Судебная практика

Об основных правовых вопросах и проблемах, связанных с приватизацией гражданами жилых помещений, а также о правоприменительной практике и коррупциогенности законодательства о приватизации

Как отмечает Председатель Конституционного Суда Российской Федерации право собственности, по смыслу ст. ст. 8, 17 и 35 Конституции Российской Федерации, является одним из основных и неотчуждаемых прав человека, принадлежащих каждому от рождения. Право собственности определяет смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечивается правосудием. Право собственности реализуется гражданами и их объединениями на основе общеправовых принципов юридического равенства, неприкосновенности собственности и свободы договора, исключающих произвольное вмешательство государства в осуществлении этого права*(1).
Результаты социологического исследования показывают, что ситуации, требующие от человека знания своих прав, в большинстве своем связаны, в частности, с приватизацией и сделками с жилыми помещениями*(2).
В соответствии со ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) имущество, находящееся в государственной (муниципальной) собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (ст. 217 ГК РФ). Согласно ст. 235 ГК РФ по решению собственника в порядке, предусмотренном законами о приватизации, имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, отчуждается в собственность граждан и юридических лиц*(3).
Так, в соответствии со ст. 1 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. N 1541-I приватизация жилых помещений — бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений.
Как отмечает П.В. Крашенинников, приватизация жилья стала одним из основных способов возникновения права собственности на жилые помещения у граждан*(4).
Федеральным законом «О внесении изменений в Федеральный закон «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 1 февраля 2010 г. N 4-ФЗ, вступившим в силу 15 февраля 2010 г., «продлена» приватизация жилых помещений. В связи с этим, по-нашему мнению, есть необходимость на страницах журнала вкратце ознакомить читателей с основными правовыми вопросами и проблемами, возникающими в процессе приватизации гражданами жилых помещений*(5).

1. Общие положения законодательства о приватизации гражданами жилых помещений

Как указывает Г.В. Бойцов, целью Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» является создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилых помещениях, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда. Вступление в права собственности на жилое помещение дает гражданам нашей страны возможность более эффективно вкладывать свои средства, осуществлять накопление недвижимой собственности, выступать с ней на рынке недвижимости, свободно владеть, пользоваться и распоряжаться своим жилищем. Другими словами, собственниками, участниками рынка недвижимости становятся все слои нашего общества, т.е. большинство населения нашей страны независимо от своего материального достатка и т.д. , что отвечает условиям построения настоящего демократического общества*(6).
В ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» закреплено, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних.
В настоящее время действует Примерное положение о приватизации жилищного фонда в РСФСР, утвержденное Постановлением коллегии Госкомитета ЖКХ РСФСР от 18 октября 1991 г. N 7.
В соответствии с указанным Примерным положением о приватизации жилищного фонда в РСФСР основными принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фонда являются:

• добровольность приобретения гражданами жилья в собственность;
• бесплатная передача гражданам занимаемых ими жилых помещений в соответствии с установленным нормативом. При этом, каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения только один раз.

Передача гражданам в собственность квартир в домах государственного и муниципального жилищного фонда производится с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи. По их желанию квартира может быть приобретена в долевую или совместную собственность.
Одновременно с указанным в соответствии с Примерным положением о бесплатной приватизации жилищного фонда в Российской Федерации, утвержденным решением коллегии Комитета Российской Федерации по муниципальному хозяйству от 18 ноября 1993 г. N 4, для приобретения в собственность жилого помещения в порядке приватизации граждане представляют следующие документы:

• заявление (заявления) на приватизацию занимаемого жилого помещения, подписанное всеми совершеннолетними членами семьи нанимателя;
• документ, подтверждающий право граждан на пользование жилым помещением;
• справку, подтверждающую, что ранее право на приватизацию жилья не было использовано;
• в случаях, предусмотренных п. 3 *(7) Примерного положения, документ органов опеки и попечительства.

Необходимо отметить, что данный перечень документов является исчерпывающим.
Однако органы власти субъектов Российской Федерации устанавливают особенности приватизации жилых помещений на территориях данных субъектов Российской Федерации. Ниже вкратце рассмотрим порядок приватизации гражданами жилых помещений в городе Москве.
Как показывает правоприменительная практика по приватизации гражданами жилых помещений в городе Москве, помимо указанных выше документов, для приватизации гражданам необходимо представить в территориальные органы Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы следующие документы:

1. оригинал ордера или выписка из решения с договором социального найма (копия и оригинал) — берется в ЕИРЦ;
2. копия и оригинал финансового лицевого счета — берется в ЕИРЦ;
3. выписка из домовой книги на всех зарегистрированных и выбывших граждан с момента выдачи ордера (выписка из решения) — берется в паспортном столе ДЕЗа (копия и оригинал);
4. справка с указанием старых паспортных данных и причины замены паспорта (при замене гражданами паспортов с июля 1991 г.) — берется в паспортном столе ДЕЗа (копия и оригинал)))) (для военнослужащих — справка из военкомата из личного дела); справка о переименовании адреса (при несоответствии адресов в ордере и паспорте БТИ) — берется в БТИ (копия и оригинал);
5. экспликация, поэтажный план (указанный в экспликации и поэтажном плане адрес должен полностью соответствовать адресу, указанному в паспорте) — берется в БТИ (копия в двух экземплярах и оригинал);
6. в случае прибытия на жилую площадь после 1 июля 1991 г. — выписка из домовой книги, если проживали в г. Москве — выписка из паспортного стола ДЕЗа (копия и оригинал) (для военнослужащих — справка из военкомата из личного дела);
7. в случае прибытия после 1 июля 1991 г. до 31 января 1998 г. на жилую площадь из других регионов России (в том числе из Московской области) — справка из БТИ. В случае прибытия на жилую площадь после 31 января 1998 г. — справка из Регистрационной палаты (в настоящее время — Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) об участии в приватизации по прежнему месту жительства и выписка из домовой книги;
8. оригинал и копии документов о назначении опекуном, разрешение главы управы на приватизацию, паспорт опекаемого, если документы оформляются опекуном;
9. документы, удостоверяющие личность всех зарегистрированных на занимаемой площади (паспорта, свидетельства о рождении детей до 14 лет — оригиналы и копии);
10. копии документов, удостоверяющих личность: 2-я (фото), 4-5-я (все отметки о регистрации) страницы паспорта;
11. если на жилой площади проживали дети до 18 лет и на момент приватизации они выбыли с жилой площади — выписка из домовой книги;
12. договор социального найма на обменные ордера от 2000 г. — берется в ЕИРЦ;
13. договор социального найма (о переводе лицевого счета) в случае несоответствия состава семьи заявителей данным, указанным в ордере, — берется в жилищных группах районов;
14. в случае прибытия на жилую площадь из-за границы после 1 июля 1991 г. — справка о регистрации (прописке) из посольства;
15. справка о дате постройки дома — берется в паспортном столе.

