Статьи

ИЗ ОПЫТА РЕАЛИЗАЦИИ НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

И. Шац, член домового комитета.

В настоящее время основная масса материалов, посвященная выбору способа управления многоквартирным домом, так или иначе касается двух форм, предписанных Жилищным кодексом (ЖК), — управления при помощи товарищества собственников жилья и управление внешней управляющей компанией. Однако существует еще и третья форма, которая также отражена в ЖК, — непосредственное управление жителями. О попытке реализовать данный способ управления и рассказывается в предлагаемой статье.

Наш дом (№ 5 на площади Вокзальной) перешел на непосредственное управление одним из первых в г. Астрахани. В июне-июле 2005 г. инициативная группа при поддержке депутата Госдумы РФ Шеина Олега Васильевича провела несколько собраний и встреч с жильцами дома и начала подготовку к общему собранию. В сентябре и декабре 2005 года были проведены два общих собрания собственников квартир дома, последнее из которых путем заочного голосования завершило процесс организации непосредственного управления нашим домом.

В протоколе этого собрания были зафиксированы следующие принципиальные решения:

1. выбор способа непосредственного управления многоквартирным домом;
2. выбор Фроловой Л.М. уполномоченным представителем собственников квартир;
3. формирование общественного органа — домового комитета (избрание председателя и членов домового комитета);
4. рассмотрение проекта договора на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома с МУП г. Астрахани УК «Лотос». Этот договор был окончательно согласован с УК «Лотос» и подписан уполномоченным представителем собственников квартир 10 января 2006 года.

Прошедшие два с половиной года в основном подтвердили работоспособность формы непосредственного управления многоквартирным домом. С другой стороны, явно обозначились проблемы непосредственного управления, преодоление которых затруднено из-за несовершенства нормативной базы жилищного комплекса.

Некоторые из этих проблем рассмотрены ниже исходя из нашего опыта.

ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТЫ ДОМОВОГО КОМИТЕТА

Структура, права и обязанности органа общественного управления многоквартирным домом (типа «домового комитета», «общественного совета» и т. п.) в нормативной базе ЖКХ не определены. Наш домовой комитет (ДК) состоит из Председателя (он же — уполномоченный собственниками представитель, упомянутый в ст. 164 Жилищного комплекса) и 4 членов — по одному представителю от каждого подъезда.

Именно председатель ДК вступает в деловые отношения с внешними организациями и подписывает соответствующие документы (договоры, акты выполненных работ и т.п.). Члены ДК выступают в роли «старших подъезда» в отношениях с председателем ДК (отстаивают интересы жильцов соответствующего подъезда) и помогают председателю в решении конкретных задач (участвуют в согласовании договоров с исполнителями работ, актов выполненных работ и т.д.).

Серьезные затруднения в работе домового комитета возникают, во-первых, из-за отсутствия у него статуса юридического лица, а во-вторых, из-за нерешенности вопроса материального поощрения председателя и членов ДК.

Оба эти вопроса могут быть решены при создании товарищества собственников жилья (ТСЖ), но в ТСЖ возникают другие проблемы (коллективная ответственность за оплату коммунальных услуг и др.), из-за чего собственники квартир нашего дома отказались от этого варианта управления домом.

СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА НА КОМПЛЕКСНОЕ ОБСЛУЖИВАНИЕ ДОМА

Наш домовой комитет от имени собственников квартир заключил с УК «Лотос» договор на содержание и ремонт дома (точнее, «общего имущества жилого дома»). Оплата коммунальных услуг, предоставляемых жильцам дома соответствующими организациями (поставщиками), в соответствии со ст. 164 Жилищного кодекса РФ, производится каждым жильцом самостоятельно и настоящим договором не регламентируется.

При разработке «Договора» мы постарались (опираясь на правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда) максимально конкретно определить перечень, содержание и периодичность выполнения работ, возлагаемых на «Исполнителя». В этом перечне работы разделены на 3 группы (раздела):

• работы по текущей эксплуатации дома и придомовой территории (выполняемые ежемесячно, в течение всего срока действия договора);
• ремонтно-профилактические работы по подготовке здания к эксплуатации в зимний и летний периоды;
• разовые работы, выполняемые по мере необходимости и с учетом наличия финансирования.

Соответственно, и утвержденная собранием величина тарифа за оказание жилищных услуг (6,27 руб./кв.м.), и калькуляция работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома содержит эти 3 составляющие, что позволяет домовому комитету контролировать обоснованность списания затрат «Исполнителя» за месяц, квартал и год.

Естественно, что наивысшим приоритетом при списании финансовых и материальных средств пользуются работы 1-й группы, а работы 3-й группы финансируются по остаточному принципу.

ФИНАНСИРОВАНИЕ РАБОТ ПО СОДЕРЖАНИЮ И ТЕКУЩЕМУ РЕМОНТУ ДОМА

Единственным источником средств для оплаты работ по настоящему договору являются платежи жильцов дома за оказанные им жилищные услуги. С учетом действующей системы денежной компенсации жилищных льгот, все собственники квартир должны ежемесячно вносить плату за эти услуги, исходя из принятого тарифа и общей площади квартиры.

