Вопросы по общему имуществу

Нужна ли москвичам земля?!

(Эта статья будет полезна в первую очередь московским собственникам помещений, так как законодательство и практика города как отдельного субъекта РФ отличаются от других регионов страны.)

Этим вопросом все чаще задаются жители многоквартирных домов. Собственники квартир и нежилых помещений взвешивают плюсы и минусы оформления земельного участка в общую долевую собственность и принимают или откладывают решение вопроса.

Земельный участок многоквартирного дома (МКД) согласно ч. 1 ст. 36 ЖК РФ входит в состав общего имущества, если он оформлен в установленном порядке. До его оформления согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ он считается государственной собственностью. А значит, при оформлении земли в общую долевую собственность большая часть как прав, так и обязанностей переходит от государственных органов к собственникам помещений МКД.

Плюсы или Права:

• гарантия защиты интересов жителей МКД от строительства нового объекта на оформленной придомовой территории и право на собственную застройку в установленном порядке;

• распоряжение земельным участком в интересах большинства собственников помещений МКД: организация парковки для своих жителей, детской площадки, охраны (ограждения) территории и т. п.;

• возможность коммерческого использования придомовой территории: получение дополнительных средств на содержание дома или придомовой территории от арендаторов участка (киоски, стоянка машин и т. п.);

• право выбора и контроля управляющей (подрядной) организации для уборки и содержания придомовой территории вместо выбора организации по конкурсу государственными учреждениями;

• повышение рыночной стоимости продажи (аренды) помещения собственника (в России усиливается мировая тенденция к удорожанию земли под строительство жилых домов).

Реальность и прогноз: жители домов в Москве и сейчас пробуют активно распоряжаться земельными участками в своих интересах, но в большинстве случаев это носит стихийный характер. Так, например, ограждение придомовой территории одинаковой высотности может в одном доме осуществится без проблем (предписаний, штрафов проверяющих организаций и жителей соседних домов), в другом — нет. Но прогноз в целом положительный: чем больше будет оформленных земельных участков и прецедентов их использования, тем более отработанными станут законодательство и практика, а общество (жители) -более информированным. Здесь можно вспомнить и о зарубежном опыте, когда решение вопросов об использовании земли, особенно с зонами сервитута (общего пользования, например, тротуаров или детских площадок), принимается коллегиально с участием представителей жителей заинтересованных домов, управляющей организации и органов власти.

Минусы или Обязанности

• с момента постановки земельного участка на кадастровый учет у собственников помещений МКД возникает обязательство по оплате земельного налога (п. 1 ст. 388 НК РФ). Размер земельного налога зависит от доли собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе, а также от кадастровой стоимости (местоположения) участка. В Москве кадастровая стоимость земельных участков приведена в приложении 2 к постановлению правительства Москвы от 04.12.2007 № 1046-ПП. Размер и порядок сбора земельного налога можно сравнить по аналогии с имущественным налогом (на квартиру или нежилое помещение). Ежегодно такой налог составляет от нескольких сот до нескольких тысяч рублей в зависимости от площади помещения и растет в зависимости от темпов инфляции. Льготные категории (инвалиды, пенсионеры и др.) от налога освобождаются;

• с момента оформления и передачи земли в общую долевую собственность, собственники помещений МКД будут нести расходы по его содержанию и уборке (п. 15 постановления Правительства РФ от 13.08.2006 № 491). В Москве у собственников помещений пока есть право на получение бюджетных субсидий на уборку и содержание территории (в 2010 г. согласно постановлению Правительства Москвы от 02.02.2010 № 98-ПП субсидия составляет 4 руб. в месяц за 1 кв. м общей площади жилых помещений МКД). Эти средства по решению общего собрания будут направляться из бюджета города в выбранную жителями организацию по уборке и содержанию.

Реальность и прогноз: по земельному налогу прогноз положительно умеренный. Пока он будет аналогичен имущественному налогу, резкого его увеличения не предвидится. В противном случае возможен массовый отказ от оплаты налога и пересмотр порядка его взимания. В отношении бюджетного субсидирования уборки и содержания территории нужно учитывать общую тенденцию в стране и в городе по уменьшению и полному прекращению субсидирования (по Москве эту дату связывают с планом по завершению городской программы капитального ремонта в 2014 г.).

Прогнозируя переход на 100% оплату жилищно-коммунальных услуг, в т.ч. по уборке придомовой территории, собственники МКД должны учитывать, что в рамках ставок, рекомендуемых правительством Москвы, можно получить стандартный минимум работ и услуг, а вот их более высокое качество и ассортимент — только при утверждении собственниками МКД более высокой ставки за 1 кв. м в месяц. Кроме того, смета МКД (доходы и расходы) зависит от суммы площадей жилых и нежилых помещений дома, а также возможности коммерческого использования общего имущества МКД.

Поэтому жители большого высотного дома в хорошем техническом состоянии и привлекательном, например, с точки зрения размещения наружной рекламы, могут быть относительно спокойны, так как возможность достойно содержать и дом и территорию по минимальным ставкам у них имеется. К сожалению, эти критерии применимы не ко всем МКД. И конечно, многое зависит от профессионализма и порядочности выбранной собственниками управляющей организации, будь то ТСЖ, ГУП или ООО.

Итак, собственники все взвесили и приняли решение оформить придомовую территорию в общую долевую собственность. Далее следует выяснить, сформирован ли земельный участок. Если он сформирован (т. е. размежеван и поставлен на кадастровый учет) до 1 марта 2005 г., то он переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме бесплатно (ч. 2, 3 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ). Информацию по запросу можно получить в Департаменте земельных ресурсов города. Если земельный участок не сформирован, то собственникам помещений МКД придется потратить время, а возможно и средства для формирования земельного участка в установленном порядке.

1-й этап

Задача – получение результатов (границ) межевания земельного участка. Границы отдельного МКД определяются в рамках проведения квартального межевания с учетом нормативов по эксплуатации, сложившейся исторической застройки и т.п. Если по вашему дому такого межевания нет (не путать с планом земельного участка БТИ по уборке территории или с межеванием для строительства объекта), то нужно написать обращение в префектуру АО о включении вашего дома (квартала) в программу межевания за счет бюджетных средств.

Организация – в Москве специализированной организацией по межеванию является ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры (125047, г. Москва, Триумфальная площадь, д. 1; тел. 250-1682).

Сроки – 1–3 недели при наличии результатов межевания (в управе района, префектуре АО, ГУП ГлавАПУ Москомархитектуры) и один год и более при их отсутствии. Можно заказать межевание за счет собственных средств, но стоить оно будет от 500 тыс. руб. и выше в зависимости от размера участка.

Результат –градостроительное заключение (результаты межевания).

...

Автор: Л.А. Кудашова, канд. пед. наук, начальник отдела по работе с управляющими организациями и ТСЖ в ГУП ЭВАЖД Департамента ЖКХБ г. Москвы
Источник.

Версия для печати