Статьи

Собственник отказывается оплачивать охранные услуги.

Распространена ситуация, при которой собственник не соглашается с решением относительно приобретения тех или иных работ и услуг, необходимых, по мнению большинства, для содержания общего имущества в надлежащем состоянии или просто для повышения качества жизни соседей. С целью определить, правомерны ли действия тех, кто не желает подчиниться решению общего собрания, каждый конкретный случай следует изучать отдельно. Сегодня мы попытаемся проанализировать вопрос, связанный с приобретением охранных услуг в целях обеспечения сохранности общего и личного имущества собственников помещений и безопасности жителей дома в целом. Для этого рассмотрим ситуацию, основанную на реальных событиях.

Суть спора

ТСЖ позиционировало расходы на постовую охрану придомовой территории в качестве расходов на содержание и ремонт общего имущества МКД. Согласно договору, заключенному с охранной фирмой, существо охранных услуг состояло в охране общего имущества, поддержании общественного порядка и контрольно-пропускного режима въезда (выезда) автотранспортных средств на прилегающую к МКД территорию (земельный участок под МКД к тому времени был сформирован и поставлен на кадастровый учет), а также на подземную парковку. При этом в должностные обязанности охранников, кроме всего прочего, были включены обязанности по обеспечению сохранности транспортных средств жильцов МКД. Кстати, договор был заключен с соблюдением всех необходимых процедур, то есть при наличии согласия собственников помещений, зафиксированного в протоколе общего собрания. Решение привлечь охранную организацию было принято собственниками в целях воспрепятствования проникновению на территорию (в том числе на земельный участок) и в МКД посторонних лиц, а также предотвращения уничтожения или повреждения элементов общего имущества.

Примечание. Имущество, переданное под охрану Опись охраняемого имущества, оформленная как приложение к договору, включала зеленые насаждения детской площадки, детские игровой и гимнастический комплексы, карусель, песочницу, качели, скамейки, ограждения, газоны.

Собственник не оплачивал названные расходы, считая их причисление к расходам на содержание и ремонт общего имущества неправомерным. Он объяснил свою позицию тем, что в соответствии со ст. 154, 156 ЖК РФ и п.11 Правил содержания общего имущества охранные услуги не поименованы в числе услуг, связанных с содержанием общего имущества. Значит, они имеют признаки дополнительных услуг, навязанных собственнику, тем более что он не является автовладельцем (аналогичные доводы были приняты, а требования собственника — удовлетворены в нескольких судебных инстанциях, в том числе в Постановлении ФАС ВВО от 16.03.2010 по делу NА43-23011/2009).

Чтобы урегулировать спор, арбитражному суду Красноярского края пришлось внимательно изучить доводы каждой из сторон и привести собственные аргументы (см. Решение от 28.04.2012 по делу NА33-2931/2011). Забегая вперед, отметим, что в итоге он посчитал законными требования ТСЖ относительно уплаты собственником задолженности за содержание и ремонт общего имущества в части стоимости охранных услуг.

Важно. Расходы владельцев машино-мест на подземной стоянке были выделены в общей сумме расходов на охрану. Для собственников, не являющихся автовладельцами, величина распределяемых между всеми жителями расходов на охрану уменьшалась на стоимость охраны стоянки и, соответственно, автотранспортных средств.

Аргументы в пользу ТСЖ

Во-первых, судьи отметили: системное толкование норм ГК РФ (ст. 210 и 249) и ЖК РФ (ст. 36, 39 и 158) указывает на то, что бремя несения расходов на содержание общего имущества возлагается на его собственников. Это является следствием наличия права собственности как такового и не зависит от порядка пользования общим имуществом и вида помещения (жилого или нежилого).

Во-вторых, они посчитали, что включение в состав жилищной услуги охраны общего имущества (в том числе земельного участка и элементов благоустройства, расположенных на нем) не противоречит ни закону (в частности, ЖК РФ), ни п. 11 Правил содержания общего имущества. Ведь если внимательно изучить перечень работ и услуг по содержанию общего имущества, в нем можно увидеть такие работы и услуги, как уход за элементами озеленения и благоустройства и, что немаловажно, содержание и уход за иными объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД, расположенными на земельном участке, входящем в состав общего имущества. Из этого следует вывод, что изучаемый перечень не является закрытым. Хотя в нем и названы виды работ и услуг, которые обязательны для содержания общего имущества в надлежащем состоянии, это не лишает собственников помещений права расширить данный список работ и услуг, утвердив на общем собрании условия их выполнения и оказания, а также финансирования.

В-третьих, из содержания первых трех утверждений арбитры вывели еще одно: реализация вещных прав предполагает совершение действий, направленных как на содержание, так и на сохранение соответствующего имущества. Отделять одно от другого было бы некорректно. Таким образом, принятие мер, которые могут предотвратить гибель или порчу имущества, является одним из важнейших условий обеспечения управления имуществом и его эксплуатации. В свою очередь, сохранность общего имущества может быть обеспечена путем привлечения охранной организации и оплаты оказываемых ею услуг.

К. О. Борисова, эксперт журнала «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение»
Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» No7, 2012
http://www.audar-press.ru/magazine/3
Издательский Дом «Аюдар Пресс» (499) 257-0772 info@audar-press.ru

Версия для печати

© 2007—2017 «Управдомус», e-mail:info@upravdomus.ru
При полном или частичном копировании ссылка на www.upravdomus.ru обязательна.