Статьи

Выполнение текущих, неотложных, обязательных сезонных работ по содержанию и ремонту дома — обязанность УК.

В сентябре 2010 г. Президиум ВАС РФ принял исключительно важное, прецедентное Постановление, разъясняющее объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома. В чем состоит правовая позиция высшей судебной инстанции и каковы тенденции формирования арбитражной практики по аналогичным делам, расскажем в статье.

В договоре управления, который управляющая компания заключает с жильцами многоквартирного дома, устанавливается перечень работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников квартир. Является этот перечень исчерпывающим или же УК обязана выполнять и иные работы, которые могут потребоваться для обеспечения безопасности проживания в доме? Цена этого вопроса для компании — от 40 000 до 50 000 руб., для должностных лиц — от 4000 до 5000 руб. Такой штраф предусмотрен ст. 7.22 КоАП РФ за нарушение правил содержания жилых домов и (или) жилых помещений.
Большинство арбитров сходится во мнении, что отсутствие необходимых работ в перечне, утвержденном в договоре управления, и, соответственно, источника их финансирования не является обстоятельством, исключающим вину управляющей компании в нарушении правил содержания жилфонда <1>. Правда, совершенно иная позиция высказана Минрегионом России в Письме от 14.10.2008 N 26084-СК/14: у управляющей организации нет обязанности оказывать и выполнять незаказанные и неоплаченные услуги и работы, следовательно, их невыполнение не может представлять собой административное правонарушение независимо от наличия в договоре обязанности оказывать и выполнять другие услуги и работы. Однако в суде ссылки на это Письмо не помогут: оно не является нормативным актом и руководствоваться им при рассмотрении дела судьи не обязаны <2>.

Предыстория «дела о трещине»

Предыстория вопроса, разбиравшегося в Президиуме ВАС РФ (Постановление от 29.09.2010 N 6464/10 (далее — Постановление N 6464/10)), такова. Один из жителей Белгорода, обнаружив трещину во внешней стене своей квартиры, обратился с заявлением в областную жилищную инспекцию. По итогам проверки госжилинспекция вынесла предписание, обязывающее обслуживающую дом управляющую компанию получить в специализированной организации заключение о причинах образования и способах устранения трещин в стеновой панели (наружной) квартиры.
Однако домоуправители пошли другим путем: обжаловали предписание госжилинспекции в областном арбитражном суде. Судьи приняли сторону управляющей компании, и предписание было признано незаконным. Свое Решение (от 30.07.2009 N А08-4962/2009-27) Арбитражный суд Белгородской области объяснил следующим образом: управляющая компания должна оказывать те услуги по содержанию и ремонту дома, которые прямо предусмотрены Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме <3> и договором управления многоквартирным домом. Для внесения в договор работ и услуг требуется решение общего собрания собственников помещений в доме, принятое двумя третями от общего количества голосов по вопросам капитального ремонта и простым большинством — по остальным вопросам. В случае отсутствия таких решений управляющая компания не вправе выполнять соответствующие работы (оказывать услуги) и не может отвечать за последствия их невыполнения (неоказания). Ни договором, ни Правилами содержания общего имущества не предусмотрена обязанность УК проводить экспертизы в специализированной организации, значит, компания никому ничего не должна.

Гражданин Т. , в стене квартиры которого образовалась трещина, оспорил этот вердикт сначала в апелляционной инстанции, а затем в ФАС ЦО, однако изменения решения белгородского арбитража добиться не смог. Наконец, по заявлению жильца дело в порядке надзора пересмотрел Президиум ВАС РФ, который пришел к выводу: нижестоящие коллеги неверно определили объем, содержание и условия возникновения обязанностей управляющей компании по содержанию многоквартирного жилого дома. В итоге четыре судебных акта по «делу о трещине» были отменены Президиумом ВАС РФ, и дело было направлено на пересмотр в суд первой инстанции.

