Статьи

Организация и проведение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Слово «собрание» у большинства российских граждан ассоциируется с председателем, залом, президиумом, «жаркими» дебатами и т.п. Однако собрание собственников помещений в многоквартирном доме отличается от традиционного партийного и по существу, и по форме. Такого рода собрания являются наиболее сложным по степени организации и возможности достижения согласованных действий. Это, прежде всего, объясняется тем, что очень трудно собрать людей разных возрастов, профессий и социального положения, объединенных только по месту жительства, и принять согласованное решение по вопросам, которые неоднозначно волнуют каждого.

Наверное, именно поэтому, законодатель позволяет провести собрание собственников помещений в многоквартирном доме и без совместного личного присутствия собственников помещений, т.е. в подъезде, во дворе многоквартирного дома и т. п.

Жилищным кодексом РФ предусмотрены два способа принятия решений общим собранием собственников.

Очное голосование предполагает личное совместное присутствие собственников для обсуждения и принятия решения по пунктам повестки дня.

Заочное голосование — это выявление мнения собственников способом письменного опроса. Собственники в письменном виде выражают свое мнение по вопросам, поставленным на голосование.

Из этих двух форм проведения общего собрания особый интерес вызывает заочное голосование, рассчитанное главным образом на многоквартирные дома со значительным количеством собственников, которых очень сложно собрать в одном месте для личного участия в собрании. Многие собственники отказываются от личного участия в собрании в связи с отсутствие времени и т.п. , но самая главная причина заключается в низком уровне организации и проведения этих собраний, которые, как правило, сводятся к выяснению личных отношений между собственниками (кто из жильцов громко включает музыку, рисует, шумит и сорит в подъезде и др.).

При заочном голосовании собственник помещения в многоквартирном доме заблаговременно получает сообщение о проведении собрания. Если он определился по вопросам повестки дня, то выражает свое мнение письменно, направив свое решение по адресу указанному в сообщение, как правило, в адрес инициатора проведения собрания. Письменные решения, полученные инициатором проведения собрания до даты окончания их приема, учитываются при определении кворума и подведении итогов голосования (ст. ст. 47, 48 Жилищного кодекса РФ).

Как показывает практика, форма заочного голосования позволяет выявить мнение значительной части собственников помещений в многоквартирном доме под «бдительным» оком инициатора проведения собрания, в роли которого может выступать жилищный кооператив, товарищество собственников жилья, управляющая организация или любой из собственников такого дома.

Независимо от формы проведения собрания собственников помещений в многоквартирном доме оно должно быть заранее и тщательно подготовлено. Существенным условием успешного проведения такого рода собраний является умение его инициаторов предусмотреть все возможные варианты хода событий. Можно выделить следующие этапы подготовки и проведения собрания.

Подготовка собрания проводится инициатором, который должен определить место и время его проведения, а также материально-техническое обеспечение и смету расходов. Место и время выбираются в зависимости от объективных условии и возможностей инициаторов. На практике такого рода собрания, как правило, проводятся во дворе многоквартирного дома или в подъезде. Вместе с тем можно для проведения собрания и арендовать, например, конференц-зал, который расположен неподалеку от места жительства или рядом с остановкой общественного транспорта, оборудован для проведения собрания и благоустроен для пребывания там людей. Но все расходы по проведению такого собрания должны нести собственники помещений в многоквартирном доме.

Время проведения, как правило, вечернее, после рабочего дня. В зимнее время или неблагоприятное для активного отдыха и поездок за город возможно проведение в выходной день.

Что же касается материально-технического обеспечения, то оно включает в себя: столы для президиума и регистрации участников, канцелярские принадлежности — бумаги и ручек и т.п. И как следствие, смета расходов даже для небольшого по числу участников собрания необходима, ведь даже на приобретение канцелярских товаров нужны средства, не говоря уже о ксерокопировании объявлений, рассылке сообщений по почте и др.

При подготовке такого рода собраний необходимо его инициатору учесть влияние оппозиции, которая, как правило, всегда существует или возникнет среди жителей при решении вопросов, кардинально меняющих условия управления многоквартирным домом, и соответственно затрагивающих личные интересы собственников помещений (например, решение вопроса о сборе денежных средств на благоустройство земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, или на ремонт лифта и т. п.). Также немаловажно для успеха любого собрания конкретно и убедительно сформулировать задачу и провести основную идею через все мероприятие.

