Членство в ТСЖ: права и обязанности

Для легитимности решений, принимаемых товариществом собственников жилья, необходимо учесть мнение каждого собственника помещений многоквартирного дома. Но учесть мнение каждого собственника в организации, которая управляет их собственностью, невозможно без участия каждого собственника в ТСЖ.  Если не все собственники помещений являются членами товарищества, то происходит парализация работы ТСЖ.  Товарищество не может принимать большинство принципиальных решений без получения согласия всех собственников, не являющихся членами ТСЖ. С таким правовым статусом, когда без каждого согласия   собственника помещений не может быть принято ни одного принципиального решения, навряд ли кто-то из них захочет расстаться. Поэтому положения о необходимом количестве голосов в многоквартирном доме на общем собрании всех собственников помещений закреплено законодательно в ст. 44-48 ЖК РФ. Смысл членства в товариществе – сохранить правовую связь, приравняв принимаемые решения (большинством голосов) к решениям принимаемых собственниками помещений (единогласно) и самое главное, принудив собственников помещений в многоквартирном доме – членов ТСЖ нести расходы по принятым решениям.  Вопросы членства в ТСЖ комментирует председатель совета Ассоциации ТСЖ «Центр» Лев Матеров.
Членству в товариществе собственников жилья  посвящена ст. 143 нового Жилищного кодекса РФ. При создании товарищества собственников жилья, как и в любом юридическом лице, имеющем членство, членство устанавливается решением учредительного собрания, на котором определяется возможность создания товарищества и его будущий состав, утверждается устав, избирается правление товарищества и решаются другие вопросы.
Список членов товарищества при создании ТСЖ составляется на основании листа регистрации и является неотъемлемой частью протокола  № 1, который подписывают все члены создаваемого товарищества. Вступление в члены товарищества осуществляется на добровольной основе и число членов товарищества, создавших товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа голосов собственников помещений многоквартирного дома.
Интересы несовершеннолетних членов товарищества представляют их родители, опекуны или попечители в установленном законе порядке.
После того, как товарищество собственников жилья создано, новые члены  принимаются в товарищество на основании их заявлений (п.1. ст.143 ЖК РФ) о вступлении в ТСЖ.  Эти лица обязаны подтвердить, что они являются собственниками помещений в многоквартирном доме. Это может быть выписка из Единого государственного реестра прав органа юстиции -  Мосрегистрации (с 1998г.), выписка из базы данных ОАО «Мосприватизация» и его подразделений на местах (до 1998г. – бесплатная приватизация), а также выписка из базы данных Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы (платная приватизация до 1992г.) или по другим основаниям (купли-продажи, наследования, завещательного отказа,  договора пожизненного содержания с иждивением - пожизненной ренты и т.д.).
Собственник помещений в многоквартирном доме, который намерен вступить в товарищество после государственной регистрации обязан подать заявление о вступлении в ТСЖ и подтвердить свою собственность на помещения в доме. Правление товарищества рассматривает заявление о приеме в члены товарищества и правоустанавливающие документы на собственность заявителя.
Решение о вступлении  нового члена выносится на общее собрание членов товарищества и принимается большинством голосов членов товарищества. Заявление о приеме в члены товарищества и документ,  подтверждающий собственность на помещение в доме, являются неотъемлемой частью протокола общего собрания членов ТСЖ.
Членами товарищества могут быть собственники любых помещений многоквартирного дома, любые физические или юридические лица, а также публичные образования (Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования).
Вместе с тем,  Конституционный Суд РФ в Постановлении от 03.04.98г. № 10-П «по делу о проверке коституционности пунктов 1,3,4 ст.32  и пунктов 2 и 3 ст.49 федерального закона «О ТСЖ» в связи с запросом  Советского районного суда города Омска» признал указанные положения «в той мере, в какой они допускают обязательность членства в товариществе собственников жилья, без добровольного волеизъявления домовладельца, не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статье 30. Но, установив добровольность членства в товариществе Конституционный Суд РФ отметил, что создание ТСЖ в кондоминиуме «не исключает возможности для отдельных домовладельцев оставаться вне данного объединения, при  этом не утрачивая с ними  иных правовых связей, кроме членства в товариществе».
