принимать решение о размере платы за содержание и ремонт общего имущества и для членов ТСЖ, и для не являющихся таковыми, и для собственника жилого, и для собственника нежилого помещения, — общее собрание членов ТСЖ.

Дифференциация размера платы

Второй момент, который ТСЖ склоны упускать из виду, — невозможность дифференциации размера платежей в зависимости от членства или вида помещения (жилое или нежилое), что связано прежде всего с природой общего имущества. Так, в соответствии со ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. В силу п. 1 ст. 39 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Статья 249 ГК РФ устанавливает правило, по которому каждый участник общей долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению. Согласно п. 1 ст. 158 ЖК РФ собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с п. 1 ст. 37 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

Из анализа приведенных норм следует, что тарифы на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома едины для всех собственников помещений, что подтверждается судебной практикой (Постановление ФАС ЦО от 29.04.2008 N А35-2290/07-С16). Однако отметим, что если решение собрания членов ТСЖ об утверждении различного размера платы не оспорено в суде, то собственник обязан платить по установленному тарифу. К ТСЖ как к некоммерческой организации не применяется по аналогии п. 24 Постановления Пленума ВС РФ N 90, Пленума ВАС РФ N 14 от 09.12.1999, согласно которому решению общего собрания не придается юридическая сила ввиду его незаконности (Постановление ФАС ВВО от 01.04.2008 N А43-4327/2007-28-57). 　

Основания взыскания задолженности

Следующее, к чему необходимо обратиться, — основания взыскания задолженности. Жилищный кодекс предусматривает две формы отношений ТСЖ с собственниками помещений в доме: отношения членства и договорные.

Собственник нежилого помещения может являться, а может и не быть членом ТСЖ, причем это не зависит от решения какого-либо органа ТСЖ . Согласно п. 1 ст. 143 ЖК РФ членство возникает на основании заявления о вступлении в товарищество.

Пунктом 6 ст. 155 ЖК РФ установлено, что собственники помещений, не являющиеся членами ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества на основании соответствующих договоров. С членами ТСЖ заключение таких договоров не требуется. В судебном заседании, о котором говорилось выше (Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 30.01.2009 N А43-28104/2008), представитель ответчика указал: поскольку договор согласно ст. 155 ЖК РФ между организацией (не являющейся членом товарищества) и ТСЖ не заключен, то и основания ко взысканию не имеется. Суд данный довод не поддержал, сообщив, что отсутствие договорных отношений не освобождает ответчика от участия в содержании общего имущества.

Важным свойством договора на содержание и ремонт общего имущества дома является его обязательность для ТСЖ (п. 2 ст. 138 ЖК РФ). Поэтому порядок его заключения регулируется ст. 445 ГК РФ, согласно которой разногласия возможно передать на рассмотрение суда. Кстати, именно в указанном порядке и должен решаться вопрос о правомерности включения тех или иных затрат в стоимость работ и услуг по договору (например, в части пользования лифтом, иными коммуникациями и помещениями общего назначения). Данный вопрос должен решаться в порядке отдельного судопроизводства, а не в споре о взыскании задолженности. Как показывает практика Нижегородской ассоциации ТСЖ, суд не принимает довод ответчика (собственника помещения) о включении необоснованных расходов в смету доходов и расходов, если решение общего собрания членов ТСЖ не оспорено в суде и (или) не предъявлен иск о понуждении ТСЖ к заключению договора с собственником нежилого помещения.

Взыскание при наличии договора

Взыскивая задолженность по обязательным платежам перед ТСЖ, следует обращаться к специальным нормам Жилищного кодекса, а если ими не урегулированы те или иные отношения — к общим нормам Гражданского кодекса.

Несмотря на то, что ЖК РФ предусматривает заключение договора на содержание и ремонт общего имущества, ответственность за его нарушение для собственника нежилого помещения не установлена (даже в п. 14 ст. 155 ЖК РФ речь идет о собственниках жилых помещений). В данном случае применяются нормы ГК РФ с учетом условий договора.