При общей площади квартир дома 3156,1 кв.м., максимальная сумма поступлений от жильцов может составлять до 19,8 тыс. руб. в месяц, или около 240 тыс. руб. за год. В соответствии с согласованной «Заказчиком» и «Исполнителем» калькуляцией, среднегодовые расходы «Исполнителя» в 2006–2008 гг. составляют:

1. на текущую эксплуатацию здания и придомовой территории — 90–95 тыс. руб.;
2. на ремонтно-профилактические (сезонные) работы — 25–30 тыс. руб.

Таким образом, при условии 100% оплаты жилищных услуг, ежегодные расходы на выполнение разовых ремонтных работ могут достигать 115–120 тыс. руб.

Задача домового комитета состоит, в частности, в том, чтобы совместно с «Исполнителем» определять первоочередные задачи ремонтных работ и контролировать эффективность использования располагаемых финансовых средств. С этой задачей домовой комитет в основном справляется, что подтверждается

перечнем выполненных ремонтных работ (установка металлических дверей, ремонт и окраска подъездов и др.).

Однако из-за постоянного роста задолженности по оплате жилищных услуг (с 14 тыс. руб. в в начале 2006 года до 60 тыс. руб. на 1 июля 2008 года) располагаемые финансовые ресурсы существенно ограничиваются, и перечень проводимых за год ремонтных работ с каждым годом сокращается. Задолженность отдельных жильцов уже превысила размер годового платежа, но ни домовой комитет, ни исполнитель работ по договору пока не нашли действенных способов взыскания задолженности.

О ФИНАНСИРОВАНИИ РАБОТ ПО КАПИТАЛЬНОМУ РЕМОНТУ ДОМА

Наш дом введен в эксплуатацию в 1962 году, и за весь период эксплуатации капитальный ремонт дома в полном объеме не проводился (проводились только работы по замене отдельных элементов системы водоснабжения и канализации, а также по частичному ремонту кровли).

На выполнение в полном объеме работ по капитальному ремонту нашего дома (включая все системы жизнеобеспечения, кровлю, фасад и балконы) требуется несколько миллионов рублей. Ясно, что без государственной поддержки выполнить такой объем работ невозможно. Принимая решение о переходе на непосредственное управление, мы надеялись на то, что государство «вернет свои долги перед ЖКХ» и наш дом

рано или поздно будет капитально отремонтирован за счет бюджетных средств.

К сожалению, наши надежды не оправдались, и наш дом (как и другие дома с непосредственным управлением) исключен из списка домов города, включенных в программу финансирования капитального ремонта.

В этих условиях нам остается только две возможности:

1. искать спонсоров для финансирования работ по капитальному ремонту дома или его отдельных систем;
2. организовывать отдельные работы капитального характера за счет средств, накапливаемых из ежемесячных платежей за жилищные услуги.

Так, летом текущего года силами подрядной организации был выполнен капитальный ремонт кровли нашего дома. Общая стоимость работ составила 210 тыс руб., и эти работы в полном объеме оплатил наш спонсор — депутат Госдумы РФ Олег Васильевич Шеин. Теперь жильцы 5-го этажа могут не опасаться протечек крыши. Но осталась вторая беда — на 4-й и 5-й этажи практически не поступает вода.

После длительных переговоров ДК с УК «Лотос» и с «Водоканалом», удалось заменить трубу на вводе в домовую систему. Ситуация несколько улучшилась, но до полного решения проблемы водоснабжения еще далеко: как минимум, необходимо заменить стояки и подводящие к ним трубы, и эти работы, видимо, будут финансироваться за счет платежей за жилищные услуги.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Наш опыт внедрения и использования формы непосредственного управления многоквартирным домом свидетельствует о том, что многие вопросы функционирования этой структуры (ее статус, права и обязанности членов органа общественного управления, формы материального поощрения и др.) нуждаются в обсуждении и в нормативном закреплении. Наиболее проблемным является вопрос о финансирования капитального ремонта дома, находящегося в непосредственном управлении. В этой связи целесообразно рассмотреть возможность перехода в товарищество собственников жилья при условии, что на муниципальном или боле высоком уровне будет принят нормативный документ, гарантирующий возможность членам ТСЖ самостоятельно оплачивать коммунальные услуги соответствующим поставщикам этих услуг.

С другой стороны, и в рамках непосредственного управления многие работы (в частности, поэтапная замена труб отопления и водоснабжения) могут выполняться за счет накопления средств, поступающих в виде оплаты жилищных услуг. Однако, серьезным препятствием в реализации такого механизма финансирования ремонтных работ являются возрастающая задолженность жильцов по оплате жилищных услуг и отсутствие действенных механизмов «борьбы с должниками».

Автор статьи Шац И.В.

Версия для печати