Судебная практика

Нарушение право собственности жителей многоквартирных домов на придомовые территории при уплотнительной застройке.

Аналитический материал предоставлен председателем Ассоциации Территориального Общественного Самоуправления Санкт-Петербурга и ЛО Белковой Галиной Геннадьевной.

Статьями 209 и 210 ГК РФ установлено, что собственники оплачивают содержание своего имущества, в том числе, общего имущества в многоквартирном доме. Согласно квитанциям с граждан удерживают некие суммы, обозначенные в квитанциях, где присутствуют графы: «за содержание общего имущества многоквартирного дома», «текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома». ДОМ начинается не с цоколя, а там, где проходит граница земельного участка домовладения.
Если субъект РФ объявляет себя собственником наших домов с придомовыми территориями, то, на каком основании органы исполнительной власти Санкт-Петербурга (СПБ) не платят за содержание этого имущества, как этого требует ст. 210 ГК РФ, а эти суммы включены в квитанции для оплаты жителями многоквартирных домов? Не может быть такой ситуации, когда по закону собственником имущества является один, а распоряжается другой, не выполняя требования ст. 210 ГК РФ по содержанию «своего имущества». Если весь дом с участком — имущество казны СПБ, то необходимо исключить из квитанции все графы, связанные с содержанием этого имущества, поскольку де-факто, нас не считают собственниками этого имущества и не дают им распоряжаться.
Нам не были предоставлены копии правоустанавливающих документов, подтверждающих право собственности субъекта РФ на имущество многоквартирного дома, включая придомовую территорию. Нам не указали законные основания возникновения права собственности субъекта РФ на указанное имущество в многоквартирном доме (п. 3 ст. 212 ГК РФ). Нам не предоставили законные основания для сдачи в аренду части земельного участка. Нам не обосновали законом правомочность требуемых с граждан сумм «за содержание общего имущества многоквартирного дома», «текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома», «содержание придомовой территории».
Состав общего имущества многоквартирного дома не может вызывать споров. Он должен быть включен в Техническую документацию долговременного хранения (п. 1.5.1 Постановление Госстроя РФ № 170 от 27.09.2003). Без этого противоправным является заключение договоров и взимание платы за предоставление услуг (п. 3 ст. 162 ЖК РФ). Напомню, что регистрация права собственности граждан на квартиру одновременно является актом регистрации права собственности на общее имущество в доме (ст. 23 ФЗ «О регистрации прав…»). Почему право собственности на общее имущество многоквартирного дома (один и тот же объект недвижимого имущества) зарегистрировано дважды? 1) Как имущество казны СПБ и 2) одновременно, как имущество жителей многоквартирного дома, с которых за его содержание и ремонт взимают плату в нарушение п. 3 ст. 162 ЖК РФ.
Чтобы обрести право распоряжения общим имуществом многоквартирного дома, включая нормативный земельный участок, вступление в ТСЖ и выбор управляющей компании по закону не требуется. Такое ограничение законных прав собственника общего имущества законом не предусмотрено. Создание ТСЖ не является обязательным условием для обретения права собственности на общее имущество, это право возникло у граждан независимо от членства в ТСЖ. Конституционный суд вынес Постановление № 10-П от 03.04.1998, в котором указано, что «товарищество как один из возможных способов управления кондоминиумом и членство в нем являются производными (вторичными) по отношению к праву собственности домовладельцев. По смыслу статьи 35 (п. 2) Конституции РФ, возникновение права собственности не может быть поставлено в зависимость от членства в товариществе».

Решение Городского суда (дело № 3-107/ 2000, 13.09.00) и определение Верховного суда (дело № 78-ГОО-61 от 25.12.00) также играют важную роль, потому что судьи в процессе заседаний ответили на ряд вопросов малограмотного представителя губернатора СПБ, который заявлял, что «ст. 290 ГК РФ носит абстрактный характер». Такое заявление по отношению к базовому федеральному законодательству само по себе показательно. Именно так чиновники в СПБ относятся к Конституции и федеральному законодательству, подменяя их местными шедеврами. Цитирую выдержки из судебных документов: «Суд не считает возможным согласиться с доводами представителя губернатора Чичканова А.Б. о том, что ст. 290 ГК РФ носит абстрактный характер и, что реально право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает у собственников приватизированных квартир лишь с момента государственной регистрации данного дома как кондоминиума, поскольку изложенное ограничение не предусмотрено действующим законодательством».«Доводы кассационной жалобы о том, что заявителям, обратившимся в суд, на праве собственности в силу договоров приватизации принадлежит лишь квартира, но не доля в праве на общее имущество — являются несостоятельными».

