Вопросы о ремонтах
Фонд содействия реформе
Федеральный закон от 21.07.2007 N
Отправная точка — общее собрание членов ТСЖ, ЖСК, ЖК или иных специализированных потребительских кооперативов (если управление домом осуществляют они) либо собственников помещений в многоквартирном доме (если ТСЖ не создано и выбрана управляющая организация), который подлежит капитальному ремонту.
К сведению: пункт 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме*(1) предписывает собственникам помещений принимать решение о капитальном ремонте общего имущества в случае нарушения (опасности нарушения) установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования). При этом факт достижения уровня предельно допустимых характеристик устанавливается на основании результатов осмотра общего имущества собственниками помещений или ответственными лицами и отражается в акте осмотра, а также Госжилинспекцией.
Итак, собственники на общем собрании должны принять решение об участии в муниципальной или региональной (в Москве и
Органы местного самоуправления утверждают муниципальную адресную программу, включая в нее соответствующие дома. Затем на уровне субъекта РФ утверждается региональная адресная программа, которая включает в себя следующие данные:
-
перечень многоквартирных домов, которым планируется предоставить финансовую поддержку на капитальный ремонт и которые включены в муниципальную программу. Заметим, Закон о Фонде не оговаривает возможность вносить изменения в программу, например, включать в нее дополнительные дома;
-
объем долевого финансирования (за счет бюджета субъекта РФ, местного бюджета, средств ТСЖ, ЖСК, собственников жилья), который рассчитывается в предусмотренном Законом о Фонде порядке;
-
обоснование этого объема средств;
-
планируемые показатели выполнения программы;
-
размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 кв. м общей площади домов, включенных в региональную программу.
Долевое финансирование капремонта — обязательное условие предоставления средств Фонда. Это означает, что субъектам РФ и (или) муниципалитетам придется закладывать соответствующие статьи расходов в бюджет предстоящего года либо вносить изменения в текущий бюджет. Пункт 3 ст. 18 Закона о Фонде предусматривает размер минимальной доли долевого финансирования. В свою очередь, субъект РФ может установить минимальный размер софинансирования за счет средств муниципальных образований. Если минимальный размер долевого финансирования (который не может превышать 50% от общего объема финансирования за счет всех источников) не соблюдается, размер средств, выделяемых Фондом, уменьшается. Капитал Фонда (240 млрд. руб. плюс 10 млрд. руб. из федерального бюджета) будет распределен в срок до 1 января 2008 года, когда должны быть установлены лимиты на каждый субъект РФ. Принцип распределения — пропорционально доле жилищного фонда субъекта в общей площади жилфонда в РФ по состоянию на 1 января 2007 года. Размер лимита для каждого региона ограничен минимумом (500 млн. руб.) и максимумом (8 млрд. руб.). Большая часть — 60% лимита — предназначена для финансирования ремонта, а 40% — для переселения граждан из аварийного фонда.
Тем временем у исполнительных органов субъектов РФ есть возможность подготовить заявку на предоставление финансовой поддержки за счет средств Фонда в пределах установленного лимита. Заметим, что методическое обеспечение подготовки заявок и прилагаемых документов осуществляет сам Фонд. Среди этих документов в п. 2 ст. 19 Закона о Фонде названы:
-
региональная адресная программа;
-
перечень муниципальных образований — получателей средств Фонда (если субъект РФ принял решение об определении таких образований, средства фонда пойдут им напрямую, минуя региональный бюджет);
-
график ежегодного предоставления средств Фонда (в первый год объем финансирования не может превышать 30% лимита);
-
копии нормативных правовых актов и иные документы, которые подтверждают выполнение субъектом РФ и муниципальными образованиями условий предоставления финансовой поддержки за счет средств Фонда, предусмотренных Законом о Фонде. Перечень этих документов будет утвержден наблюдательным советом Фонда не позднее 1 декабря 2007 года. Рассмотрим указанные условия подробно.