При этом, в целях государственной регистрации прав граждан на приватизируемые жилые помещения в Федеральную регистрационную службу представляются следующие документы (п. 8 Методических рекомендаций об особенностях государственной регистрации прав граждан на жилые помещения, приобретаемые на основании договоров передачи в собственность жилых помещений, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 6 августа 2007 г. N 176):
1) в случае если право государственной или муниципальной собственности или право хозяйственного ведения или оперативного управления на передаваемое гражданину (гражданам) жилое помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

• заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления, учреждения и гражданина о государственной регистрации перехода права государственной или муниципальной собственности на жилое помещение;
• документ, подтверждающий уплату гражданином государственной пошлины за государственную регистрацию права на жилое помещение;
• договор передачи жилых помещений в собственность;
• план приватизируемого жилого помещения, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества (представляется гражданином). Представление указанного плана не требуется, если план соответствующего жилого помещения ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (представляется учреждением);
• разрешение органов опеки и попечительства (представляется гражданином при необходимости);

2) в случае одновременной государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления на передаваемое гражданину (гражданам) жилое помещение и перехода данного права гражданину (гражданам):

• заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления, учреждения о государственной регистрации права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления;
• документы, подтверждающие возникновение права государственной или муниципальной собственности или права хозяйственного ведения или оперативного управления на жилое помещение, передаваемое гражданину (гражданам);
• заявление органа государственной власти или органа местного самоуправления, учреждения и гражданина о государственной регистрации перехода права государственной или муниципальной собственности на жилое помещение; 
• документ, подтверждающий уплату государственной пошлины;
• договор передачи жилых помещений в собственность;
• план приватизируемого жилого помещения, удостоверенный соответствующей организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества. Представления указанного плана не требуется, если план соответствующего жилого помещения ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов (представляется учреждением);
• разрешение органов опеки и попечительства (представляется гражданином при необходимости).

В соответствии с Положением о передаче в собственность граждан жилых помещений в порядке приватизации, утвержденным постановлением Правительства Москвы от 12 июля 2005 г. N 504-ПП, бесплатная передача квартир (комнат) государственного жилищного фонда в собственность гражданам оформляется договором передачи, заключаемым по поручению Правительства Москвы Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы, с одной стороны, и гражданами (их представителями), с другой стороны.
При этом, в соответствии с Регламентом подготовки, согласования и выдачи в режиме»одного окна«Департаментом жилищной политики и жилищного фонда города Москвы договоров передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации, утвержденным Постановлением Правительства Москвы от 22 августа 2006 г. N 606-ПП, договоры передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации оформляются и выдаются в режиме»одного окна«на уровне округа, т.е. службами»одного окна«управлений Департамента жилищной политики и жилищного фонда города Москвы в административных округах. Управления департамента осуществляют функции по приему заявлений о подготовке документов для приватизации в режиме»одного окна«, по сбору необходимых документов, а также оформлению, направлению на государственную регистрацию в Главное управление Федеральной регистрационной службы по Москве и выдаче заявителям договоров передачи в режиме»одного окна«.
Подготовка документов, необходимых для оформления договоров передачи, формирование пакета документов и его направление в регистрирующий орган осуществляются в срок не более 30 рабочих дней со дня приема и регистрации заявления на безвозмездной основе.
На приеме один из совершеннолетних членов семьи, зарегистрированный в приватизируемом жилом помещении, представляет копии документов с предъявлением оригиналов, удостоверяющих личность всех членов семьи: для граждан старше 14 лет — паспорт гражданина Российской Федерации, для детей до 14 лет — свидетельство о рождении.
Граждане, прибывшие на занимаемую площадь после 1 сентября 1991 г. , для проверки принципа однократности участия в приватизации представляют:

• сведения о регистрации по месту жительства (выписку из домовой книги) за период с сентября 1991 г. до прибытия на данное место жительства;
• справку полномочного органа, подтверждающую неиспользованное право на участие в приватизации по прежнему месту жительства (в случае проживания в указанный период за пределами города Москвы).

Сведения о зарегистрированных правах на жилые помещения, возникших до 31 января 1998 г. , представляются из БТИ городов, областей и администрации соответствующих населенных пунктов, Ростехинвентаризации.
В случае представления сведений о неучастии в приватизации из других организаций (органов местного самоуправления — для сельской местности, отделов учета и распределения жилой площади и т. д.) необходимо подтверждение их полномочий на осуществление функций по регистрации и учету сделок с недвижимостью.
В случае если граждане были зарегистрированы по месту жительства в любом регионе Российской Федерации, кроме города Москвы, с января 1998 г. и позже, справки о неучастии в приватизации представляются из подразделений федеральных регистрационных служб.
Для военнослужащих, в том числе граждан, уволенных с военной службы, выписка из личного дела с указанием периода прохождения службы, состава семьи и отражения регистрации при воинской части по периодам службы заменяет выписку из домовой книги по предыдущим адресам и справку о неучастии в приватизации.
При приеме документов для приватизации жилых помещений от граждан, прибывших в город после 1 сентября 1991 г. , сотрудники службы»одного окна«уведомляют заявителей, что заключение о правовой действительности справок о неучастии в приватизации за пределами города Москвы находится в компетенции Федерального регистрационного органа.
Причинами отказа в выдаче правоустанавливающих документов являются:

• отсутствие прав города на приватизируемое жилое помещение;
• наличие неутвержденных в установленном порядке перепланировок, повлекших изменения в технической характеристике жилого помещения;
• выявление в ходе подготовки документов для приватизации представления поддельных документов, документов, утративших силу, документов, не соответствующих действительности;
• отказ заявителя оплатить услуги, предусмотренные вышеназванным Регламентом;
• использованное ранее право на приватизацию;
• отсутствие сведений, подтверждающих участие (неучастие) в приватизации, из других регионов Российской Федерации;
• выбытие заявителя или члена семьи в связи с регистрацией по другому месту жительства, со смертью и др.

Передача жилья в собственность граждан оформляется договором передачи, заключаемым государственными органами (они могут быть федерального и регионального уровня) и органами местного самоуправления (представляющими конкретное муниципальное образование), предприятием или учреждением с гражданином, получающим жилое помещение в собственность в порядке, установленном законодательством (ст. 7 Закона «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»). Форма Примерного договора передачи жилого помещения в собственность граждан установлена указанным выше Примерным положением о приватизации. Договор заключается в простой письменной форме (ст. 161 ГК РФ). Нотариальное удостоверение этого договора не требуется, и, следовательно, государственная пошлина в этих случаях не взимается. Однако, как следует из ст. 163 ГК РФ, возможно осуществление, по соглашению сторон, данной сделки и в нотариальной форме. Соответственно нотариальное удостоверение договора предусматривает уплату государственной пошлины гражданином, оформляющим приватизацию жилого помещения.