Выводы Президиума ВАС РФ

Отменяя судебные акты по делу, Президиум ВАС РФ выстроил следующую цепочку рассуждений.
Исходя из п. 1 ст. 161 ЖК РФ, управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан и надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. В силу п. 2 ст. 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (в данном случае — собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме. В соответствии с п. 3  ст. 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирными жилыми домами в числе прочих условий должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня. Правила содержания общего имущества в многоквартирном жилом доме устанавливаются Правительством РФ (ст. 39 ЖК РФ). Пунктом 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме предусмотрено, что общее имущество дома, в соответствии с требованиями законодательства РФ, должно содержаться в состоянии, обеспечивающем наряду с другими требованиями соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц. Пунктами 16 и 17 указанных Правил определено, что при управлении многоквартирным домом посредством привлечения управляющей организации надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления домом с такой организацией, определения на общем собрании перечня услуг и работ, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования. Как следует из ст. 158 ЖК РФ, п. п. 28 и 31 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией бремя расходов на содержание общего имущества обязаны нести собственники помещений в этом многоквартирном доме, причем размер причитающейся с них платы определяется решением общего собрания собственников с учетом предложений управляющей организации. В свою очередь, требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда определены ПиН ТЭЖФ <4>, которые являются обязательными для исполнения как собственниками помещений, так и управляющими организациями. В ПиН ТЭЖФ перечислено, что именно входит в содержание и техническое обслуживание дома, а также указаны параметры и условия, которым в целях безопасности людей и сохранности жилого дома в любом случае должны отвечать строительные конструкции этого дома независимо от желания собственников отдельных его помещений и включения ими соответствующих работ и услуг в договор с управляющей компанией.

Статьей 36 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» предусмотрено, что безопасность здания или сооружения в процессе эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем инженерно-технического обеспечения, а также посредством текущих ремонтов здания или сооружения. На основании ст. 20 ЖК РФ полномочия и функции в сфере государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда независимо от формы собственности осуществляют уполномоченные федеральные органы исполнительной власти.
Таким образом, государство исходя из баланса частных и публичных интересов в нормативном порядке определило уровень состояния жилых домов, который необходимо поддерживать за счет средств собственников силами управляющих компаний, и создало орган, компетентный контролировать соблюдение установленных требований, — государственную жилищную инспекцию.
Основываясь на системном толковании приведенных положений, тройка судей Президиума ВАС РФ сделала следующие выводы.

Ключевые выводы. В ст. 162 ЖК РФ имеются в виду лишь работы и услуги, оказываемые управляющей компанией сверх тех, которые в штатном режиме обеспечивают исполнение нормативных требований к содержанию и эксплуатации дома.
Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме.
Управляющие организации выступают в этих отношениях как специализированные коммерческие организации, осуществляющие управление многоквартирными домами в качестве своей основной предпринимательской деятельности. Поэтому определение в договоре должного размера платы за предвидимое при обычных условиях, нормально необходимое содержание и текущий ремонт жилого дома с учетом его естественного износа является их предпринимательским риском. Если же выполнение неотложных работ и оказание услуг (и текущего, и капитального характера) будет вызвано обстоятельствами, которые управляющая компания не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает, то такие расходы должны быть ей дополнительно компенсированы собственниками помещений в доме.

Арбитражная практика

Как указано в резолютивной части Постановления N 6464/10, содержащееся в нем толкование правовых норм является общеобязательным и подлежит применению при рассмотрении судами аналогичных дел.
Отметим, что Постановление N 6464/10 было опубликовано на официальном сайте ВАС РФ (www. arbitr.ru) 03.11.2010. С этого момента практика применения законодательства, на положениях которого основано данное Постановление, для арбитражных судов считается определенной (Постановление Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 N 62). То есть, принимая решение или вынося постановление по делу со схожими обстоятельствами, судьи должны будут учитывать Постановление N 6464/10.
Уже сейчас можно привести немало судебных актов, принятых в соответствии с правовой позицией Президиума ВАС РФ в указанном Постановлении (а также в ранее принятом Определении).

Постановление ФАС ЗСО от 13.11.2010 по делу N А27-5966/2010

Роспотребнадзор провел проверку в отношении УК и выявил ряд нарушений: не проводятся своевременная очистка, осушение, проветривание и уборка подвальных помещений; своевременно не принимаются меры по устранению неисправностей инженерного оборудования, расположенного в жилом помещении. По итогам проверки проверяющие выдали УК предписание: устранить выявленные в ходе проверки нарушения в соответствии с требованиями п. 3.3 СанПиН 3.5.2.1376-03, провести ревизию и восстановить систему канализации согласно требованиям п. 9.2 СанПиН 2.1.2.1002-00. УК обжаловала предписание Роспотребнадзора в суде. Однако судьи учли позицию Президиума ВАС РФ, изложенную в Постановлении N 6464/10, и отказали в удовлетворении требований УК, указав на следующее: при заключении договора управления многоквартирным домом стороны не имеют возможности определить перечень конкретных работ, которые необходимо будет выполнить в течение всего срока действия договора, перечень действий управляющей организации остается открытым. Следовательно, данный договор нельзя отнести к договору возмездного оказания услуг, а соответственно, нельзя и принять во внимание, что ответственность управляющей компании ограничивается обязательствами по соответствующему договору.

