Статьи

Общее или ничье?

Малоэтажное домостроение начинает активное развитие по всей стране. Однако привычные понятия «коттедж» и «коттеджный поселок» до сих пор, по сути, не имеют легального статуса. А для того, чтобы определить, кто хозяин общего имущества в построенном поселке, застройщикам и жителям приходится руководствоваться только собственными трактовками закона, проводя аналогию с многоквартирными домами. Место для комфортной жизни превращается в поле для экспериментов.

Нелегальный поселок

«В Жилищном кодексе имеется понятие «индивидуальный жилой дом». Под коттеджем риэлторы понимают малоэтажный жилой благоустроенный дом, построенный с использованием современных материалов по индивидуальному проекту, имеющий площадь не менее 120 кв.м. и предназначенный для круглогодичного проживания, – говорит Ирина Сангалова, начальник отдела загородной недвижимости ООО «БК_НЕДВИЖИМОСТЬ». – Коттеджный поселок, в свою очередь, – это имеющий обособленную, огражденную территорию участок застройки малоэтажных жилых зданий, пригодных для постоянного проживания, состоящий из коттеджей и (или) сблокированных коттеджей».

«Основные вопросы организации управления и эксплуатации многоквартирных домов закреплены Жилищным кодексом РФ, постановлениями Правительства РФ, иными нормативными документами. Малоэтажные жилые комплексы не регламентируются ничем с точки зрения эксплуатации и управления. Получается, что в отсутствии прямых законодательных аспектов управления малоэтажными жилыми комплексами на отдельно взятой территории мы должны применять аналогию Жилищного кодекса. И тут возникает подводный камень. Применение закона по аналогии – это многообразие полета мысли в зависимости от того, кто как понимает закон, – объясняет Александр Гончаров, начальник отдела нормативно-правового обеспечения Управления ЖКХ Администрации Екатеринбурга.

Аналогия проводится с многоквартирными домами, способы управления которыми закреплены в законе. Единственный документ, четко трактующий понятие «многоквартирный дом», – это «Положение о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу».

В соответствии с ним «многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством». Именно последний момент является одним из основных в отношении малоэтажных комплексов.

Однако современные коттеджные поселки тяготеют к мультиформатности – это уже не просто отдельно стоящие коттеджи, а таунхаусы, твинсы, многоэтажные дома. К общему имуществу относятся не только сети, заборы, общие стены и крыши, но и спортивные площадки, места для отдыха и целые озера – объекты, принадлежащие всем жителям, независимо от того, живет человек в коттедже или в таунхаусе. Кто всем этим может управлять?

Кто хозяин?

«Всегда существуют два подхода к управлению: либо мы рассматриваем территорию как отдельно взятые объекты управления, либо как цельную территорию для управления. Второй вариант оправдан на основе мирового опыта, здравого смысла и экономической целесообразности. Первый вариант приводит к тому, что фактически поселок растаскивается сам по себе», – продолжает А. Гончаров.

Согласно Жилищному кодексу, жители могут выбрать любой из трех вариантов управления своими домами: непосредственное управление собственниками, создание ТСЖ (или жилищного кооператива), заключение договора с управляющей организацией.

«Это не юридический термин, но должен быть хозяин территории. Допустим, что в границах одного малоэтажного посёлка в одном таунхаусе собственники выбирают непосредственное управление, в соседнем создают товарищество, а на другой стороне поселка собственники вообще сказали – а мы выберем себе управляющую компанию! Представляете, сколько на одной территории появляется субъектов управления? – обрисовывает реализацию на практике первого варианта А. Гончаров. – Получается, что все субъекты управления должны будут постоянно садиться за стол переговоров, чтобы решать вопросы охраны, общего имущества, благоустройства и массу других».

Но даже с выбором единого управления возникают сложности. Прежде всего, из-за необходимого согласия большинства собственников. «Наш опыт в поселке «Крылья», которым управляет дачное некоммерческое партнерство (аналог ТСЖ), показал, что на деле непросто организовать собственников для проведения общих собраний, а самым трудным является общее принятие решений. На деле оказывается, что на собрания приходит небольшая группа людей, которые и принимают решение за весь поселок – у остальных жителей просто нет времени или возможности участвовать», – говорит Сергей Елисафенко, руководитель проекта «Мельница» компании «Villa66».

Вторая сложность – выбор наиболее оптимального способа управления. Определиться с ним необходимо еще на этапе формирования концепции поселка. Если будущие жители не выберут его самостоятельно, застройщик перед сдачей поселка в эксплуатацию обязан обратиться в городскую конкурсную комиссию, которая объявит конкурс и определит управляющую организацию.

Через процедуру конкурса с 18 июня нынешнего года должны проходить и жители, чье жилье приравнивается к многоквартирным новостройкам, – именно с этого времени аннулирована статья, разрешающая создавать там ТСЖ. А часть малоэтажных домов, исходя из упомянутого выше Положения, с легкостью можно отнести именно к таким объектам.