2. Основные правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации по вопросу приватизации гражданами жилых помещений

Нормы Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» неоднократно являлись предметом рассмотрения Конституционного Суда Российской Федерации. В настоящей статье приведем наиболее значимые правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации по вопросу приватизации гражданами жилых помещений.
Приватизация в Российской Федерации обусловлена переходом к многообразию форм собственности, свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, ст. ст. 8 и 34 Конституции Российской Федерации. Установление права на приватизацию осуществляется публичной властью. В то же время, закрепляя в законе это право, государство обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации*(8).
Согласно определению Конституционного Суда Российской Федерации «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Артемьевой Юлии Владимировны на нарушение ее конституционных прав статьей 302 Гражданского кодекса Российской Федерации» от 4 декабря 2007 г. N 952-О-О Конституция Российской Федерации провозглашает Российскую Федерацию социальным государством, политика которого направлена на создание условий, обеспечивающих достойную жизнь и свободное развитие человека (ч. 1 ст. 7), и закрепляет соответствующие права и свободы человека и гражданина, в том числе право на жилище: согласно ее ст. 40 (ч. 1) никто не может быть произвольно лишен жилища. Это право конкретизируется в Жилищном кодексе Российской Федерации, устанавливающем, что никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Кодексом и другими федеральными законами (ч. 4 ст. 3), и что граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права, в том числе распоряжаются ими, свободны в установлении и реализации своих жилищных прав в силу договора и (или) иных предусмотренных жилищным законодательством оснований (ч. 2 ст. 1).
Право на бесплатную приватизацию конкретного жилого помещения приобретается гражданином в силу закона и является производным от его статуса нанимателя жилого помещения, поскольку данное право — исходя из того, что приватизация жилья определяется в ст. 1 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» как бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном или муниципальном жилищном фонде, — возникает, существует и реализуется как субъективное право конкретного физического лица, фактически занимающего на правах нанимателя жилое помещение в государственном или муниципальном жилищном фонде*(9).

3. Некоторые правовые позиции, выработанные правоприменительной (судебной) практикой Верховного Суда Российской Федерации

В соответствии с п. 5 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. N 8 требования граждан о бесплатной передаче жилого помещения в общую собственность всех проживающих в нем лиц либо в собственность одного или некоторых из них (в соответствии с достигнутым между этими лицами соглашением) подлежат удовлетворению независимо от воли лиц, на которых законом возложена обязанность по передаче жилья в собственность граждан, так как ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» наделила граждан, занимающих жилые помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда по договору социального найма, правом с согласия всех проживающих совершеннолетних членов семьи и проживающих с ними несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти помещения в общую собственность (долевую или совместную). При этом, за гражданами, выразившими согласие на приобретение другими проживающими с ними лицами занимаемого помещения, сохраняется право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого впоследствии полученного жилого помещения, поскольку в указанном случае предоставленная этим лицам ст. 11 названного Закона возможность приватизировать бесплатно занимаемое жилое помещение только один раз не была реализована при даче согласия на приватизацию жилья другими лицами.
Пунктом 8 указанного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации предусмотрено, что исходя из смысла преамбулы и ст. ст. 1, 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» гражданам не может быть отказано в приватизации занимаемых ими жилых помещений на предусмотренных этим Законом условиях, если они обратились с таким требованием.
При этом, необходимо учитывать, что соблюдение установленного ст. ст. 7, 8 названного Закона порядка оформления передачи жилья обязательно как для граждан, так и для должностных лиц, на которых возложена обязанность по передаче жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность граждан (в частности, вопрос о приватизации должен быть решен в двухмесячный срок, заключен договор на передачу жилья в собственность, право собственности подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции, со времени совершения которой и возникает право собственности гражданина на жилое помещение).
Однако если гражданин, подавший заявление о приватизации и необходимые для этого документы, умер до оформления договора на передачу жилого помещения в собственность или до государственной регистрации права собственности, то в случае возникновения спора по поводу включения этого жилого помещения или его части в наследственную массу, необходимо иметь в виду, что указанное обстоятельство само по себе не может служить основанием к отказу в удовлетворении требования наследника, если наследодатель, выразив при жизни волю на приватизацию занимаемого жилого помещения, не отозвал свое заявление, поскольку по независящим от него причинам был лишен возможности соблюсти все правила оформления документов на приватизацию, в которой ему не могло быть отказано.
В соответствии с п. 18 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» от 2 июля 2009 г. N 14*(10) судам следует учитывать, что если правоотношения по пользованию жилым помещением носят длящийся характер, то положения ч. 4 ст. 31 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ) в силу ст. 5 Вводного закона могут применяться и в том случае, если семейные отношения между собственником жилого помещения и членом его семьи, проживающим совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении, были прекращены до введения в действие ЖК РФ.
Вместе с тем, при рассмотрении иска собственника жилого помещения о признании бывшего члена его семьи утратившим право пользования этим жилым помещением необходимо иметь в виду, что в соответствии со ст. 19 Вводного закона действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором. Согласно чч. 2 и 4 статьи 69 ЖК РФ (до 1 марта 2005 г. — ст. 53 Жилищного кодекса РСФСР, далее — ЖК РСФСР) равные права с нанимателем жилого помещения по договору социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, в том числе право пользования этим помещением, имеют члены семьи нанимателя и бывшие члены семьи нанимателя, продолжающие проживать в занимаемом жилом помещении.
К названным в ст. 19 Вводного закона бывшим членам семьи собственника жилого помещения не может быть применен п. 2 ст. 292 ГК РФ, так как, давая согласие на приватизацию занимаемого по договору социального найма жилого помещения, без которого она была бы невозможна (ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»), они исходили из того, что право пользования данным жилым помещением для них будет носить бессрочный характер и, следовательно, оно должно учитываться при переходе права собственности на жилое помещение по соответствующему основанию к другому лицу (например, купля-продажа, мена, дарение, рента, наследование).
Аналогичным образом при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу должен решаться вопрос о сохранении права пользования этим жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения, который ранее реализовал свое право на приватизацию жилого помещения, а затем вселился в иное жилое помещение в качестве члена семьи нанимателя по договору социального найма и, проживая в нем, дал необходимое для приватизации этого жилого помещения согласие.