В тоже время Конституционный Суд РФ также отметил, что «отказ части домовладельцев от вступления в члены товарищества собственников жилья не освобождает их от участия в несении необходимых расходов, связанных с управлением кондоминиумом в целях его содержания и эксплуатации».
«В свою очередь товарищество собственников жилья не  вправе нарушать права домовладельцев, отказавшихся от членства в товариществе,  устанавливая преимущества и льготы по владению и пользованию общей долевой собственностью только для членов товарищества либо налагая на домовладельцев,  не являющихся членами товарищества, дополнительные обязанности, выходящие за рамки возмещения необходимых затрат по управлению кондоминиумом и его эксплуатации. Определение необходимых расходов, связанных с управлением, содержанием и эксплуатацией кондоминиума, должно производиться в порядке достижения общего согласия всех домовладельцев, а споры по данным вопросам – разрешаться в судебном порядке».
Добровольность членства в ТСЖ приводит и к возможности свободного выхода из товарищества. Так как у собственников помещений имеется возможность единолично изменить отношения в многоквартирном доме путем выхода  в любой момент из товарищества, то говорить о стабильности правоотношений в товариществе вряд ли становится возможным.
Новый  Жилищный кодекс РФ не добавил ничего для обеспечения стабильности отношений в многоквартирном доме (избежания, например, возникновения споров по поводу расходов на содержание общего имущества, улучшения общего имущества многоквартирного дома и т.п.), хотя  мог бы обязать заключить между всеми собственниками помещений  жилого дома соглашения о расходах на содержание общего имущества многоквартирного дома или его улучшения.
Единственным доказательством права собственности на жилые и нежилые помещения в доме является государственная регистрация (абз.2 п.1 ст.2)  федерального закона от 21.07.97г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».  Это особенно важно при судебных разбирательствах.
Жилое помещение становится объектом жилищных прав с момента государственной регистрации как объекта недвижимого имущества, а не с момента приватизации, купли-продажи, завещательного отказа, пожизненного содержания с иждивением и т.д. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в суде.
В отношении жилых помещений в товариществе собственников жилья подлежат государственной регистрации в органах юстиции (учреждение юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории г. Москвы) право собственности на жилое и нежилое помещение, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, ипотека (залог недвижимости), сервитуты (право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества). Надо иметь в виду, что для собственника недвижимого имущества в товариществе, в отношении которого установлен сервитут, последний выступает в качестве обременения.
В отношении жилых и нежилых помещений государственной  регистрации подлежат сделки: купли-продажи (сделка считается заключенной с момента государственной регистрации), аренда недвижимого имущества, в том числе жилых помещений, решение органа государственной власти об изъятии жилого помещения (п.3 ст. 32 ЖК РФ).
Пункт 2 ст. 143 ЖК  РФ наделяет каждого собственника, приобретшего право собственности на жилое помещение, правом стать членом товарищества собственников жилья, созданного в многоквартирном доме. Устав товарищества или решение общего собрания  членов товарищества не могут изменить это положение и ввести какие-либо ограничения на вступление в товарищество нового собственника жилого помещения.
Наряду с собственниками жилых помещений право собственности или пользования имеют другие граждане, проживающие совместно с собственником. Члены семьи могут иметь жилое помещение как в общей долевой или совместной собственности (право собственности супругов), так и раздельной собственности, т.е. право собственности на жилье может принадлежать одному или нескольким членам семьи в равных или неравных долях. При приватизации жилья (до 01.01.07г. – срок окончания бесплатной приватизации жилья), проживающие в нем члены семьи вправе отказаться от приватизации, но продолжать проживать в приватизированной квартире вместе с собственниками.
Между другими членами семьи и собственником может быть заключен договор о порядке пользования жилым помещением: договор найма, договор безвозмездного пользования или брачный контракт.