Возьмем для примера некий «усредненный» десятиэтажный дом, где в двух подъездах не работают лифты и требуется 450 тыс. рублей на их капитальный ремонт. Домом управляет жилищный кооператив, который должен собрать с собственников помещений в многоквартирном доме необходимые средства для оплаты этих ремонтных работ. Малообеспеченные жители с осторожностью воспринимают предложение о сборе средств для ремонта лифтов, а наиболее консервативная их часть, проживающая, обычно, на первых, вторых и третьих этажах, автоматически становится в оппозицию. Эта условная схема типична для большинства многоквартирных домов в нашей стране.

Для решения такого рода препятствий необходимо провести предварительную подготовку среди жителей и сформировать группу поддержки. В такую группу, как правило, входят жители, готовые и способные взять на себя роль «паровоза». Кроме того, с этой целью можно подготовить информационное сообщение (листовку) по существу рассматриваемых вопросов с контактными телефонами, которое, например, через почтовые ящики доводится до сведения собственников каждой квартиры. Таким образом, формируется группа поддержки при содействии и под контролем инициатора проведения собрания, и тем самым до начала собрания нужно сформировать благоприятное общественное мнение среди жителей дома.

Кроме того, необходимо подготовить выступающих, хорошо владеющих темой, в том числе специалистов, которые будут находиться на собрание. Часто для направления собрания в нужное русло, в первую очередь, слово должно предоставляться заранее подготовленным выступающим, которые нейтрализуют оппозицию.

В связи с изложенным, можно выделить следующие этапы подготовки собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Инициатору проведения собрания необходимо начинать с тех, кто, по его мнению, может поддержать, оказать помощь и повлиять на нерешительных и недоверчивых. Чем больше будет соратников, тем легче в дальнейшем решить вопрос. С этой целью нужно проинформировать жителей многоквартирного дома либо путем обхода по квартирам, либо путем распространения письменных сообщений. Необходимо тщательно продумать способы донесения информации для желаемого восприятия различными возрастными и социальными группами жильцов многоквартирного дома, а также учета психологического фактора, в том числе возможного негативного отношения конкретных собственников.

Разъяснительную работу среди жителей дома до проведения собрания следует построить на принципах индивидуальных встреч и бесед с жителями, которые могут быть разделены на три условные группы для определения методов, которые будут использоваться инициатором собрания.

Первая группа — это те собственники, которые имеют наибольшую долю в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Как известно, количество голосов, которым обладает каждый собственник помещений в многоквартирном доме, пропорционально его доле в праве собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 48 Жилищного кодекса РФ). То есть чем больше площадь квартиры или нежилого помещения, тем больше голосов у собственника. Исходя из этого, прежде всего, необходимо опереться и искать поддержку у собственников трех-четырехкомнатных и т.п. квартир. Кроме того, в эту группу входят и другие собственники, заинтересованные в положительном решении вопросов, входящих в повестку дня собрания.

Во вторую группу входят инертные жильцы, которые безразличны к любым изменениям, но с ними в принципе можно договориться по основным позициям.

Третья условная группа — это заведомо оппозиционные собственники, как правило, люди пожилого возраста с выработанными стереотипами, а также люди ничему не верящие, привыкшие жить по определенным меркам и т.п. Работа с этой группой очень сложная.

Таким образом, для успешного проведения собрания его инициатору следует сформировать базу данных собственников помещений в многоквартирном доме, ранжировав их на группы потенциальных союзников и возможных противников.

Следующий этап подготовки проведения собрания — разработка информационных сообщений (листовок), которые можно будет развесить в подъездах, а лучше опустить в почтовые ящики жителей многоквартирного дома. Информационное сообщение должно легко читаться и содержать фактическую информацию. Кроме того, информация, предваряющая собрание, должна быть изложена простым, ясным языком и содержать всем известные понятия.

И, наконец, последний этап подготовки проведения собрания — подготовка выступающих. Следует учесть, что присутствие оппозиции на собрании обязывает предусмотреть различные неожиданности, в том числе вероятную подачу информации не в пользу инициаторов, и текст речи выступающих должен быть особенно тщательно продуман. Кроме того, целесообразно пригласить на собрание юристов, которые могут сыграть важную роль в успешном ходе собрания и принятии нужного решения. Иногда участие в собрании юриста обеспечивает необходимую для решения поставленной задачи поддержку собственников квартир.

Из вышеизложенного следует, что организационная работа, предваряющая собрание, требует усилий и времени. Например, в жилом одноподъездном доме на 60 квартир, обойти их достаточно одного-двух вечеров.