4. Коррупциогенность правовых норм, регулирующих порядок приватизации гражданами жилых помещений

В соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных, и находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населения.
Однако в соответствии с ч. 2 ст. 4 названного Закона собственники жилищного фонда или уполномоченные ими органы, а также предприятия, за которыми закреплен жилищный фонд на праве хозяйственного ведения, и учреждения, в оперативное управление которых передан жилищный фонд, с согласия (выделено авторами) собственников вправе (выделено авторами) принимать решения о приватизации служебных жилых помещений и находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения.
Таким образом, возможность приватизации служебного жилого помещения поставлена в зависимость от усмотрения определенных должностных лиц, что действующим сегодня антикоррупционным законодательством не допускается. При этом, законодателем не предусмотрены случаи, когда может быть дано согласие собственника на приватизацию жилого помещения.
Совершенно очевидно, что в период принятия в 1991 г. Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в России отсутствовала какая-либо система проведения антикоррупционной экспертизы правовых актов и их проектов, которая действует в настоящее время.
Так, сегодня, в соответствии с ч. 2 ст. 1 Федерального закона «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов» от 17 июля 2009 г. N 172-ФЗ, коррупциогенными факторами являются положения нормативных правовых актов (проектов нормативных правовых актов), устанавливающие для правоприменителя необоснованно широкие пределы усмотрения или возможность необоснованного применения исключений из общих правил, а также положения, содержащие неопределенные, трудновыполнимые и (или) обременительные требования к гражданам и организациям и тем самым создающие условия для проявления коррупции.
В соответствии с Правилами проведения экспертизы проектов нормативных правовых актов и иных документов в целях выявления в них положений, способствующих созданию условий для проявления коррупции, утвержденными Правительства Российской Федерации от 5 марта 2009 г. N 195, экспертиза проектов нормативных правовых актов и иных документов в целях выявления в них положений, способствующих созданию условий для проявления коррупции, проводится в отношении проектов федеральных законов, указов Президента Российской Федерации, постановлений Правительства Российской Федерации, разрабатываемых федеральными органами исполнительной власти, проектов нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, затрагивающих права, свободы и обязанности человека и гражданина, устанавливающих правовой статус организаций или имеющих межведомственный характер, концепций и проектов технических заданий на разработку проектов федеральных законов, проектов федеральных законов, поступивших для подготовки проектов официальных отзывов и заключений Правительства Российской Федерации на проекты федеральных законов, а также проектов поправок Правительства Российской Федерации к проектам федеральных законов.
Экспертиза на коррупциогенность проводится Министерством юстиции Российской Федерации и аккредитованными в установленном порядке Министерством юстиции Российской Федерации юридическими и физическими лицами, принявшими решение о ее проведении, в соответствии с методикой проведения экспертизы проектов нормативных правовых актов и иных документов в целях выявления в них положений, способствующих созданию условий для проявления коррупции, утверждаемой Правительством Российской Федерации.
В соответствии с пп. 7-8 Методики проведения экспертизы проектов нормативных правовых актов и иных документов в целях выявления в них положений, способствующих созданию условий для проявления коррупции, утвержденной Правительства Российской Федерации от 5 марта 2009 г. N 196, коррупционными факторами являются:

а) факторы, связанные с реализацией полномочий органа государственной власти или органа местного самоуправления;
б) факторы, связанные с наличием правовых пробелов;
в) факторы системного характера.

Факторы, связанные с реализацией полномочий органа государственной власти или органа местного самоуправления, выражаются в следующем:

а) в широте дискреционных полномочий — отсутствии или неопределенности сроков, условий или оснований принятия решения, наличии дублирующих полномочий органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц);
б) в определении компетенции по формуле «вправе» — диспозитивном установлении возможности совершения органами государственной власти или органами местного самоуправления (их должностными лицами) действий в отношении граждан и организаций;
в) в наличии завышенных требований к лицу, предъявляемых для реализации принадлежащего ему права, — установлении неопределенных, трудновыполнимых и обременительных требований к гражданам и организациям;
г) в злоупотреблении правом заявителя органами государственной власти или органами местного самоуправления (их должностными лицами) — отсутствии четкой регламентации прав граждан и организаций;
д) в выборочном изменении объема прав — возможности необоснованного установления исключений из общего порядка для граждан и организаций по усмотрению органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц);
е) в чрезмерной свободе подзаконного нормотворчества — наличии бланкетных и отсылочных норм, приводящем к принятию подзаконных актов, вторгающихся в компетенцию органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявшего первоначальный нормативный правовой акт;
ж) в принятии нормативного правового акта сверх компетенции — нарушении компетенции органов государственной власти или органов местного самоуправления (их должностных лиц) при принятии нормативных правовых актов;
з) в заполнении законодательных пробелов с помощью подзаконных актов в отсутствие законодательной делегации соответствующих полномочий — установлении общеобязательных правил поведения в подзаконном акте в условиях отсутствия закона;
и) в юридико-лингвистической неопределенности — употреблении неустоявшихся, двусмысленных терминов и категорий оценочного характера.