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2010 N 17АП-8830/2010-АК

По обращению жителей одного из многоквартирных домов Перми краевая государственная инспекция вневедомственного контроля провела внеплановую проверку соблюдения правил содержания и ремонта дома. В результате были выявлены и оформлены актом проверки множественные нарушения ПиН ТЭЖФ. Обслуживающая дом управляющая компания была привлечена к административной ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ (штраф в размере 40 000 руб.). УК подала апелляцию, в которой просила исследовать вопрос об отсутствии ее вины во вменяемом правонарушении, указав, что текущий и капитальный ремонт могли быть произведены только при условии наличия в бюджете дома денежных средств; решением Пермской городской Думы ремонт внутридомовых систем энергоснабжения отнесен к капремонту; собственниками не было принято решение о взятии на себя обязательств по финансированию капремонта за счет собственных средств, следовательно, компания не имела возможности направить заявку на финансирование капремонта; текущий ремонт, согласно Письму Минрегиона России от 14.10.2008 N 26084-СК/14, осуществляется в рамках бюджета дома, которого для устранения всех недостатков мало. Однако суд указал: по смыслу ст. 7.22 КоАП РФ организация, заключившая с собственниками договор управления многоквартирным домом, является субъектом правонарушения, указанного в этой норме. Вина УК состояла в бездействии, поскольку при должной осмотрительности и надлежащем исполнении своих обязанностей она могла выявить нарушения и принять своевременные меры по их устранению. Наличие задолженности у собственников жилых помещений дома по оплате коммунальных услуг и отсутствие дополнительных средств не освобождают УК от исполнения обязанностей по обслуживанию дома, в том числе по проведению текущего ремонта, и не являются обстоятельствами, исключающими ее вину. Недостаточное финансирование УК не свидетельствует об отсутствии вины в совершении правонарушения, но в силу ч. 3 ст. 4.1 КоАП РФ может учитываться при назначении наказания (определении размера штрафа).

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.11.2010 по делу N А50-17494/2010

В ходе проверки жилинспекция выявила нарушения ПиН ТЭЖФ, выразившиеся в затоплении квартиры вследствие прорыва верхней разводки системы отопления в чердачном помещении при запуске тепла, а также в отсутствии отопления по стоякам квартир. В отношении обслуживающей дом УК было вынесено постановление о привлечении к административной ответственности, предусмотренной ст. 7.22 КоАП РФ. Суд признал: состав административного правонарушения присутствует, субъект ответственности установлен правильно (управляющая компания), вина УК доказана, значит, оснований для признания постановления жилинспекции незаконным нет. По мнению суда, вина УК выразилась в отсутствии надлежащего контроля за ходом работ по капремонту системы отопления, непринятии своевременных и действенных мер по недопущению возникновения выявленных нарушений, по подготовке многоквартирного дома к эксплуатации в осенне-зимний период в установленные законом сроки. Имея возможность соблюдать действующие нормы и правила, УК не принимала надлежащих мер для их соблюдения.

Решение Арбитражного суда Вологодской области от 23.11.2010 N А13-9294/2010

Жилинспекция по обращению жильца провела внеплановую проверку в отношении управляющей компании с целью проверки фактов неудовлетворительного содержания и состояния подвального помещения, входа в подвальное помещение одного из многоквартирных жилых домов Вологды. В ходе проверки было установлено, что со стороны одного из подъездов жилого дома разобрана конструкция входа в подвал, чем нарушены ПиН ТЭЖФ. Инспекция выдала УК предписание: восстановить конструкцию входа в подвал. Законность предписания УК оспорила в суде. Суд установил: нормативные документы, а также положения договора возлагают на УК обязанность по проведению ремонта общего имущества многоквартирного дома, в частности по восстановлению конструкции входа в подвал. Аргумент компании об отсутствии в договоре управления пункта, обязывающего УК производить работы по восстановлению кирпичной кладки входа в подвал, и отсутствие решения общего собрания собственников по данному вопросу суд отклонил со ссылкой на правовую позицию Президиума ВАС РФ в Постановлении N 6464/10.