Почему не исполняются решения суда (см. выше), Конституция и ГК РФ как законы прямого действия? Имеется вступившее в силу решение суда относительно статуса общего имущества многоквартирных домов, то есть в защиту неопределенного круга лиц. Это нарушение п. п. 1 и 2 ст. 61 ГПК РФ. Подобные обстоятельства, а именно, нормы действующего законодательства, являются общепризнанными, они также не подлежат доказыванию и оспариванию вновь и вновь, тем более, если они предусмотрены законом и уже не один раз были установлены судом.
Как упоминалось выше, в соответствии со статьями 133-135, 289, 290, 273, 552 ГК РФ и п. 2 ст. 23 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» регистрация права собственности на квартиру одновременно является актом регистрации права собственности гражданина на общее имущество в доме. Несмотря на законное право, граждане СПб де-факто не являются собственниками своего жилья, поскольку без ссылок на закон (п. 3 ст. 212 ГК РФ) наши жилые дома были зарегистрированы органами исполнительной власти СПб как собственность Казны СПб. Придомовые территории давным-давно построенных домов не имеют кадастровых номеров, несмотря на объявленный первый этап земельной реформы в 1992-95 гг. и наличие Постановления Совета Министров РСФСР № 417 от 10.08.77 «О порядке ведения государственного земельного кадастра». Инвентаризация земель не проведена, поземельные книги — документы длительного хранения, отсутствуют, наличие Актов землеотводов для строительства многоквартирных домов чиновниками игнорируется. Т.е. объект управления, как единый и неделимый комплекс недвижимости (многоквартирный дом и общее имущество дома, оформленные в соответствии с действующим законодательством) не существует в результате «деятельности» органов государственной власти СПБ. То есть, согласно ст. 222 ГК РФ, и по мнению чиновников СПБ, все наши дома являются самовольными постройками и могут быть снесены в любой момент. Между тем, право на общее имущество дома, куда входит земельный участок, возникает в силу закона, а не после государственной регистрации права на участок. Это подтверждается письмом Министерства Финансов РФ № 03-06-02-02/65 от 17.05. 2006. Ни один дом в Ленинграде, начиная с 1932 года, не строился без землеотводов под строительство. Основанием возникновения права на бессрочное пользование землей было Постановление ВЦИК и СНК РСФСР от 01.08.1932 «О предоставлении учреждениям, предприятиям и организациям обобществленного сектора земельных участков для строительства на праве бессрочного пользования» (с последующими изменениями). Безусловно, для домов исторической застройки основанием возникновения права граждан (всей нации) на придомовые земельные участки служил Декрет о национализации имущества от 20.08.1918 «Об отмене права частной собственности».
«Правила застройки Ленинграда и его пригородов», утвержденные решением Ленгорисполкома № 49-2-п от 20.11.1959, действовали в период с 1959-1989 г. г.. На основании этих «Правил застройки» принимались решения Ленгорисполкома и выделялись земельные участки для строительства многоквартирных домов и придомовой территории, а также для дальнейшей эксплуатации участка на правах бессрочного пользования. Архитектурно-планировочное управление на основании решения исполкома Ленгорсовета об отводе застройщику земельного участка составляло акт о предоставлении этого участка в бессрочное пользование. Без этого акта застройщик не имел права на использование участка. Трест ГРИИ архитектурно-планировочного управления (АПУ) составлял строительный паспорт, который включал в себя межевой план участка, в котором были указаны границы этого участка. Правилами было запрещено приступать к использованию земельного участка до установления его границ. Аналогичные положения были закреплены в Земельном кодексе РСФСР 1970 года. К акту о предоставлении земельного участка в бессрочное пользование прикладывался межевой план участка. Без акта бессрочного пользования земельным участком не выдавалось разрешение на строительство, а также не могло быть принято в эксплуатацию построенное здание. Таким образом, под строительство выделялся земельный участок в установленных границах на праве бессрочного пользования. После приемки здания в эксплуатацию застройщик передавал необходимую документацию в обслуживающую организацию, в том числе акт об отводе земельного участка и генплан. Эти документы должны быть у председателя ЖСК (если дом кооперативный) или в ГУЖА (если дом не ЖСК). Кроме того, в ПИБе имеется генплан и Описание земельного участка, т.к. ПИБ ведет технический учет жилищного фонда. Согласно Инструкции о порядке проведения регистрации жилищного фонда от 1985 года (п. 1.3) под домом как объектом правовой регистрации подразумевается одно или несколько строений с принадлежащими им служебными строениями и сооружениями, которые расположены на одном земельном участке, под самостоятельным порядковым номером по улице, переулку, площади. Аналогичная норма содержалась в Инструкции Министерства коммунального хозяйства РСФСР № 83 от 21.02.1968 «О порядке регистрации строений в городах, рабочих, дачных и курортных поселках РСФСР» §5. Объектом регистрации является одно или несколько основных строений, расположенных на самостоятельном земельном участке, под отдельным порядковым номером по улице, переулку, площади независимо от числа участников общей долевой собственности«.