Таким образом, анализ содержания ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» на предмет коррупциогенности правовой нормы позволяет делать вывод, что данная правовая норма содержит положения, способствующие созданию условий для проявления коррупции.
Однако антикоррупционное законодательство, к сожалению, не предусматривает способы защиты граждан (организаций) *(11) в случае, если законодательные акты (принятые как до вступления в силу Федерального закона «Об антикоррупционной экспертизе нормативных правовых актов и проектов нормативных правовых актов», так и после вступления его в силу) содержат коррупционные факторы.
По мнению авторов настоящей статьи, разрешение указанной правовой проблемы в пользу гражданина, желающего приватизировать жилое помещение, возможно по следующим основаниям.
Во-первых, с учетом конституционно-правовых норм, а также толкования, данного Конституционным Судом Российской Федерации, право на приватизацию гражданами служебного жилого помещения должно быть реализовано по следующим основаниям.
Так, в соответствии с ч. 2 ст. 8 Конституции Российской Федерации в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности.
Статьей 18 Конституции Российской Федерации установлено, что права и свободы человека и гражданина являются непосредственно действующими. Они определяют смысл, содержание и применение законов, деятельность законодательной и исполнительной власти, местного самоуправления и обеспечиваются правосудием.
В п. 3 постановления Конституционного Суда Российской Федерации «По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации»О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации«от 3 ноября 1998 г. N 25-П отмечалось, что приватизация в Российской Федерации обусловлена переходом к многообразию форм собственности, свободе экономической деятельности, гарантированным, в частности, ст. ст. 8 и 34 Конституции Российской Федерации. Установление права на приватизацию осуществляется публичной властью. В то же время, закрепляя в законе это право, государство обязано обеспечить возможность его реализации гражданами, гарантируя при передаче определенного имущества в собственность субъектов частного права соблюдение принципов и норм, предусмотренных Конституцией Российской Федерации.
В то же время справедлива правовая позиция Конституционного Суда Российской Федерации, выраженная в постановлении»По делу о проверке конституционности положений пункта 13 статьи 39 Закона Российской Федерации «Об образовании», статьи 1 Федерального закона «О сохранении статуса государственных и муниципальных образовательных учреждений и моратории на их приватизацию» и пункта 7 статьи 27 Федерального закона «О высшем и послевузовском профессиональном образовании» в связи с запросом Майнского районного суда Ульяновской области, а также жалобами граждан Е.Е. Насоновой и Н.П. Ярушиной» от 24 октября 2000 г. N 13-П, согласно которой отсутствие законодательно установленных критериев запрета на приватизацию жилья приводит к произвольному ограничению прав граждан. Такое ограничение не служит необходимым и соразмерным средством защиты конституционно признаваемых публичных интересов, а также прав и законных интересов других лиц, и в случае отнесения законодателем — в соответствии с названными критериями — тех или иных жилых помещений к имеющим особый правовой режим и потому не подлежащим приватизации; должна быть обеспечена возможность обжалования распространения такого режима на конкретное жилое помещение. При этом, не ограничиваясь лишь формальным подтверждением целевого назначения жилого помещения, необходимо проверять факты, обосновывающие в каждом случае распространение на него особого правового режима, исходя из практики и перспектив целевого использования данного помещения, включения его в соответствующую производственную и социальную инфраструктуру и т.п. Без исследования таких обстоятельств не может быть обеспечена реальная, гарантируемая ст. 46 Конституции Российской Федерации защита прав граждан, в том числе права на приватизацию жилого помещения*(12).
Во-вторых, право на приватизацию гражданами служебного жилого помещения, в том числе военнослужащими, возможно также исходя из фактических обстоятельств.
В соответствии с п. 1 ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ военнослужащим — гражданам Российской Федерации, обеспечиваемым на весь срок военной службы служебными жилыми помещениями и признанным нуждающимися в жилых помещениях в соответствии со ст. 51 ЖК РФ, по достижении общей продолжительности военной службы 20 лет и более, а при увольнении с военной службы по достижении ими предельного возраста пребывания на военной службе, по состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями при общей продолжительности военной службы 10 лет и более предоставляются жилые помещения, находящиеся в федеральной собственности, по выбору указанных граждан в собственность бесплатно на основании решения федерального органа исполнительной власти, в котором предусмотрена военная служба, или по договору социального найма с указанным федеральным органом исполнительной власти по избранному постоянному месту жительства и в соответствии с нормами предоставления площади жилого помещения, предусмотренными названного Федерального закона.
Согласно п. 6 ст. 15 Федерального закона «О статусе военнослужащих» военнослужащие — граждане Российской Федерации, а также граждане, уволенные с военной службы, и члены их семей имеют право безвозмездно получать в собственность занимаемые ими жилые помещения в соответствии с федеральными законами и иными нормативными правовыми актами, за исключением служебных жилых помещений и жилых помещений в закрытых военных городках*(13).
Учитывая в совокупности определенные обстоятельства, а именно: наличие у военнослужащего определенной выслуги лет (10 лет и более в календарном исчислении); увольнение по»льготным«основаниям; отнесение к категории военнослужащих, обеспечиваемых жилым помещением в собственность (на весь период службы — служебным жилым помещением); невозможность выселения граждан из занимаемого служебного жилого помещения без предоставления другого жилого помещения; соответствие занимаемого служебного жилого помещения всем необходимым жилищным, санитарным и иным нормам; признание гражданина и членов его семьи нуждающимися в улучшении жилищных условий (в получении жилого помещения), авторы настоящей статьи считают, что военнослужащие при указанных обстоятельствах имеют субъективное право на приватизацию занимаемого жилого помещения.
Однако, скорее всего, данное право придется защищать в судебном порядке*(14).

5. Приватизация жилых помещений в закрытых военных городках

По общему правилу в соответствии со ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации, в частности, жилые помещения в домах закрытых военных городков.
Указанная правовая норма еще в 1997 г. являлась предметом рассмотрения в Конституционном Суде Российской Федерации.
Так, гражданин Шефер В.Э. неоднократно обращался в Конституционный Суд Российской Федерации с требованием проверить конституционность положения ч. 1 ст. 4 Закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» от 4 июля 1991 г. , согласно которой не подлежат приватизации жилые помещения, находящиеся в домах закрытых военных городков, и п. 10 ст. 15 Закона Российской Федерации «О статусе военнослужащих» от 22 января 1993 г. , согласно которому военнослужащие, общая продолжительность военной службы которых составляет 20 лет и более, а также граждане, уволенные с военной службы с указанной продолжительностью военной службы по достижении предельного возраста пребывания на военной службе, состоянию здоровья или в связи с организационно-штатными мероприятиями, имеют право безвозмездно получать в собственность занимаемые ими жилые помещения, независимо от их размеров, в домах государственного, муниципального и ведомственного жилищных фондов (кроме закрытых военных городков). Заявитель считает, что содержащаяся в оспариваемых положениях норма, не допускающая приватизацию жилых помещений, находящихся в домах закрытых военных городков, лишает гражданина, проживающего в таком городке, права на приватизацию жилья в государственном и муниципальном жилищном фонде и тем самым противоречит Конституции Российской Федерации, ее ст. 6 (ч. 2), согласно которой каждый гражданин Российской Федерации обладает на ее территории всеми правами и свободами и несет равные обязанности, предусмотренные Конституцией Российской Федерации, и ст. 19 (ч. 2), в соответствии с которой государство гарантирует равенство прав и свобод человека и гражданина независимо от места жительства. Заявитель просит признать придание военным городкам статуса закрытых военных городков противоречащим ст. 55 Конституции Российской Федерации, согласно которой в Российской Федерации не должны издаваться законы, отменяющие или умаляющие права и свободы человека и гражданина (ч. 2), а их ограничение федеральным законом возможно только в целях защиты основ конституционного строя, обеспечения обороны страны и безопасности государства и др. (ч. 3).
Поводом для обращения в Конституционный Суд Российской Федерации послужил содержащий ссылку на приказ командующего войсками СибВО от 1 декабря 1995 г. N 224 отказ начальника КЭЧ Омского гарнизона в выдаче Шеферу разрешения на приватизацию занимаемого им жилого помещения в доме, находящемся в закрытом военном городке.
В своем определении Конституционный Суд указал, что нормы ст. 6 (ч. 2) и ст. 19 (ч. 2) Конституции Российской Федерации, на которые ссылается заявитель, по существу, являются нормами-принципами, реализующимися в процессе осуществления конкретных конституционных прав гражданина. В данном случае такими правами являются закрепленные в ст. ст. 40 и 35 Конституции Российской Федерации право каждого на жилище и право гражданина иметь в частной собственности имущество (в том числе, следовательно, жилое помещение). Жилые помещения в домах закрытых военных городков относятся к ведомственному (Министерства обороны Российской Федерации) жилищному фонду, который согласно п. 1 ч. 2 ст. 7 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» от 24 декабря 1992 г. состоит в государственной собственности Российской Федерации и находится в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности. Образование закрытых военных городков как особого, специализированного комплекса зданий и сооружений (расположенных вне обычных населенных пунктов либо имеющих систему пропусков) обусловлено их функциональным предназначением в системе обеспечения обороны страны. Жилые помещения в домах закрытых военных городков предназначены для расквартирования воинских частей, размещения военнослужащих и проживающих совместно с ними членов их семей. Именно специализированным характером закрытых военных городков обусловлен запрет на приватизацию находящихся в них жилых помещений.
Данное обстоятельство, однако, не означает, что граждане, проживающие в указанных помещениях, по сравнению с другими лицами ограничены в праве на жилище или праве иметь имущество в собственности, так как эти права закреплены в Конституции Российской Федерации. Вместе с тем, из положений ст. 6  (ч. 2), ст. ст. 19, 35 и 40 Конституции Российской Федерации в их взаимосвязи с предписанием ее ст. 8 (ч. 2) о том, что в Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности, не вытекают право гражданина на приватизацию жилого помещения и соответственно обязанность государства обеспечивать гражданину реализацию этого права применительно к жилым помещениям в закрытых военных городках. Указанные конституционные положения не препятствуют отнесению жилых помещений в закрытых военных городках как особой (специализированной) части жилого фонда к государственной собственности, и притом не подлежащей приватизации.
Конституционный Суд указал, что оспариваемую норму нельзя рассматривать в отрыве от тех законоположений, в которых предусмотрены гарантии жилищных прав граждан, проживающих в жилых домах закрытых военных городков. Согласно ст. 94 ЖК РСФСР офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, а также проживающие совместно с ними лица могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения. В таком же порядке подлежат выселению из военных городков другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами Российской Федерации. Указанной выше статьей применительно к военнослужащим в связи с особенностями их службы и пребыванием в военных городках установлен порядок реализации прав граждан, предусмотренных ст. 40 Конституции Российской Федерации, согласно которой никто не может быть произвольно лишен жилища (ч. 1); малоимущим, иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами (ч. 3). На основании ст. 11 Закона РСФСР»О приватизации жилищного фонда в РСФСР«каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда один раз. Таким правом обладают и граждане, проживающие в закрытых военных городках, поскольку на основании ст. 94 ЖК РСФСР они вправе получить соответствующее жилое помещение в домах подлежащего приватизации государственного и муниципального жилищного фонда и приватизировать его. Тем самым им гарантируется предусмотренное ст. 35 Конституции Российской Федерации право частной собственности и право иметь имущество в собственности (в данном случае — жилое помещение).
Поскольку специальный статус жилых помещений в домах, расположенных в закрытых военных городках, не препятствует реализации конституционных прав граждан, закрепленных в ст. 6 (ч. 2), ст. ст. 19, 35 и 40 Конституции Российской Федерации, а также законодательно установленному праву гражданина на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда, постольку он не может рассматриваться и как отмена, умаление либо ограничение прав и свобод человека и гражданина. Поэтому ссылка заявителя на то, что применением оспариваемых законоположений нарушены его конституционные права, предусмотренные ст. 55 Конституции Российской Федерации, также лишена оснований*(15).

