Статьи

О понуждении к заключению договора управления и содержания общего имущества жилого многоквартирного дома.

Несмотря на то, что Жилищный кодекс РФ действует уже на протяжении трех лет, остаются на практике вопросы, требующие или внесения изменений в действующее законодательство, либо, как минимум, разъяснений высших судебных инстанций. Одним из таких вопросов является вопрос о понуждении к заключению договора управления многоквартирными домами.

Анализ жилищного законодательства по вопросам управления многоквартирными домами позволяет сделать однозначный вывод о том, что понуждение к заключению договора возможно только в одном единственном случае — если собственники не выбрали способ управления или он не был реализован и управляющая компания выбрана по результатам открытого конкурса (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Классическая структура этой нормы, отсылка к общей части гражданского законодательства — ст. 445 — не вызывает никаких сложностей для управляющей компании в случае, если собственники отказываются заключить с ней договор. Совершенно в иной ситуации оказываются те управляющие компании, которые были выбраны на общем собрании собственников с соблюдением всех процедур созыва и проведения собрания. Механизм понуждения к заключению договоров в этом случае отсутствует.

Вместе с тем судебная практика по данным категориям дел, надо признать, очень показательна. Приведем несколько примеров. Так, Постановлением Федерального арбитражного суда Уральского округа было отказано в понуждении к заключению договора на управление многоквартирным домом между предприятием ЖРЭУ и ООО «Молодость». ООО «Молодость» является собственником нежилого помещения в многоквартирном доме, и отказалось заключить договор с ЖРЭУ. Последнее было выбрано в качестве управляющей компании собственниками данного дома. При этом аргументация суда следующая: «Спорные отношения сторон регулируются гражданским законодательством, положениями которого не предусмотрена обязанность ответчика заключить договор на управление многоквартирным домом в отношении нежилого помещения с истцом. Обязанность заключения спорного договора в силу ст. 158, 162 ЖК РФ лежит на собственниках жилых помещений в многоквартирном доме» <1>. Оставим пока данное Постановление без комментариев и приведем другой пример. Постановлением опять же Федерального арбитражного суда Уральского округа были оставлены без изменения решение и постановление нижестоящих судов, в соответствии с которыми иск о понуждении к заключению договоров на управление многоквартирными домами был удовлетворен. ООО «Ареола» было выбрано управляющей компанией и обратилось с иском к тем собственникам жилых помещений, кто отказался заключить договор (в том числе и к органу местного самоуправления, являющемуся собственником квартир в доме). Ссылаясь на ст. 161 ЖК РФ, суд не нашел оснований для отмены <2>. И прежде, чем мы дадим свои пояснения, рассмотрим последний пример. Федеральным арбитражным судом Северо-Западного округа вынесено Постановление от 13 июня 2007 года, в котором не нашлось оснований для отмены решения нижестоящего суда, который отказал в иске о понуждении к заключению договора. Иск был предъявлен ООО «Жилищно-коммунальная компания» к ООО «Торговый Дом»Базис«. Последнее является собственником нежилого помещения, используемого под магазин и расположенного на первом и втором этажах многоквартирного дома. Как и в вышеприведенных примерах, управляющая компания была выбрана по результатам голосования собственников этого дома, необходимый кворум был получен, и никаких нарушений в порядке проведения собрания установлено не было. Принимая решения об отказе в иске, суд избрал совершенно иную аргументацию в своем решении, отличную от ранее приведенной. Вот основные положения данного решения суда:»В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. При этом в ст. 161 ЖК РФ не установлена обязанность собственника помещения в жилом доме заключать договор на управление многоквартирным домом с управляющей организацией, за исключением случая, когда управляющая организация домом выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. В рассматриваемом случае управляющая организация не была выбрана по результатам открытого конкурса, объявленного органом местного самоуправления. С учетом изложенного судом сделан обоснованный вывод о том, что у ответчика отсутствует обязанность на заключение с ООО «Жилищно-коммунальная компания» договора, поскольку она не предусмотрена ГК РФ, иными федеральными законами, а также не обусловлена принятым на себя в добровольном порядке обязательством" <3>. Мы позволили себе привести аргументацию последнего Постановления достаточно подробно по причине, на наш взгляд, его правильности и обоснованности.

Итак, что же нам демонстрируют приведенные судебные решения? Во-первых, отказ в понуждении к заключению договора управления присутствует в отношении собственников нежилых помещений. Во-вторых, обоснование судов базируется на одних и тех же нормах — ст. 161 ЖК, ст. 162 ЖК РФ, при этом принимаются противоположные решения. В-третьих, используется совершенно разная аргументация и толкование одних и тех же норм.