За 10 дней до начала собрания надо оповестить жильцов о проведении собрания, за это время в семьях пройдет обсуждение, будут звонки и по контактному телефону. В это же время инициатор, кроме работы с жителями, занимается разработкой плана подготовки и проведения собрания и обеспечивает его выполнение. Здесь следует обратить особое внимание на информирование участников собрания, которое требует тщательной проработки и эффективной реализации.

Так, когда собрание проводится за пределами дома, например в арендуемом зале, то немаловажно наличие рядом остановки общественного транспорта.

Проводить собрание следует в строгом соответствии с хорошо продуманным и подробным планом, где расписан порядок выступлений и процедуры голосования, фамилии председателя и секретаря, регламент и проекты решений. Как правило, в роли председателя выступает председатель жилищного кооператива, товарищества собственников жилья и т. п.

Все пришедшие на собрание обязаны пройти регистрацию. Регистрацию участников собрания проводят уполномоченные инициатором люди, которые разъясняют порядок и правила регистрации, заполняют регистрационные ведомости и дают их для росписи каждому участнику. В регистрационных ведомостях должны содержаться сведения о дате и месте проведения собрания; фамилии, имена и отчества собственников квартир или нежилых помещений; их паспортные данные; номера и общие площади квартир или офисных помещений, принадлежащих участникам собрания; доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Каждая регистрационная ведомость подписывается лицом, проводившим регистрацию.

Если на собрании принимает участие представитель собственника помещений в многоквартирном доме, то в регистрационной ведомости обязательно указываются паспортные данные лица, предъявившего доверенность, и делается запись «по доверенности», а сама доверенность приобщается к регистрационной ведомости.

Кроме того, регистрацию целесообразно проводить раздельно: для собственников жилых помещений, т.е. квартир, и для собственников нежилых помещений, к числу которых, обычно, относятся офисные помещения, расположенные на первом этаже многоквартирного дома. После завершения регистрации регистрационные ведомости должны быть представлены председателю собрания. Если кто-то из участников собрания опоздает, то только до начала проведения голосования их можно вносить в регистрационную ведомость. Последнюю регистрационную ведомость подается председателю собрания для включения опоздавших в общее количество участников собрания, т.е. голосующих и для протокола. Случается, что несколько голосов могут изменить ход собрания и повлиять на окончательный результат.

Начинать собрание следует вовремя, что, несомненно, позволит мобилизовать участников и настроить их на серьезный лад.

Ведение протокола является неотъемлемой частью любого, даже самого маленького по численности участников собрания, поскольку в протоколе фиксируются в письменном виде ход и окончательный результат собрания, т.е. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. Ведет протокол секретарь собрания. К способам ведения протокола относится: аудиозапись, стенографирование, описание организационных процедур и их результатов. Желательно вести аудиозапись, которая в случае возникновения спорных вопросов будет содействовать установлению истины.

Протокол собрания в обязательном порядке содержит следующие сведения: адрес многоквартирного дома, собственники помещений которые участвуют в собрании, дата и место проведения собрания, наличие кворума, повестка дня (полная формулировка рассматриваемых вопросов), фамилии выступивших, краткое содержание выступлений по рассматриваемым вопросам, принятое решение с результатами голосования.

Сразу заметим, что для открытия собрания его инициатор должен определить наличие кворума. Кворум — необходимое число участников собрания достаточное для признания его правомочности. Для наличия кворума необходимо, чтобы на собрании присутствовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающие более 50% голосов от общего числа голосов (ч. 3 ст. 45 Жилищного кодекса РФ). Например, если общая площадь всех квартир в одноподъездном многоквартирном доме составляет 2　502 кв. м. , что соответствует 100% голосов, то собственник однокомнатной квартиры площадью 32 кв. м. обладает 1, 28% голосов (32 кв. м. х 100% / 2502 кв. м.), а кворум собрания составит 1252 кв. м. , т.е. более 50% голосов.

Соответственно в случае, если решение общего собрания принято в отсутствие кворума (т. е. на собрании присутствовали собственники, обладающие менее половины голосов от общего числа голосов), такое решение не имеет юридической силы, причем независимо от того, оспорено это решение кем-либо из заинтересованных лиц или нет.

Таким образом, при отсутствии кворума должно быть проведено повторное собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

При наличии кворума в начале собрания его инициатор обязательно должен поприветствовать собравшихся и представить приглашенных гостей (например, юристов и др.), указывая их фамилию, имя и отчество, а также должность.