6. Приватизация жилого помещения в общежитии

Как установлено ст. 4 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» не подлежат приватизации, в частности, жилые помещения в общежитиях.
Однако в соответствии со ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ к отношениям по пользованию жилыми помещениями, которые находились в жилых домах, принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям либо государственным или муниципальным учреждениям и использовавшихся в качестве общежитий, и переданы в ведение органов местного самоуправления, применяются нормы ЖК РФ о договоре социального найма.
Данной нормой названного Закона, при соблюдении указанных условий, фактически установлена возможность приватизации жилых помещений в общежитии.
В определении от 3 июля 2007 г. N 425-О-О Конституционный Суд Российской Федерации указал, что введение в действующее законодательство ст. 7 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» было обусловлено задачей защиты прав тех граждан, которые после передачи органам местного самоуправления общежитий, ранее принадлежавших государственным или муниципальным предприятиям (учреждениям), выполнявшим в отношении указанных граждан функцию и наймодателя, и работодателя, оказались пользователями жилой площади, принадлежащей другому наймодателю, не являющемуся их работодателем, что исключало возможность использования этих помещений в качестве общежитий и соответственно выселения проживающих в них граждан по основаниям, предусмотренным для выселения из специализированного жилищного фонда. Фактически это привело к изменению их правового статуса и тем самым потребовало изменения правового режима занимаемых жилых помещений.
Распространение законодателем на указанные жилые помещения действия норм ЖК РФ о договоре социального найма, вытекающее из предоставленных ему полномочий определять действие закона во времени, в пространстве и по кругу лиц, устранило неопределенность правовых последствий передачи таких общежитий органам местного самоуправления и само по себе не может рассматриваться как нарушение конституционных прав и свобод, поскольку направлено исключительно на реализацию положений, закрепленных в ст. 40 Конституции Российской Федерации*(16).
В Обзоре законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г. , утвержденном постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 7 и 14 июня 2006 г. (ответ на вопрос N 20), отмечено, что отсутствие договора социального найма, а также решения органа местного самоуправления об исключении соответствующего дома из специализированного жилищного фонда не препятствует осуществлению гражданами прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, поскольку их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления органами местного самоуправления названных выше документов. Следовательно, граждане, которые занимают указанные жилые помещения, вправе приобрести их в собственность, руководствуясь ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации». Следует учитывать, что приватизации подлежит только изолированное жилое помещение (квартира или комната), поскольку по смыслу ч. 2 ст. 62 ЖК РФ неизолированное жилое помещение не может быть самостоятельным предметом договора социального найма*(17).

7. Наиболее часто встречающиеся вопросы, связанные с применением норм законодательства о приватизации гражданами жилых помещений

Вопрос: При продаже собственником принадлежащего ему жилого помещения иному лицу сохраняется ли право пользования этим помещением за бывшим членом семьи собственника, который ранее уже реализовал свое право на приватизацию другого жилого помещения, а затем вселился в новое жилое помещение, в момент его приватизации имел равное с остальными проживающими в нем право пользования этим помещением и дал свое согласие на его приватизацию? Применяются ли к указанным лицам положения ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации»?
Ответ: Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом (п. 2 ст. 292 ГК РФ).
В соответствии со ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ действие положений ч. 4 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Согласно ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 г. N 1541-I граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения на условиях договора социального найма в государственном и муниципальном жилищном фонде, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность на условиях, предусмотренных названным Законом, иными нормативными актами Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.
Как видно из содержания названной нормы права, приватизация жилого помещения возможна только при обязательном согласии на приватизацию всех совершеннолетних членов семьи нанимателя, в том числе бывших членов семьи нанимателя (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ). Данная норма права не устанавливает каких-либо исключений для проживающих совместно с нанимателем членов его семьи, в том числе и для тех, кто ранее участвовал в приватизации другого жилого помещения.
Следовательно, при прекращении семейных отношений с собственником приватизированного жилого помещения за бывшим членом семьи собственника, реализовавшим свое право на бесплатную приватизацию, сохраняется право пользования приватизированным жилым помещением, так как на приватизацию этого жилого помещения необходимо было его согласие. Данное право пользования жилым помещением сохраняется за бывшим членом семьи собственника и при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу*(18).