Условия предоставления средств Фонда
Все условия перечислены в ст. 14 Закона о Фонде и, по сути, призваны стимулировать реформу ЖКХ, так как представляют собой цели, заложенные в ФЦП «Жилище».
1. На территории муниципального образования должны вести деятельность коммерческие организации коммунального комплекса, осуществляющие
|
2. На территории муниципального образования должны действовать организации, осуществляющие управление многоквартирными домами и оказание услуг по содержанию и ремонту общего имущества в них (кроме ТСЖ, ЖСК, ЖК), с долей участия в уставном капитале субъекта РФ и муниципалитета не более 25%. Ограничения установлены аналогичным образом:
|
3. Третье условие — наличие на территории муниципального образования оговоренного количества ТСЖ.
|
Помимо этого, должны быть изданы нормативные правовые акты субъектов РФ и муниципальные правовые акты, предусматривающие формирование благоприятных условий для образования и деятельности ТСЖ. В частности, как обещают авторы закона, бюджеты будут предоставлять финансовую поддержку на создание и регистрацию ТСЖ, а также обучение председателей.
Перечисленные требования предъявляют не только к «индикаторам» (числу коммерческих коммунальных, управляющих организаций и ТСЖ) по состоянию на момент подачи заявки, но и к их динамике. Причем непосредственно заинтересованы в соблюдении условий, пожалуй, только собственники помещений в домах, а значит, и ТСЖ. В то же время организациям коммунального комплекса и управляющим организациям, а вернее, их потенциальным инвесторам и менеджерам в принципе неинтересны разные программы, планы и проч. Другими словами, частный бизнес не придет в ЖКХ только для того, чтобы муниципальное образование и субъект РФ в целом смогли соответствовать условиям получения средств Фонда. Для них главное — экономическая заинтересованность. Вместе с тем, по общему смыслу Закона о Фонде, всю ответственность несут и организационную работу осуществляют органы власти (региональные и местные*(2)). Следовательно, именно они должны вовлечь бизнес в ЖКХ. О том, как это получается в настоящее время, можно не рассказывать — результаты оставляют желать лучшего. В связи с этим без серьезной поддержки из федерального центра и продуманной государственной политики условия предоставления средств Фонда выполнены не будут. Та же ситуация и с объединением собственников в ТСЖ. Трансформировать менталитет российских (а точнее, в большей части — еще советских) граждан будет нелегко.
Поэтому возникает справедливый вопрос: каковы последствия несоблюдения условий в будущем, если часть средств Фонда уже получена и даже освоена? (Если условия не выполнены на момент подачи заявки, региону будет отказано в получении средств на основании пп. 3 п. 4 Закона о Фонде.) Заметим, что субъекты РФ, получившие поддержку, должны установить порядок и сроки для муниципальных образований, в соответствии с которыми в органы исполнительной власти субъектов РФ будут направляться отчеты о ходе реализации региональной адресной программы по проведению капитального ремонта и выполнении условий, предусмотренных ст. 14 Закона о Фонде. Аналогичным образом субъекты РФ обязаны представлять отчеты в Фонд, а также размещать их на своих официальных сайтах в сети Интернет.
Итак, как указано в п. 5 Закона о Фонде, финансовая поддержка в последующие годы (во втором и далее) предоставляется в случае выполнения условий по итогам предыдущего года. Невыполнение условий расценивается как одно из оснований для приостановления финансирования (пп. 4 п. 1 ст. 24 Закона о Фонде). Оно должно быть возобновлено, если Фонд получит отчет об устранении нарушения в течение трех месяцев после принятия решения о приостановлении финансирования. В противном случае правление Фонда может распределить его средства, которые полагались «проштрафившемуся» субъекту РФ, между другими субъектами.
Полагаем, что если условия не выполнены в последующие годы, ранее полученные и уже израсходованные средства не следует считать использованными не по целевому назначению со всеми вытекающими налоговыми последствиями для ТСЖ и управляющих организаций. Нецелевое использование средств Фонда названо в качестве другого основания для приостановления финансирования.