Решение Арбитражного суда Архангельской области от 26.10.2010 N А05-9791/2010

УК оспаривала предписание жилинспекции об устранении нарушений правил содержания жилых домов. Проверка жилинспекции была инициирована газоснабжающей организацией по причине отказа УК от заключения договора на техническое обслуживание, ремонт и замену внутренних устройств газоснабжения в многоквартирных домах, что создало угрозу возникновения чрезвычайных ситуаций. УК заявила: внутридомовое газовое оборудование не передано ей для управления и обслуживания и соответствующие услуги жильцами не оплачиваются. Значит, абоненты, собственники помещений должны сами позаботиться о содержании и обслуживании внутридомового газового оборудования. Арбитры рассудили иначе: ЖК РФ не препятствует собственникам выбрать сразу несколько способов управления жилым домом, в частности заключить договор о частичном управлении многоквартирным домом в пределах переданного УК общего имущества дома и установленного договором перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а по оставшейся части работ и услуг определить непосредственное управление многоквартирным домом, реализуемое в порядке ст. 164 ЖК РФ. Субъект, обязанный содержать и ремонтировать общее имущество дома, определяется с учетом способа управления домом, выбор которого должен обеспечивать содержание всего без исключения общего имущества дома. В рассматриваемом случае собственниками многоквартирных домов выбран всего один способ управления домом — УК. В приложении к договору управления в состав общего имущества дома, в отношении которого будет осуществляться управление, не включено внутридомовое газовое оборудование. Между тем решением собственников не выбирался непосредственный способ управления домом и не определено лицо, ответственное за содержание внутридомового газового оборудования, а сами договоры управления заключены с каждым собственником жилого помещения в типовой форме, предложенной УК. Соответственно, обязанность по содержанию общего имущества дома, имеющегося на момент заключения договора управления, осуществляется УК, поскольку собственниками не установлено иное. УК — специализированные организации, способные квалифицированно определить состав общего имущества конкретного многоквартирного дома, поэтому, если какое-либо общее имущество дома не подлежит обслуживанию УК, состав такого имущества должен быть четко определен и доведен до собственников для целей определения порядка его содержания и ремонта. Суд, сославшись на Постановление N 6464/10, объяснил: при единственном выбранном способе управления домом путем заключения договора управления с УК не подлежит исключению путем простого умолчания обслуживание УК какого-либо общего имущества дома. При заключении договора управления должен быть установлен порядок содержания всего общего имущества дома. Если какое-либо имущество не будет обслуживаться УК, его состав должен быть четко определен, чтобы собственники одновременно с заключением договора управления определили порядок содержания оставшегося имущества. Если при выборе единственного способа управления домом — УК и заключении договора управления какое-либо имущество выпало из состава обслуживаемого УК, подлежат применению требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда, предусмотренные ПиН ТЭЖФ: организация по обслуживанию жилищного фонда должна своевременно заключать договоры со специализированными организациями на техническое обслуживание и ремонт (в том числе замену) внутренних устройств газоснабжения. УК вправе вынести на общее собрание собственников вопрос об увеличении платы за содержание и ремонт общего имущества дома, обеспечивающей надлежащее содержание и ремонт внутридомового газового оборудования, либо вопрос о том, что собственники обязаны самостоятельно заключить такой договор со специализированной организацией.

* * *

И раньше в судебных спорах управляющим компаниям практически никогда не удавалось доказать, что они не должны выполнять те работы и услуги по содержанию общего имущества, которые не предусмотрены договором управления многоквартирным домом. Поэтому правовая позиция Президиума ВАС РФ не революционна, это просто еще один аргумент не в пользу управляющей компании, который обязательно будет учитываться судами при вынесении решений по аналогичным делам. Между тем в позиции ВАС РФ есть несомненный плюс для УК: арбитры упомянули про дальнейшую компенсацию собственниками расходов на выполнение неотложных работ и услуг, вызванных обстоятельствами, которые УК не могла разумно предвидеть и предотвратить при обычной степени заботливости и осмотрительности и за возникновение которых она не отвечает. Данные разъяснения арбитров основаны на абз. 2 п. 1 ст. 401 ГК РФ, в котором сказано: лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Таким образом, в ряде случаев УК вправе рассчитывать на компенсацию своих расходов по выполнению и оказанию неотложных работ и услуг. Предвидим, что сложности могут возникнуть с решением вопроса о том, являются ли конкретные работы и услуги «дополнительно компенсируемыми». На наш взгляд, споров по этому вопросу между УК и собственниками помещений не избежать, и в ряде случае разрешить их сможет только суд.

Е. В. Шоломова
Эксперт журнала «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»
http://gkh.avbn.ru/
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499)257-0772, e-mail: info@audar-press.ru

1. Постановления ФАС ВВО от 02.06.2010 по делу N А82-1368/2010, от 11.01.2010 по делу N А43-38953/2009, ФАС МО от 09.03.2010 N КА-А41/1349-10, ФАС СЗО от 03.03.2010 по делу N А66-9630/2009.
2. Постановления ФАС ПО от 27.05.2010 по делу N А65-31513/2009, ФАС ВВО от 11.01.2010 по делу N А43-38953/2009, ФАС ВСО от 23.09.2009 по делу N А19-8886/09.
3. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
4. Утверждены Постановлением Госстроя России от 27.09.2003 N 170.
5. Утверждены Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 N 307.

Версия для печати