Об этом приходится так подробно говорить в связи с тем, что членами товарищества становятся только те члены семьи, которые подписали учредительный  протокол № 1 (регистрационный лист общего собрания). Поэтому,  участие не собственников помещений в общих собраниях ТСЖ противоречит самому понятию «товарищество собственников жилья». Именно поэтому, Жилищный кодекс РФ требует обязательного нотариального заверения доверенности для представителя собственника и его присутствия на общих собраниях или  оформления  доверенности в соответствии  п.4 и 5 ст. 185 ГК РФ.
Это особенно важно, когда в товариществе возникает какой-либо конфликт, и, когда противоборствующие стороны начинают считать каждую долю собственников, чтобы принять то или иное решение. Вот тогда в судах общей юристдикции или Арбитражном суде г. Москвы  начинают выяснять, а кто действительно является членом товарищества, заявление конкретно какого собственника утверждено решением общего собрания и может ли член семьи, имеющий долю в собственности на квартиру претендовать стать членом правления или тем более председателем товарищества не будучи юридически признанным по  учредительному документу или поданному заявлению членом ТСЖ.
 Очень важный момент, что членство в товариществе собственников жилья возникает не с момента проведения общего собрания собственников – членов ТСЖ, а с момента государственной регистрации юридического лица в налоговой инспекции № 46 г. Москвы. Поэтому,  после отчетно-выборного собрания  ТСЖ протокол общего собрания в т.ч.  о выборах нового правления должен быть представлен в налоговую инспекцию и в правоустанавливающие документы товарищества должны быть внесены соответствующие изменения.
Порядок выхода члена товарищества также должен быть предусмотрен уставом ТСЖ. Жилищный кодекс РФ не содержит положений о возможности исключения члена товарищества из ТСЖ. Вместе с тем практика работы действующих товариществ показывает, что в уставе товарищества может быть закреплено право членов товарищества исключить из товарищества за установленные в уставе действия (или деятельность) в предусмотренном  в уставе порядке.
Член товарищества, систематически не выполняющий или ненадлежащим образом выполняющий свои обязанности,  либо препятствующий своими действиями достижению целей товарищества, может быть исключен из членов товарищества, привлечен к административной или гражданско-правовой ответственности, в порядке установленным
законодательством.
Причиной исключения  из товарищества могут быть заявление члена товарищества о своем добровольном выходе из товарищества, систематическая неуплата обязательных взносов и платежей, нанесение вреда общему имуществу дома,  ведение деятельности, вредящей товариществу, игнорирование утвержденных общим собранием  правил проживания в ТСЖ, использование жилых и нежилых помещений жилого дома не по назначению и т.п.
Порядок выхода члена товарищества из ТСЖ основывается на его заявлении о выходе из товарищества или заявления (ий) членов ТСЖ, правления, председателя правления товарищества, управляющего или управляющей компании, решений судебных органов. Заявление о выходе из ТСЖ, а также обстоятельства исключения рассматриваются на заседании правления товарищества и рекомендуются  для утверждения общим собранием членов товарищества, которое принимает решение большинством голосов членов товарищества.
Отказ собственников помещений в многоквартирном доме от вступления в члены товарищества или исключение и выход из ТСЖ не освобождает их от бремени несения расходов по содержанию и ремонту принадлежащих им помещений в общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме, а также оплаты коммунальных и иных услуг.
Данные собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить с товариществом собственников жилья договор о содержании и ремонте общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и несению расходов по его содержанию,  эксплуатации и ремонту.
С момента прекращения права собственности собственника помещений в многоквартирном доме на имущество в связи со смертью гражданина, ликвидацией юридического лица, отчуждением данного имущества или по иным основаниям членство в товариществе прекращается.
Член товарищества вправе, с учетом требований законодательства и устава, использовать общее имущество в соответствии с его назначением на условиях общего владения, пользования и распоряжения в пределах, установленных жилищным законодательством РФ.
Собственники помещений многоквартирного дома – члены товарищества обязаны выполнять законные требования товарищества.

Председатель совета
Ассоциации ТСЖ «Центр»                                                                          /Л.Н.Матеров/

Версия для печати