4. Органы власти субъектов РФ или местного самоуправления, распоряжающиеся земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности, либо государственная собственность на которые не разграничена, должны утвердить график проведения до 01.01.2011 работ по формированию и проведению кадастрового учета земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, в границах территории муниципального образования, названного в заявке, в соответствии со ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 N
5. Кроме того, начиная со дня вступления закона в силу субсидии на оплату жилого помещения и коммунальных услуг должны предоставляться гражданам в денежной форме (в том числе, путем их перечисления на банковские счета получателей) — в наличии должны быть соответствующие нормативные правовые акты субъектов РФ или муниципальные правовые акты. Заметим, что, по данным Минрегиона, по состоянию на 1 апреля 2007 года выплату субсидий малоимущим гражданам через персонифицированные счета перешли 52 субъекта РФ из 86.
6. Шестое условие должны выполнить те субъекты РФ, которые будут обращаться за финансированием в Фонд после 1 января 2009 года: они обязаны издать нормативные правовые акты, предусматривающие не позднее 1 января 2010 года предоставление установленных федеральными и региональными законами мер социальной поддержки гражданам (например, инвалидам, ветеранам) на оплату жилого помещения и коммунальных услуг в денежной форме (в том числе, путем перечисления на банковские счета граждан). Минрегион уведомил, что только в восьми субъектах РФ суммы льгот по оплате коммунальных услуг предоставлялись получателям в денежной форме (на 1 апреля 2007 года). По сообщениям в СМИ, к работе по монетизации льгот по оплате
7. При подаче заявки уже начиная со дня вступления в силу Закона о Фонде нужно иметь графики, предусматривающие установление не позднее 1 января 2011 года тарифов для различных групп потребителей коммунальных услуг без учета необходимости покрытия затрат на предоставление коммунальных услуг одной группе потребителей за счет тарифов, установленных для другой группы потребителей. В части тарифов на тепловую энергию график утверждается органом исполнительной власти субъекта РФ, а на водоснабжение и водоотведение — органом местного самоуправления. Другими словами, к 2011 году планируется прекратить практику так называемого «перекрестного субсидирования» (низкие тарифы (меньше экономического обоснованного уровня) для населения за счет высоких тарифов для предприятий).
8. Также к заявке следует приложить муниципальные правовые акты, предусматривающие не позднее 1 января 2010 года прекращение предоставления дотаций организациям коммунального комплекса на возмещение убытков от содержания объектов коммунальной инфраструктуры. Это не касается муниципальных образований, расположенных в районах Крайнего Севера и приравненных к ним местностях.
9. Еще один необходимый документ — график, утвержденный муниципальным образованием, претендующим на получение средств Фонда, который предполагает установление не позднее 1 января 2010 года тарифов и надбавок, обеспечивающих финансовые потребности организаций коммунального комплекса, необходимые для реализации их производственных программ и инвестиционных программ развития системы коммунальной инфраструктуры. В настоящее время инвестиционные программы есть лишь в небольшом количестве муниципальных образований.
10. Десятое условие — наличие региональной адресной программы по проведению капитального ремонта многоквартирных домов, о которой мы говорили выше.
11. Выделение средств бюджетов субъектов РФ и (или) муниципальных образований на долевое финансирование региональных адресных программ.
Последнее условие, сформулированное в п. 2 ст. 14 Закона о Фонде, состоит в следующем. Финансовая поддержка Фонда будет предоставлена субъекту РФ, в котором как минимум два муниципальных образования выполнили перечисленные условия, а их суммарная численность составляет не менее 20% общей численности субъекта РФ. Этот лимит необходимо учитывать при составлении региональной адресной программы (включать в нее многоквартирные дома, находящиеся как минимум в двух муниципальных образованиях, выполняющих ограничение по численности населения).
Допустим, что субъект РФ выполнил все условия и Фонд принял решение о предоставлении финансовой поддержки. Как развиваются события далее?