Для исполнения постановления Совета Министров СССР № 501 «О порядке ведения государственного земельного кадастра» от 10.06.77, которым было установлено введение государственной земельнокадастровой книги района (города), было издано Постановление СМ РСФСР № 417. В кадастровой книге указывался правообладатель земельного участка, площадь земельного участка, основание пользования земельным участком и т. д.
Комитетом по земельным ресурсам и землеустройству Санкт-Петербурга (КЗРиЗ) был издан приказ № 46 от 10.08.93, которым была утверждена Временная инструкция о порядке учета земель, регистрации землевладений и землепользований по фактическому использованию в Санкт-Петербурге, согласно которому учету подлежали все без исключения земельные участки, расположенные в пределах территории городских земель, изготавливался чертеж границ земельного участка, материалы топографо-геодезических работ передавались в управление земельного кадастра для присвоения земельному участку кадастрового номера.

Таким образом, все земельные участки прошли кадастровый учет в единой кадастровой книге земель. Одним из документов, свидетельствующих об отводе земельного участка, служит технический паспорт на земельный участок, оформленный ПИБ, который выдается вместе с выпиской из технического паспорта на дом. Статья 10 ФЗ «О товариществах собственников жилья» устанавливала, что границы земельного участка в кондоминиуме определялись действующим землеотводом. 02.02.96 было принято Постановление Правительства РФ № 105 «Об утверждении Положения о порядке установления границ землепользований в застройке городов и других поселений», согласно которому (п. 4) границы и размеры уже существующих объектов недвижимости не подлежат пересмотру. Такой пересмотр (п. 7) допускался только по заявлению владельца недвижимости. И в архивах, и в технических паспортах домовладений эти границы зафиксированы, граждане, а не чиновники — годами оплачивали суммы по содержанию этих участков. В соответствии с пунктом 2 «Положения об определении размеров и установлении границ земельных участков в кондоминиумах» границы действующих землеотводов не подлежали пересмотру. Земельные участки и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в соответствии со ст. 130 ГК РФ являются недвижимым имуществом.

Распоряжение объектами недвижимого имущества регулируется исключительно гражданским правом. Ни ФЗ «Об общих принципах организации МСУ в РФ», ни Градостроительный кодекс (ГсК РФ), ни Земельный кодекс (ЗК РФ), ни тем более, ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» , на которые ссылаются юристы Смольного для обоснования права чиновников на отчуждение земли при «уплотнительной застройке» кварталов и для «реновации» кварталов, не являются законами, которые могут регулировать данный вид правоотношений. Следует особо подчеркнуть, что в российском праве отсутствует такое понятие как «градостроительное право», иными словами, ГсК РФ — это не отрасль права, а перечисление различных норм гражданского, земельного, жилищного права. В свою очередь, ЗК РФ самостоятельно также не может регулировать вопросы распоряжения недвижимым имуществом — землей. Конституция РФ понимает под земельным правом вопросы рачительного отношения к земле как к основе жизни людей, то есть вопросы пользования, но не распоряжения (тем более, отчуждения в частную собственность) земельными участками (п. 1 ст. 9, п. 3 ст. 36 Конституции РФ). При этом ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» исчерпал свою юридическую значимость после вступления в законную силу ЗК РФ.
12.07.2007, рассматривая вопрос толкования положения 446-й статьи ГПК РФ в связи с жалобами Безменова В.В. и Калабуна Н.В. , Конституционный суд РФ огласил решение, в котором судьи КС разъяснили, что «гражданский оборот земельных участков составляет предмет регулирования не земельного, а гражданского законодательства» (п. 1 ст. 2 ГК РФ). Нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, включая перечисленные выше, должны соответствовать Гражданскому Кодексу (п. 2 ст. 3 ГК РФ)

Оригинальный текст статьи http: //ikd.ru/node/4677