Затем инициатору следует огласить повестку дня, провести открытое голосование за кандидатуры председателя и секретаря собрания, за состав счетной комиссий и за принятие регламента проведения собрания. Поскольку роль председателя и секретаря собрания в успешном проведении собрания ведущая их следует утвердить в соответствии с предложением инициаторов, а кандидатуры членов счетной и комиссий должны быть названы присутствующими жителями.

Следует отметить, что при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме изменение ранее объявленной его повестки не допускается (ч. 2 ст. 46 Жилищного кодекса РФ), поэтому, как уже отмечалось ранее, вопросы, подлежащие рассмотрению на собрании, должны быть тщательно продуманы инициатором собрания.

Не последнюю роль в собрании играет регламент, определяющий время, отведенное на отдельные его этапы проведения (выступления, прения, голосование и т. п.). Нередко необоснованно долгое обсуждение одного вопроса и недостаток времени на другие срывает намеченные планы. Обычно, первым берет слово его председатель. В своем выступлении он раскрывает существо подлежащих рассмотрению вопросов. Как уже говорилось, необходимо заранее подготовить это выступление. Речь выступающего должна быть лаконична, убедительна, и вызывать доверие. Председатель должен хорошо владеть предметом обсуждения и дать при необходимости квалифицированные ответы на задаваемые вопросы, а при необходимости и не позволить оппонентам завладеть вниманием участников собрания.

Выступление специалистов (например, юристов, потенциальных подрядчиков) может быть предусмотрено повесткой собрания в зависимости от сложности проблемы принятия положительного решения большинством. Если возникают сложности при обсуждении вопросов, то для председателя целесообразно дать слово специалисту. Однако необходимо быть уверенным в умении такого лица правильно выступить, т.е. аргументировано, а в необходимых случаях с цифрами доказывать преимущество положительного решения рассматриваемых вопросов. Несомненно, выступающий должен хорошо владеть темой, иначе это приведет к отрицательным результатам.

Как известно, при решении любых вопросов всегда существует или возникнет оппозиция. Для решения такого рода препятствий необходимо предвидеть, кто именно будет выступать на собрании против рассматриваемых вопросов, и заранее выяснить их аргументацию и подготовить на нее ответ.

Заключительный этап в ходе собрания — проведение процедуры принятия решений и голосования по ним. Председатель должен зачитать заранее подготовленные проекты решений (например, «в апреле-марте 2008 года провести капитальный ремонт лифтов в подъездах NN 1,2, проектная стоимость которого составляет 450 тыс. руб.»). В случае, если предлагаемый председателем собрания проект вызовет обсуждения, то необходимо провести голосование по каждой вносимой поправке. Из одобренных большинством голосующих поправок и складывается в результате окончательный вариант решения собрания. Но следует учитывать, что эти поправки не должны принципиально изменять существо рассматриваемых вопросов. Возвращаясь к приведенному примеру, такое решение может быть следующим «в сентябре 2008 года провести капитальный ремонт лифтов в подъездах NN 1,2, проектная стоимость которого составляет 450 тыс. руб.». Кроме того, в решении важно закрепить персональную ответственность (выбрать ответственных) за его выполнение.

И, наконец, председатель должен обратиться к собравшимся с предложением проголосовать по рассматриваемым вопросам. Для принятия решения необходимо, чтобы за него проголосовали собственники помещений с количеством голосов более 50% общего числа голосов принимающих участие в данном собрании в соответствии с реестром (при условии надлежащего уведомления о времени и месте проведения собрания). Исключение составляют вопросы, предусмотренные п. п. 1-3 ч. 2 ст. 45 Жилищного кодекса РФ, а именно:

1. принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;
2. принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
3. принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

Решения по указанным вопросам принимаются не менее чем 75% голосов от общего числа голосов принимающих участие, т.е. квалифицированным большинством.

В заключение хотелось бы обратить внимания на то, что результаты голосования оформляются протоколом, который является документальной формой решения собрания собственников в многоквартирном доме. Протокол подписывается председателем и секретарем, который вел протокол. После собрания допускается редактирование протокола: в краткой форме отразить принципиальную суть выступлений, уточнить формулировки в строгом соответствии с принятыми решениями. К протоколу прилагаются: регистрационная ведомость, а также лист результатов голосования по каждому вопросу повестки дня с указанием количества голосов, которыми приняты или не приняты решения («ЗА» или «ПРОТИВ», «ВОЗДЕРЖАЛСЯ»).

С. В. Матиящук,
кандидат юридических наук,
доцент кафедры гражданского права СибУПК

Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение», N 1, январь 2009 г.
http://gkh.avbn.ru/
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499)257-0772, e-mail: info@audar-press.ru

Версия для печати