Статьи

Документы на дом

Для того чтобы очертить состав технической документации на многоквартирный дом, необходимо обратиться к Правилам содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. в числе прочих документов постановлением Правительства РФ от 13.08.06 N 491).
Согласно пункту 24 указанного документа, техническая документация на многоквартирный дом включает в себя:

  • документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;
  • документы (акты) о приемке результатов работ;
  • акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;
  • инструкцию по эксплуатации многоквартирного дома (для многоквартирных домов, разрешение на введение в эксплуатацию которых получено после 1 июля 2007 года).

В пункте 26 указанных правил названы следующие документы, также связанные с управлением многоквартирным домом:

  • копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;
  • выписка из реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;
  • заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка, т.е. после 25.01.06);
  • документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);
  • проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);
  • иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Следует отметить в составе документации такой документ, как двусторонний акт состояния общего имущества, составляемый при передаче многоквартирного дома одной управляющей организацией другой. В свое время его рекомендовал составлять Минрегион (письмо от 20.12.06 N 14316-РМ/07). Думается, что включение такого документа в состав техдокументации вполне оправданно.
Кроме того, действуют и Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя России от 27.09.03 N 170, зарег. Минюстом России 15.10.03 N 5176), в пункте 1.5.1 которого дается перечень технической документации долговременного хранения. А именно:

  • план участка в масштабе 1:1000-1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;
  • проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;
  • акты приемки жилых домов от строительных организаций;
  • акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;
  • схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др. (схема внутридомовых сетей прилагается для сведения);
  • паспорта котельного хозяйства, котловые книги;
  • паспорта лифтового хозяйства;
  • паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;
  • исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление).

В пункте 1.5.3 перечислена техническая документация, заменяемая в связи с истечением срока ее действия:

  • сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;
  • акты технических осмотров;
  • журналы заявок жителей;
  • протоколы измерения сопротивления электросетей;
  • протоколы измерения вентиляции.

К кому обратиться

За 30 дней до прекращения договора управления управляющая компания обязана передать вновь выбранной управляющей организации, ТСЖ техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы (п. 10 ст. 162 ЖК РФ).
Обязанность передать документацию возникает у любых лиц, которые оказывают услуги по содержанию и ремонту общего имущества по основаниям, возникшим до введения в действие ЖК РФ (на это указал Минрегион в письме от 20.12.06 N 14313-РМ/07).
Стоит особо отметить, что техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме. Управляющие организации и товарищества собственников жилья выступают ее хранителями (впрочем, они вправе вносить в нее изменения). Они также безвозмездно передают документацию своим преемникам.
Удержание документации должно рассматриваться как создание препятствий для управления многоквартирным домом. Новый «управленец» вправе истребовать у своего предшественника комплект технической документации, в том числе и через суд.
В числе документов, перечисленных в пункте 25 правил, была упомянута инструкция по эксплуатации многоквартирного дома. Она передается застройщиком под расписку товариществу собственников жилья, созданному в строящемся доме, а также первому обратившемуся собственнику помещения.
Передача должна быть произведена в течение месяца после получения разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.
Инструкция представляет собой сборник документов, содержащих информацию, необходимую для эксплуатации дома. В ней содержатся:

  • сведения о застройщике, проектировщике, подрядчиках строительства;
  • характеристики дома в целом и перечень общего имущества с описанием, включая материалы, из которых объекты изготовлены;
  • рекомендации по содержанию и ремонту имущества, а также рекомендуемые сроки службы отдельных его объектов.

Застройщик не обязан передавать документы, необходимые для эксплуатации дома, до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию.
Разработать и передать инструкцию обязаны застройщики, получившие разрешение на ввод дома в эксплуатацию начиная с 1 июля 2007 года. Однако это не значит, что застройщик не обязан передавать никакую документацию, если дом был введен в эксплуатацию до названной даты. И уж, конечно, одной инструкции недостаточно для эксплуатации дома.
Однако ЖК РФ не содержит оснований требовать от застройщика весь объем технической документации. Застройщик не является управляющей организацией и не оказывает услуги по содержанию и ремонту общего имущества на иных основаниях.

Регистрационные документы

Помимо технической документации, отсутствие которой делает невозможным управление многоквартирным домом, нельзя забывать и об учетно-регистрационных документах. Напомним, что уполномоченные лица ТСЖ или управляющей компании являются ответственными за регистрацию граждан по месту жительства и пребывания (см. постановление Правительства РФ от 17.07.95 N 713).
Должностные лица, ответственные за регистрацию граждан, обязаны не только осуществлять первичный прием соответствующих документов от граждан. Они обязаны еще вести и хранить поквартирные карточки, а также и карточки регистрации по месту жительства.
Это установлено пунктами 6 и 58 Административного регламента предоставления Федеральной миграционной службой государственной услуги по регистрационному учету граждан РФ по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ (утв. приказом ФМС России от 20.09.07 N 208).
Таким образом, обязанности по регистрационному учету граждан также переходят к новой управляющей организации. Следовательно, понадобятся и документы, которые начал вести предшественник. Таким образом, эти документы, в частности поквартирные карточки и карточки регистрации, также должны быть переданы при передаче дома в управление.
Кроме того, могут понадобиться и документы, обосновывающие использование льгот по оплате, а также о гражданах, проживающих на основании договоров социального найма. Федеральное законодательство не содержит норм, обязывающих передавать подобные документы.
Однако, во-первых, такие требования могут быть закреплены на уровне регионального законодательства (например, распоряжение ДЖКХиБ г. Москвы от 29.09.06 N 05-14-316/6). А во-вторых, суды, как правило, удовлетворяют требования о передаче таких документов (см., например, постановление ФАС Центрального округа от 07.08.08 N А35-4192/07-С17).

Как получить отсутствующее

Часто причиной для отказа в предоставлении документов является не злая воля или вредность, а элементарное отсутствие этих самых документов. ЖК РФ, устанавливая обязанность передачи упомянутых документов, никак не регулирует довольно распространенную ситуацию, если этих документов нет.
Приходится обращаться в суды, которые разрешают этот вопрос по-разному.
В некоторых случаях суд обязывает ответчиков (бывших «управленцев») восстановить отсутствующую техническую документацию на дом, переданный в управление товариществу собственников жилья (решение арбитражного суда Ростовской области от 15.05.08 N А53-593/08-С2-6).

Е. Кормаков, юрист
«Практический бухгалтерский учет», N 12, декабрь 2008 г.

Версия для печати

© 2007—2017 «Управдомус», e-mail:[email protected]
При полном или частичном копировании ссылка на www.upravdomus.ru обязательна.