Наши комментарии к приведенным постановлениям можно свести к следующему. Абсолютно не соответствующим законодательству выглядит первое из приведенных Постановлений. Позиция о том, что обязанность заключать договоры управления многоквартирным домом существует только у собственников жилых помещений, а у собственников нежилых помещений такой обязанности нет — выглядит надуманной и необоснованной. В жилищном законодательстве прямо закреплено, что право общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома принадлежит всем собственникам помещений (ст. 36 ЖК РФ); все собственники помещений должны избрать способ управления многоквартирным домом (ст. 161 ЖК); все собственники помещений в таком доме обязаны заключать договоры управления с управляющей организацией, выбранной органом местного самоуправления на конкурсной основе (п. 5 ст. 161 ЖК РФ). Абсолютно очевидно, что законодательство не устанавливает различий в правовом регулировании вопросов управления многоквартирным домом в зависимости от вида помещений — жилое или нежилое. Наоборот, в отличие от норм гражданского законодательства, где говорится только о жилых помещениях, жилищное законодательство сознательно расширило круг участников отношений общей собственности в многоквартирном доме, т.к. нежилые помещения также являются неотъемлемой его частью, как и помещения жилые. В этой связи аргументация первого из приведенных Постановлений представляется нам не только неубедительной, но и не соответствующей законодательству. Второе и третье Постановления основаны на одних и тех же нормах, но выводы, к которым пришли суды, прямо противоположные. Вместе с тем, как уже было отмечено выше, последнее Постановление представляется нам в полной мере соответствующим законодательству. Предъявлять требование о понуждении к заключению договора согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ можно только в отношении той стороны, для которой заключение договора обязательно в соответствии с ГК или иными законами. Ни в анализируемых статьях ЖК РФ и ни в каких иных его нормах не предусмотрена обязанность собственников помещений заключать договор управления с управляющей организацией в случае ее избрания на общем собрании собственников. Единственная норма, допускающая возможность предъявления подобного иска, — это п. 4 ст. 161 ЖК РФ. Поэтому удовлетворение иска о понуждении к заключению договора возможно только в случае его предъявления управляющей компанией, победившей по результатам открытого конкурса. При этом ответчиками будут выступать любые собственники помещений в данном многоквартирном доме, не заключившие данный договор.

Подобное сознательное или обдуманное упущение законодателя приводит к той практике, которая была приведена в данной работе. Отсутствие возможности понудить к заключению договора ставит под угрозу все старания управляющей компании по созыву и проведению собрания, по осуществлению мероприятий в области управления многоквартирным домом. Собственники, не заключившие договор, сознательно бойкотируют работу управляющей компании, а у последней отсутствуют правовые механизмы для защиты своих интересов.

Вместе с тем нельзя забывать и о п. 3 ст. 161 ЖК РФ, в которой закреплено: решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников. В связи с этим возникает вопрос о том, а может ли быть удовлетворен иск, который сформулирован не как иск о понуждении к заключению договора, а как иск об исполнении решения общего собрания. На каком основании суд откажет в удовлетворении исковых требований, если это требование прямо закреплено законом: решение общего собрания обязательно для всех собственников, в том числе и тех, кто не присутствовал на собрании (повторяющаяся норма есть и в п. 5 ст. 46 ЖК РФ). А решение собрания как раз и выражается в заключении договора с выбранной управляющей компанией и на тех условиях, которые собранием были утверждены. Конечно, в этом случае мы опять выходим на все вышеперечисленное — решение общего собрания выражается в избрании компании и заключении с ней договора, а в гражданском законодательстве закреплена свобода этого самого договора.

Аналогичные проблемы существуют и при управлении многоквартирным домом в случае создания ТСЖ. Лица, не вступившие в ТСЖ, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги на основании договора, заключенного между таким собственником и ТСЖ (п. 6 ст. 155 ЖК РФ). ТСЖ согласно п. 2 ст. 138 заключать такие договоры с собственниками обязано. А вот собственники, не вступившие в члены ТСЖ, такой обязанностью не обременены. В этой связи получается, что в случае отказа собственника от вступления в ТСЖ и его отказа заключить договор с ТСЖ у органов управления ТСЖ отсутствуют какие-либо правовые механизмы для урегулирования взаимоотношений с таким собственником. Иск о понуждении к заключению договора в этом случае также не может быть удовлетворен.

Нам представляется, что, прописав все нормы об управлении многоквартирным домом, законодатель не поставил ту логичную точку, которая явно напрашивается из всего контекста анализируемого вопроса. Статья 445 ГК РФ должна быть распространена на случай заключения договора с управляющей компанией, выбранной по результатам голосования собственников. Вместе с тем пока этого нет в нормах жилищного законодательства, удовлетворять такие иски нельзя. Возможно ли удовлетворить иск об исполнении решения общего собрания — на этот вопрос должны дать разъяснения высшие судебные инстанции. Предпосылки к этому уже явно налицо — противоречивая и непоследовательная судебная практика.

Суслова С.И., к.ю., доцент кафедры гражданского права и процесса Байкальского государственного университета экономики и права, г. Иркутск.

Версия для печати