Расходование средств Фонда
Средства Фонда поступают в региональные бюджеты либо, если это предусмотрено решением субъекта РФ, сразу в местные бюджеты. В первом случае субъект РФ распределяет*(3) полученные средства, а также суммы долевого финансирования, предусмотренные в его бюджете, между муниципальными образованиями, выполнившими условия, перечисленные в ст. 14 Закона о Фонде. Для муниципального образования, получившего средства на капитальный ремонт, п. 4 ст. 20 Закона о Фонде зафиксировал жесткий срок — 14 дней, в течение которых необходимо принять решение о распределении полученных средств и предусмотренных в местном бюджете на долевое финансирование между многоквартирными домами*(4):
-
которые включены в региональную адресную программу;
-
управление которыми осуществляют ТСЖ, ЖСК, ЖК, иные специализированные потребительские кооперативы либо управляющие организации, выбранные собственниками помещений*(5).
Здесь хотелось бы привести немного статистики. По данным Федеральной антимонопольной службы, проводившей мониторинг рынка услуг по управлению многоквартирными домами за I квартал 2007 года*(6), способ управления не выбрали собственники помещений в 52,6% жилищного фонда. Это означает, если они и дальше не примут решение либо оно за них будет принято комиссией конкурса, то участвовать в программе, предлагаемой Законом о Фонде, они заведомо не смогут. Остальным жилфондом управляют ТСЖ, ЖСК или иные потребительские кооперативы — 8,3%, а также управляющие организации — 33,4%. Причем собственники на собрании сделали выбор в пользу управляющих организаций только в 90% случаев (получается, 30,06% жилфонда), в отношении остальных домов был проведен конкурс. Таким образом, посредством введения Закона о Фонде планируется практику создания ТСЖ и самостоятельного выбора жильцами управляющих организаций сделать более распространенной.
Итак, решение муниципалитетом принято. В течение 7 дней ТСЖ, ЖСК и организация, управляющая домом, на ремонт которого выделено финансирование, должны быть уведомлены об этом. В уведомлении будет указан объем средств, предусмотренных на проведение капитального ремонта многоквартирного дома. И только здесь в работу включатся ТСЖ и управляющие организации.
В течение 30 дней они должны сделать три вещи. Первая и самая простая — открыть отдельный банковский счет, куда и будут перечислены бюджетные средства и средства Фонда, вторая — составить смету расходов на капитальный ремонт, и третья — принять решение о долевом финансировании ремонта за счет средств собственников. Остановимся на двух последних моментах подробнее.
Финансирование ремонта собственниками помещений
Подпунктом 2 п. 6 ст. 20 Закона о Фонде предусмотрено, что долевое финансирование должно составлять не менее 5% от общего объема средств, предоставляемых на проведение капитального ремонта в соответствии с Законом о Фонде. Другими словами, от суммы, указанной в уведомлении муниципалитета, нужно собрать минимум 5%. Причем источник этого финансирования сформулирован так: за счет средств ТСЖ, ЖСК, ЖК либо собственников помещений. Как следует из общего смысла закона, за счет собственников финансирование будет осуществлено, если управление домом возложено на управляющую организацию. Средства ТСЖ также могут быть собраны с собственников, но могут быть получены и от хозяйственной деятельности, например от сдачи в аренду общего имущества.
В любом случае нужно организовать общее собрание членов ТСЖ, ЖСК, ЖК или собственников помещений, если выбрана управляющая организация, и на нем принять решение о долевом финансировании расходов на капитальный ремонт, уточнить размер, а также источник (взносы собственников или доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ). Это решение нужно направить в орган местного самоуправления вместе с уведомлением об открытии банковского счета (где указаны его реквизиты).