«Сейчас все новостройки, попадающие под статус многоквартирного дома, должны идти через конкурс. Для них должны выбираться управляющие компании. Но в Жилищном кодексе есть одна особенность: в статье 162 записано, что только спустя год после выбора управляющей организации на конкурсной основе собственники вправе расторгнуть с ней отношения или сменить способ управления. Получается, к вопросу о создании ТСЖ или просто смене управления в случае конкурса собственники могут вернуться только через год. И это тоже проблема. Год они должны в условиях договорных отношений поработать с управляющей организацией, которую не они выбирали!» – объясняет Александр Гончаров.

Пожалуй, последним малоэтажным объектом в Екатеринбурге, управляемым товариществом жильцов, можно назвать Светлореченский, где ТСЖ успели создать буквально за несколько дней до введения запрета. «Мы поступили, может, где-то на грани закона, но правильно с точки зрения будущего управления и эксплуатации этой территории. Сказали: поселок – это единая целостная система управления и создали там товарищество. Это самая оптимальная форма, позволяющая всем собственникам участвовать в процессе управления», – считает А. Гончаров.

В то же время на территории малоэтажной застройки, состоящей полностью из коттеджей, создать товарищество можно – это не многоквартирные дома, и к новостройкам они не относятся.

Жители коттеджных поселков во многих случаях выбирают управление собственными силами. В частности, создают жилищный кооператив. Об особенностях такой формы управления рассказывает Владимир Павлов, председатель жилищного кооператива «Объединение домовладельцев «Палникс»: «В правление входят только жители поселка. При кооперативе имеется администрация, которая состоит из наемных инженерно-технических работников – бухгалтера, начальника ЖКХ и технического директора. Мы идем по демократическому пути – у нас нет никаких силовых требований, мы всегда с жителями привыкли договариваться. Некоторые говорят – мы не хотим вступать в кооператив, мы будем работать на основании договора по обслуживанию поселка. Есть несколько человек, с которыми заключены такие договоры, но нам это невыгодно по одной простой причине: мы работаем по упрощенной системе налогообложения. А когда заключаем договор с человеком, не вступившим в кооператив, возникает коммерческая деятельность, и приходится платить налоги по обычной схеме. И получается, что разрыв между размером членского взноса и платежом жителя, который не является членом кооператива, – 430 рублей. Это сумма, которая идет на погашение налогов».

Поселок существует, по словам В. Павлова, только за счет членских взносов. Кооператив отвечает за содержание и эксплуатацию общего имущества, а с ресурсоснабжающими организациями жители «Палникса» заключают договоры напрямую.

Как показывает практика других регионов, кооператив можно организовать еще на этапе строительства и затем его видоизменить. «Мы создали кооператив. Члены кооператива сдают паевые взносы. Дальше этот кооператив выполняет роль управляющей компании – заключает договоры на содержание. Застройщик – член кооператива. Когда мы заканчиваем поселок, мы уходим и все отдаем», – говорит Константин Филиппишин, гендиректор компании «Экодолье» (Оренбург).

Применительно к дачным коттеджным поселкам участники рынка говорят о двух формах управления: Дачное некоммерческое партнерство (ДНП) – аналог ТСЖ, и управляющая компания (УК). «На собственном опыте мы сталкивались и с ДНП, и с УК и пришли к мнению, что наиболее эффективная форма – управляющая компания», – комментирует Сергей Елисафенко и выделяет несколько преимуществ такого способа управления:

• при найме на работу управляющая компания обязана заключить договор управления с каждым собственником – владелец участка требует выполнения договора напрямую в УК, а не через общее собрание ДНП. Кроме того, при найме УК учитывается ее профессионализм, опыт, заранее оговаривается стоимость услуг;
• в случае если УК обслуживает несколько поселков, находящихся в непосредственной близости, стоимость услуг падает;
• при некачественной работе УК процедура смены не так сложна;
• независимая УК предоставляет услуги лучшего качества и заинтересована в собственном имидже. Отсюда вытекает отношение к управлению поселком как к дому, где ты сам живешь.

«Естественно, проблемы с принятием важных, концептуальных решений остаются, так как собрать большинство жителей на общее собрание весьма проблематично. Но решение вопросов и проблем в рамках договора, подписанного с каждым собственником, существенно упрощается», – дополняет С. Елисафенко.

Александр Гончаров предлагает объединенный вариант управления – создание управляющей организации самими жильцами: «В мировой практике такие схемы существуют.

И они достаточно эффективны. Люди учреждают организацию для совместного решения вопросов управления и эксплуатации. Формируется некий координационный совет, в котором ключевые позиции занимают представители из жильцов. А весь исполнительный аппарат – люди, работающие по договору. Появляется социальная и корпоративная ответственность».

Для того же, чтобы исключить разночтения при выборе способа управления разными типами малоэтажного жилья и не руководствоваться лишь аналогиями, городская администрация уже выступила с инициативой закрепить этот вопрос на законодательном уровне. Работа по подготовке необходимых документов запланирована на осень.

Источник.

Версия для печати