Вопрос: Сохраняется ли у бывшего наймодателя — собственника жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда при приватизации гражданами жилых помещений обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, требующих на момент приватизации капитального ремонта?
Ответ: Согласно ст. 16 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» приватизация занимаемых гражданами жилых помещений в домах, требующих капитального ремонта, осуществляется в соответствии с указанным Законом. При этом, за бывшим наймодателем сохраняется обязанность производить капитальный ремонт дома в соответствии с нормами содержания, эксплуатации и ремонта жилищного фонда.
Из данной нормы следует, что обязанность по производству капитального ремонта жилых помещений многоквартирного дома, возникшая у бывшего наймодателя (органа государственной власти или органа местного самоуправления) и не исполненная им на момент приватизации гражданином занимаемого в этом доме жилого помещения, сохраняется до исполнения обязательства.
С 1 марта 2005 г. введен в действие ЖК РФ, ст. 158 которого предусматривает, что собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения.
Норма, возлагающая на собственника обязанность по содержанию принадлежащего ему имущества, содержится также в ст. 210 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ).
Исходя из системного толкования ст. 16 вышеназванного Закона, ст. 158 ЖК РФ и ст. 210 ГК РФ после исполнения бывшим наймодателем обязательства по капитальному ремонту жилых помещений, а также общего имущества в многоквартирном доме обязанность по производству последующих капитальных ремонтов лежит на собственниках жилых помещений, в том числе на гражданах, приватизировавших жилые помещения*(19).

Вопрос: Сохранится ли право бессрочного пользования жилым помещением у бывшего члена семьи собственника жилого помещения, отказавшегося от участия в приватизации жилья, при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу с учетом положений ст. 19 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и ст. 292 ГК РФ?
Ответ: Статья 19 Федерального закона»О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации«предусматривает, что действие положений ч. 3 ст. 31 ЖК РФ не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
Из ст. 292 ГК РФ следует, что переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
В соответствии со ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» граждане, занимающие жилые помещения в государственном или муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд) на условиях социального найма, вправе с согласия всех совместно проживающих совершеннолетних членов семьи, а также несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет приобрести эти жилые помещения в собственность.
Согласие лица, которое совместно проживает с собственником жилого помещения, является обязательным условием для приватизации. При этом, следует учитывать, что, дав согласие на приватизацию жилого помещения, лицо исходило из того, что право пользования данным жилым помещением для него будет носить бессрочный характер, следовательно, его права должны быть учтены при переходе права собственности на жилое помещение другому лицу, поскольку иное толкование нарушало бы положения ст. 40 Конституции Российской Федерации, в соответствии с которой каждый имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен своего жилища.
В соответствии со ст. 558 ГК РФ перечень лиц, сохраняющих в соответствии с законом право пользования жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением является существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых эти лица проживают.
Из данной нормы следует, что при отчуждении жилого помещения в договоре должно быть указано право лица, которое в нем проживает, на пользование данным жилым помещением, в ином случае договор не может быть заключен, поскольку не достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Следовательно, если бывший член семьи собственника на момент приватизации имел равные права с лицом, которое впоследствии приобрело в собственность данное жилое помещение, но отказался от приватизации, дав согласие на приватизацию иному лицу, то при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу он не может быть выселен из этого жилого помещения, поскольку имеет право пользования данным жилым помещением. При этом, необходимо исходить из того, что право пользования носит бессрочный характер.

Вопрос: Вправе ли малоимущие граждане, реализовавшие право на передачу принадлежащего им на праве собственности жилого помещения в государственную или муниципальную собственность, предусмотренное ст. 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», вновь приватизировать жилое помещение?
Ответ: Согласно ст. 11 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» каждый гражданин имеет право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования один раз.
Статьей 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ предусмотрено, что малоимущие граждане, приватизировавшие жилые помещения, являющиеся для них единственным местом постоянного проживания, до 1 марта 2010 г. вправе были передать принадлежащие им на праве собственности и свободные от обязательств жилые помещения в государственную или муниципальную собственность.
В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.
Следовательно, малоимущие граждане, воспользовавшиеся правом на передачу принадлежащего им на праве собственности жилого помещения в государственную или муниципальную собственность в силу ст. 20 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», совершили действия по распоряжению жилым помещением по своему усмотрению.
При таких обстоятельствах права на повторную приватизацию жилья у малоимущих граждан не возникает, поскольку закон предоставляет гражданину право на приобретение жилого помещения в собственность бесплатно, в порядке приватизации, только один раз*(20).

Вопрос: Можно ли в судебном порядке признавать право собственности на жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма, в том случае, если имеется распоряжение о передаче указанных жилых помещений в муниципальную собственность, однако по каким-либо причинам оно не исполняется?
Ответ: В соответствии со ст. 35 Конституции Российской Федерации каждый вправе иметь имущество в собственности.
Статья 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» предусматривает, что граждане Российской Федерации, занимающие жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд), на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность.
По смыслу указанного выше Закона право на приобретение в собственность бесплатно, в порядке приватизации, жилого помещения в домах государственного и муниципального жилищного фонда предполагает создание гражданам равных правовых условий для реализации данного права.
В том случае, если имеется распоряжение о передаче жилых помещений в муниципальную собственность, однако по каким-либо причинам они не переданы, граждане не могут воспользоваться своим правом на приобретение в собственность принадлежащего им по договору социального найма жилого помещения, что соответственно нарушает положения ст. 35 Конституции Российской Федерации и ст. 2 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации».
Если государство устанавливает в законе право граждан на получение жилья в собственность, то оно обязано обеспечить и возможность реализации этого права.
В соответствии со ст. 8 Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» в случае нарушения прав гражданина при решении вопросов приватизации жилых помещений он вправе обратиться в суд.
Следовательно, если гражданин по независящим от него причинам не может реализовать свое право на приватизацию принадлежащего ему по договору социального найма жилого помещения, то он вправе обратиться в суд с иском о признании за ним права собственности в судебном порядке.
Согласно ст. ст. 17 и 28 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях. Момент возникновения права определяется решением суда. При этом, государственный регистратор не вправе отказать в государственной регистрации права, установленного вступившим в силу решением суда.
Следовательно, если жилые помещения, предоставленные гражданам по договору социального найма до 1 марта 2005 г. , фактически не переданы в муниципальную собственность, то право собственности на указанные жилые помещения может быть признано за гражданином в судебном порядке и должно быть зарегистрировано органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на основании судебного решения*(21).

Вопрос: Каков размер государственной пошлины за подачу иска о признании права собственности в порядке приватизации в связи с отказом уполномоченного органа в передаче квартиры в собственность?
Ответ: С учетом того, что в связи с отказом в приватизации занимаемого гражданином жилого помещения между ним и местной администрацией, предприятием, за которым на праве полного хозяйственного ведения закреплен, или учреждением, в оперативное управление которого передан жилищный фонд, возникает спор о праве гражданском, он разрешается судом по правилам искового производства.
Поскольку в указанном случае предметом спора является имущество, которое не подлежит оценке при передаче его в собственность граждан в порядке бесплатной приватизации, государственная пошлина при подаче таких заявлений должна взиматься в размере, предусмотренном подп. 3 п. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — НК РФ) для исковых заявлений, не подлежащих оценке, т. е. 200 руб. *(22)
Исковые заявления лиц, претендующих на приватизированное жилое помещение по мотиву принадлежности этого помещения наследодателю, в том числе и в случае, когда приватизация не была надлежащим образом оформлена при жизни наследодателя, оплачиваются государственной пошлиной, исходя из действительной стоимости помещения, по поводу которого возник спор, определяемой на время предъявления иска (подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ) *(23).