Пункт 8 ст. 20 Закона о Фонде содержит любопытную формулировку: порядок выплаты ТСЖ, ЖСК, ЖК либо собственниками помещений средств на долевое финансирование капитального ремонта, в том числе предусматривающий возможность предоставления рассрочки выплаты таких средств, определяется органом местного самоуправления. Из этой фразы не совсем ясно, кому ТСЖ и собственники должны произвести такую выплату, ведь эти средства также будут направлены на оплату ремонтных работ. По всей видимости, сумму долевого финансирования потребуется внести на банковский счет, куда поступят бюджетные средства и средства Фонда. Однако прямо об этом в Законе о Фонде не говорится — видимо, слово за муниципалитетом. Кроме того, авторы закона сообщили, что в настоящее время готовится постановление Правительства РФ о предоставлении малоимущим гражданам субсидий на софинансирование капитального ремонта.
Заметим, что только после получения уведомления об открытии банковского счета, решения общего собрании о долевом финансировании, а также сметы на капитальный ремонт орган местного самоуправления перечислит денежные средства ТСЖ или управляющей организации. Согласитесь, ничто не мешает просто принять решение. Вопрос в том, будет ли оно реализовано, то есть соберут ли ТСЖ и управляющие организации реальные деньги? Закон о Фонде не предполагает, что жильцы не погасят задолженность по финансированию капитального ремонта, хотя на практике это так же возможно, как и в отношении долгов по
Среди сведений, которые в ней содержатся, указан объем долевого финансирования за счет не только региональных и местных бюджетов, но и средств ТСЖ, ЖСК, ЖК, собственников помещений. То есть планировать объем финансирования со стороны жильцов органы власти будут еще в самом начале процесса — при подготовке заявки в Фонд. В свою очередь, Фонд отслеживает реализацию этих региональных программ, и логично предположить: невыполнение обязательств по финансированию (в частности, за счет средств ТСЖ и собственников помещений) означает невыполнение региональной программы в целом, что повлечет приостановление финансирования. Однако среди оснований для принятия решения о приостановлении предоставления поддержки от Фонда нет таких обстоятельств, как невыполнение региональной программы или невнесение ТСЖ и собственниками средств долевого финансирования. В пункте 1 ст. 23 Закона о Фонде мы видим только:
-
выявление по результатам мониторинга реализации программ нецелевого использования средств Фонда;
-
использование средств Фонда без долевого финансирования за счет средств бюджета субъекта РФ и (или) местных бюджетов в минимально допустимом объеме по итогам бюджетного года.
Однако, полагаем, невнесение собственниками помещений взносов на капитальный ремонт не должно обойтись без последствий. Их вполне может предусмотреть орган местного самоуправления, который наделен полномочиями утверждать порядок выплаты этих средств. Полагаем, что ТСЖ и управляющая организация вправе в судебном порядке взыскать с собственников взносы на капитальный ремонт в случае принятия соответствующего решения общим собранием, так как согласно п. 3 ст. 158 ЖК РФ обязанность оплаты расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в нем с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.
Расходы на капитальный ремонт
Смету расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома должно утвердить общее собрание членов ТСЖ или собственников помещений. Понятно, что за месяц составить ее, утвердить и направить в муниципалитет будет трудно. Значит, заняться составлением сметы ТСЖ и управляющей организации следует заранее. Здесь придется учитывать размер предельной стоимости капитального ремонта в расчете на 1 кв. м, который фигурирует в региональной адресной программе, утвержденной высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ.
Второй немаловажный момент, который существенно повлияет на составление сметы, — ограничение, установленное п. 5 ст. 15 Закона о Фонде: направляемые на проведение капитального ремонта многоквартирных домов средства Фонда, долевого финансирования (регионального, местного бюджетов, ТСЖ, ЖСК, ЖК либо собственников помещений) в пределах минимального объема могут использоваться только на ограниченный перечень работ.
Минимальный объем финансирования за счет средств Фонда и бюджетов определяется согласно п. 2, 3 ст. 18 Закона о Фонде (по формуле, в зависимости от бюджетной обеспеченности субъекта РФ). В отношении ТСЖ и собственников помещений он составляет 5% от общего объема финансирования.
Разрешенный перечень работ таков:
-
капитальный ремонт;
-
разработка проектной документации для капитального ремонта многоквартирных домов, включенных в региональную адресную программу;
-
государственная экспертиза такой документации в соответствии с законодательством РФ о градостроительной деятельности.