При наличии договора между ТСЖ и собственником нужно руководствоваться следующей логикой. Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться в соответствии с условиями договора и требованиями закона. При нарушении обязательств по договору возможно требовать возмещения убытков (ст. 15 ГК РФ). Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права. Таким образом, невнесением обязательных платежей собственник нежилого помещения причиняет убытки ТСЖ, которые обязан возместить. В судебном заседании ТСЖ придется доказать размер причиненных убытков (в чем, собственно, и состоит главная сложность) и объем выполненных работ и предоставленных услуг (это можно сделать путем предоставления суду актов выполненных работ, договоров с подрядными организациями, иных документов). Между тем собственники нежилых помещений иногда выполняют ряд работ, которые обязано выполнять ТСЖ за свой счет. Данные расходы могут быть компенсированы путем предъявления встречного иска. 

Кроме того, в договоре могут быть указаны санкции за просрочку платежа в виде неустойки, которая также подлежит взысканию в соответствии со ст. 394 ГК РФ.

Если договором не предусмотрена неустойка, с должника можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами на основании ст. 395 ГК РФ. Для взыскания неустойки и процентов за пользование чужими денежными средствами в суде должен быть доказан факт направления уведомлений об оплате расходов (платежных документов), а также факт необходимости оплаты расходов в определенные сроки (Постановление ФАС МО от 07.11.2008 N КГ-А40/10064-08).

Взыскание убытков в отсутствие договора

При обращении в суд необходимо помнить, что суд рассматривает дело и выносит решение в пределах заявленных требований по обозначенным истцом основаниям. Данное правило становится исключительно важным в свете того, что в судебной практике существует несколько вариантов взыскания задолженности с собственника нежилого помещения при отсутствии договора с ТСЖ.

Фактически понесенные расходы

Первый способ — взыскание фактически понесенных товариществом расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома. Он аналогичен взысканию при наличии договора, поскольку обязательства возникают как из договора, так и из закона. В нашем случае обязанность по внесению обязательных платежей возникает в силу ст. 210, 249 ГК РФ и ст. 37, 39, 137, 155, 158 ЖК РФ. По данному основанию взыскание возможно и в случае, если не проводилось общее собрание членов ТСЖ с повесткой дня об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ либо его решение было признано судом незаконным, и в случае, если собрания проводились и указанные решения имеются.

Сумму иска в данном случае составят фактически понесенные ТСЖ расходы в доле собственника нежилого помещения, а также проценты за пользование чужими денежными средствами. Предмет доказывания полностью аналогичен описанному выше (см. Постановление ФАС ВСО от 23.01.2006 N А78-4142/04-С1-6/126-Ф02-6980/05-С2). Отдельно следует отметить, что расчет взыскиваемой суммы вне зависимости от основания взыскания задолженности должен определяться с учетом размера общего имущества и доли ответчика в нем.

Неосновательное обогащение

При представлении интересов члена Нижегородской ассоциации ТСЖ в Арбитражном суде Нижегородской области и Первом апелляционном суде мы просили суд о взыскании задолженности по обязательным платежам как неосновательного обогащения собственника нежилого помещения.

В соответствии со ст. 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество за счет другого лица, обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение). Взыскание по данному основанию возможно только при наличии решения общего собрания членов ТСЖ об установлении размера платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и утверждении сметы доходов и расходов ТСЖ. Как и по ранее рассмотренным основаниям, на сумму неосновательного обогащения подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами (ст. 1107 ГК РФ).

В данном случае силами ТСЖ нужно доказать факт установления размера платы за содержание и ремонт общего имущества и принятия сметы доходов и расходов ТСЖ (для чего достаточно протокола общего собрания членов ТСЖ). Кроме того, необходимо подтвердить направление уведомлений об оплате указанных расходов. К слову, с момента невыполнения требований, изложенных в уведомлениях, можно рассчитывать период просрочки исполнения обязательства и начислять проценты по ст. 395 ГК РФ. Суд также проверяет обоснованность сметы доходов и расходов ТСЖ, все суммы должны относиться к расходам на содержание и ремонт общего имущества (Определение ВАС РФ от 05.10.2007 N 1312/07).

М. А. Пургина

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 5, май 2009 г.
http://gkh.avbn.ru/
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499) 257-0772, e-mail: info@audar-press.ru

Версия для печати