А. В. Кудашкин, заведующий Отделом проблем прокурорского надзора и укрепления законности в сфере государственного строительства, государственной и муниципальной службы, борьбы с коррупцией НИИ Академии Генеральной прокуратуры Российской Федерации, доктор юридических наук, профессор, С. В. Шанхаев, кандидат юридических наук. «Право в Вооруженных Силах», N 7, июль 2010 г.

*(1) Из выступления на Седьмом диалоге российских и германских судей. Карлсруэ. Германия. 10 января 2005 г. // Зорькин В.Д. Россия и Конституция в ХХI веке. Взгляд с Ильинки. М. , 2007. С. 146-147.
*(2) Арутюнян М. , Здравомыслова О. , Курильски-Ожвэн Ш. Образ и опыт права: Правовая социализация в изменяющейся России. М. , 2008. С. 140.
*(3) Кудашкин А.В. Жилищное право: учеб. М. , 2005.
*(4) Крашенинников П.В. Жилищное право. М. , 2008.
*(5) На страницах нашего журнала ранее рассматривались вопросы, связанные с приватизацией жилых помещений. См., напр.: Верховодов В.А. Приватизировать или нет? (легко ли быть собственником жилого помещения) // Право в Вооруженных Силах. 2005. N 9; Колесов Р.А. О некоторых вопросах, возникающих при приватизации квартир, приобретенных для военнослужащих за счет средств федерального бюджета в г. Москве // Там же. 2007. N 2; Шанхаев С.В. Новый порядок»расприватизации«жилого помещения // Там же. 2005. N 7; Его же. Конституционной Суд Российской Федерации подтвердил право на приватизацию жилых помещений, предоставленных по договору социального найма после 1 марта 2005 года // Там же. 2006. N 11.  
*(6) Бойцов Г.В. Приватизация, деприватизация жилья. М. , 2005.
*(7) Пунктом 3 предусмотрено следующее:»…отказ от включения несовершеннолетних в число участников общей собственности на приватизируемое жилое помещение может быть осуществлен опекунами и попечителями, в том числе родителями и усыновителями несовершеннолетних, только при наличии разрешения органов опеки и попечительства…«.
*(8) По делу о проверке конституционности отдельных положений статьи 4 Закона Российской Федерации»О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации«в связи с запросами Волгоградской областной Думы, Дмитровского районного суда Московской области и жалобой гражданина В.А. Мостипанова: постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. N 25-П // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 1999. N 1.
*(9) Текст определения официально опубликован не был.
*(10) См. также: Кудашкин А.В. Разрешение жилищных споров с участием военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей // Право в Вооруженных Силах. 2009. N 9. С. 52-57.
*(11) См. определение Кассационной коллегии Верховного Суда Российской Федерации от 31 июля 2009 г. N КАС 09-324.
*(12) См. также определения от 2 ноября 2000 г. N 220-О, от 14 декабря 1999 г. N 229-О и др.
*(13) В данном случае имеется коллизия двух законодательных актов: Федеральным законом»О статусе военнослужащих«установлен запрет на приватизацию служебного жилого помещения, однако ст. 4 Закона Российской Федерации»О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации«также предусматривает запрет на приватизацию служебного жилого помещения, но при этом допускает, при определенных данной же статьей условиях возможность приватизации служебного жилого помещения.
*(14) О проблемах приватизации служебных жилых помещений см. также: Шанхаев С.В. , Корбашов В.Е. Правовой режим служебного жилого помещения: проблемы правового регулирования и правоприменения // Право в Вооруженных Силах. 2010. N 3. С. 55.
*(15) Более подробно см.: Кудашкин А.В. Жилищное обеспечение военнослужащих, граждан, уволенных с военной службы, и членов их семей. М. , 2005; Лазарев Л.В. Правовые позиции Конституционного Суда России. М. , 2003. С. 270.
*(16) При этом, следует учитывать, что ст. 7 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ не регулирует отношения по приватизации жилых помещений, осуществляемой на основании специального закона — Закона Российской Федерации»О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации«и с учетом правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, согласно которой ограничение прав и свобод человека и гражданина путем определения круга объектов, не подлежащих приватизации, допустимо только в том случае, если обстоятельства, фактически обусловливающие особенности правового режима жилья, прежде всего его целевое назначение, исключают возможность передачи жилого помещения в частную собственность (постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 1998 г. N 25-П).
Вместе с тем, как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, суды, разрешая вопрос о правомерности распространения на то или иное жилое помещение особого правового режима, не должны ограничиваться лишь формальным подтверждением целевого назначения данного помещения и обязаны проверять факты, обосновывающие в каждом конкретном случае такое распространение (определения от 2 ноября 2000 г. N 220-О, от 14 декабря 1999 г. N 229-О и др.).
*(17) Данная правовая позиция подтверждается также следующей судебной практикой: определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 июля 2009 г. N 77-В09-5; определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2009 г. N 2-В09-1; определением Верховного Суда Российской Федерации от 13 ноября 2007 г. N 41-В07-49; определением Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 3 апреля 2007 г. N 57-В07-2; Обзором судебной практики Верховного суда Республики Саха (Якутия) по рассмотрению гражданских дел в кассационном порядке за 2007 г.; постановлением президиума Московского городского суда от 12 июля 2007 г. по делу N 44г-451; постановлением президиума Московского городского суда от 17 мая 2007 г. по делу N 44г-270.
*(18) Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за I квартал 2008 г. (утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 28 мая 2008 г.). Текст Обзора официально опубликован не был.
*(19) Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2007 г. Текст Обзора официально опубликован не был.
*(20) Обзор законодательства и судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за четвертый квартал 2005 г. (утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 1 марта 2006 г.). Текст Обзора опубликован в Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации, 2006 г. , N 5 (с учетом поправки, опубликованной в Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации, 2008 г. , N 5).
*(21) Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации за II квартал 2005 г. (по гражданским делам) (утвержден постановлением Президиума Верховного Суда Российской Федерации от 10 августа 2005 г.). Текст Обзора опубликован в Бюллетене Верховного Суда Российской Федерации, 2005 г. , N 12.  
*(22) В редакции Федерального закона»О внесении изменений в часть первую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации«от 29 декабря 2009 г. N 383-ФЗ.
*(23) См. п. 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации»О некоторых вопросах применения судами Закона Российской Федерации «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 24 августа 1993 г. N 8 (в редакции от 21 декабря 1993 г.).

Версия для печати