Но и это еще не все: Закон о Фонде ввел понятие капитального ремонта многоквартирного дома — проведение предусмотренных настоящим Федеральным законом работ по устранению неисправностей изношенных конструктивных элементов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе по их восстановлению или замене, в целях улучшения эксплуатационных характеристик общего имущества в многоквартирном доме (п. 1 ст. 2 Закона о Фонде). Перечень работ по капитальному ремонту приведен в п. 3 ст. 15 Закона о Фонде:
-
ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения, в том числе с установкой приборов учета потребления ресурсов и узлов управления (тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа);
-
ремонт или замена лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, при необходимости ремонт лифтовых шахт;
-
ремонт крыш;
-
ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирных домах;
-
утепление и ремонт фасадов.
Этот список закрытый, и только входящие в него виды работ могут быть выполнены за счет финансирования в минимально допустимом размере. Иные виды работ могут быть запланированы в смете, если региональной программой предусмотрено выделение бюджетных средств в повышенном размере, а также если собственники решили собрать денег больше, чем 5% от объема внешнего финансирования. Заметим, орган местного самоуправления не наделен полномочиями вмешиваться в процесс составления сметы — это компетенция ТСЖ и управляющей организации.
Итак, утвержденные общим собранием собственников смета и решение о софинансировании расходов на капитальный ремонт, а также уведомление об открытии счета направлены в орган местного самоуправления. В течение пяти рабочих дней со дня поступления документов муниципалитет обязан перечислить средства на капитальный ремонт на банковский счет. ТСЖ и управляющие организации не вправе свободно распоряжаться ими. Тратить их можно только на авансирование (не более 30% от объема предоставленных средств) и оплату работ по капитальному ремонту.
Пунктом 8 ст. 20 Закона о Фонде субъекту РФ дано право установить порядок привлечения ТСЖ или управляющей организацией подрядчиков для выполнения работ по капитальному ремонту за счет предоставленных Фондом и бюджетом средств. Если субъект такое право не реализует, более никто (в том числе, орган местного самоуправления) не может предусматривать
-
средства, предоставленные в минимально допустимом объеме, направлены на не оговоренные в перечне виды работ по капитальному ремонту (например, на установку домофона, косметический ремонт подъезда, благоустройство земельного участка, приобретение инвентаря для нужд ТСЖ);
-
превышение утвержденной сметы расходов.
О проведении капитального ремонта ТСЖ и управляющие организации должны отчитываться перед органами местного самоуправления в порядки и сроки, которые будут установлены муниципальными правовыми актами.
От редакции. О том, как ЖСК и ТСЖ, получившим финансирование из Фонда, а также из регионального или местного бюджета, следует составить бухгалтерские записи и как правильно исчислить налоги, рассказано в статье «Бухгалтерский учет и налогообложение средств на ремонт общего имущества» на стр. 35.
Е. В. Ермолаева, Журнал «
http://gkh.avbn.ru/
Издательство «Аюдар Пресс», тел. (499)
*(1) Утв. Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491.
*(2) У муниципалитетов, как собственников жилищного фонда, есть стимул получить финансирование из Фонда, так как именно на собственника возложена обязанность проведения капитального ремонта.
*(3) Обращаем ваше внимание на то, что срок, в течение которого субъект обязан распределить и перечислить средства на капитальный ремонт, закон не устанавливает.
*(4) Закон о Фонде не закрепляет механизм распределения денежных средств между многоквартирными домами, в частности во времени. Ведь в течение первого года субъект получит только 30% лимита, а в дальнейшем даже не ясно, будет ли в финансировании отказано по причине несоблюдения установленных условий.
*(5) Такая формулировка лишает права на получение средств Фонда управляющими организациями, которые были избраны на открытом конкурсе.
*(6) В поле исследования попали муниципальные образования с численностью населения свыше 10 000 человек.
При полном или частичном копировании ссылка на www.upravdomus.ru обязательна.