Статьи
УСТАНОВКА ПРИБОРОВ УЧЕТА: РОЛЬ УК И ТСЖ.
В статье А.Р. Мироновой «Установка приборов учета: сроки, порядок, оплата», обращено внимание на то, что срок, отведенный для добровольного оснащения МКД ОПУ воды, тепловой и электрической энергии, а также ИПУ воды и электроэнергии, истек 01.07.2012, и теперь РСО должны самостоятельно, не дожидаясь обращения собственников или уполномоченных ими лиц, установить (заменить) соответствующие ОПУ и ИПУ. При этом важно разобраться, образует ли неустановка приборов учета состав административно — правового нарушения и кто является его субъектом. Каким образом РСО следует организовать работу по «оприбориванию» МКД и различается ли принципиально установка ОПУ и ИПУ? Ведь, чтобы выбрать оптимальную модель поведения, все заинтересованные лица должны четко представлять свои права и обязанности при проведении мероприятий по оснащению МКД приборами учета, которые вытекают из норм как Закона об энергосбережении, так и других законов и подзаконных актов.
Установка ОПУ
Если обратиться к положениям ст. 13 Закона об энергосбережении, не сопоставляя их с нормами ЖК РФ, Правил содержания общего имущества и Правил эксплуатации жилфонда, то можно прийти к выводу, что установка ОПУ является главным образом заботой исключительно собственников помещений в МКД и РСО. Если же смотреть на проблему шире и провести системный анализ содержания всех поименованных выше документов, акценты можно расставить иначе.
Ответственными за установку ОПУ являются УК и ТСЖ
Начнем с того, что ОПУ входит в состав общего имущества собственников помещений в МКД (п. 1 ст. 36 ЖК РФ, п. п. 2, 5 — 7 Правил содержания общего имущества). Напомним, что состав общего имущества определяется собственниками помещений в МКД, в том числе в целях выполнения обязанности по его содержанию (об этом говорится в п. 1 Правил содержания общего имущества), причем по надлежащему содержанию. В силу п. 1.1 ст. 161 ЖК РФ надлежащее содержание — это емкое понятие, которое в первую очередь подразумевает выполнение собственниками разнообразных требований законодательства (в сфере
а) собственниками помещений путем заключения:
- договора управления МКД с управляющей организацией;
- договора о содержании и ремонте общего имущества с лицами, оказывающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении МКД);
б) ТСЖ, жилищным,
- путем членства собственников помещений в указанных организациях;
- путем заключения собственниками помещений, не являющимися членами таких организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества с этими организациями.
Из всего сказанного выше следует принципиальный вывод: в МКД, где для управления домом привлечена УК или создано ТСЖ, за содержание общего имущества, в том числе за установку и ввод в эксплуатацию ОПУ, ответственны именно управляющие (УК, ТСЖ и прочие потребительские кооперативы). Обращаем внимание, что данный вывод никоим образом не противоречит содержанию п. п. 8 и 9 ст. 13 Закона об энергосбережении о том, что действия по установке, замене, эксплуатации ОПУ вправе осуществлять специализированные организации и РСО. Ведь большинство мероприятий по содержанию общего имущества УК и ТСЖ осуществляют отнюдь не собственными силами, а с помощью сторонних организаций, в том числе имеющих специальные разрешения на проведение определенных работ, оказание конкретных услуг. Если такого объяснения недостаточно, давайте разбираться дальше.
Установка ОПУ — это капитальный ремонт
Из совокупности документов нормативного (п. 11 Правил содержания общего имущества) и ненормативного (Методическое пособие по содержанию и ремонту жилищного фонда МКД
- санитарное содержание и техническое обслуживание МКД;
- выполнение работ по текущему и капитальному ремонту дома;
- проведение работ по реконструкции МКД.
Так вот, в силу п. 2.4.2 Правил эксплуатации жилфонда и п. 3 ст. 15 Закона о Фонде содействия реформированию ЖКХ установка ОПУ потребления ресурсов и узлов управления (тепловой и электрической энергии, горячей и холодной воды, газа) является одним из видов работ по капитальному ремонту МКД. Кстати, как было выяснено в статье Д.В. Дурново «О технической возможности установки прибора учета» (N 9, 2012), сама необходимость установки ОПУ в МКД может стать причиной проведения капитального ремонта существующих внутридомовых инженерных систем (ВИС) или их создания.
Получается, что и эта логическая цепочка привела нас к выводу о том, что в законодательно установленные обязанности УК и ТСЖ входит проведение мероприятий по установке (замене) ОПУ как мероприятий по капитальному ремонту общего имущества. Однако факт отнесения данных работ к капитальному ремонту имеет практическую ценность и для решения других задач, в том числе относительно взаимодействия собственников и УК (ТСЖ) по поводу установки ОПУ и финансирования данных работ.
Согласование с собственниками проведения мероприятий, связанных с установкой ОПУ
В данном разделе уместно вспомнить о статье М.О. Денисовой «Ремонт общего имущества» (N 1, 2012). В ней речь шла об обязанности организаций, обслуживающих жилфонд, проводить ремонт общего имущества МКД любой сложности (в том числе выполнять неотложные работы) и этапах его планирования. Коротко напомним главные выводы, сделанные автором. Все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм Закона и должны осуществляться УК независимо от того, упоминаются ли они в договоре и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения и оказания особое решение общего собрания собственников помещений в МКД. Такое понимание круга обязанностей организаций, обслуживающих жилфонд, следует из смысла Постановления Президиума ВАС РФ от 29.09.2010 N 6464/10 и демонстрируется арбитражными судами (например, Хабаровским краевым судом в решениях от 20.09.2012 по делам N N
К сведению. Безопасность здания или сооружения в процессе его эксплуатации должна обеспечиваться посредством технического обслуживания, проведения периодических осмотров и контрольных проверок и (или) мониторинга состояния основания, строительных конструкций и систем
Разумно предвидеть и предотвратить свои предпринимательские риски УК может посредством проведения разнообразных осмотров (плановых, неплановых, частичных и т. д.) и технических обследований, которые являются неотъемлемой частью процесса управления МКД (см. п. п. 11, 13 Правил содержания общего имущества, п. 2.1.2 Правил эксплуатации жилфонда).
В ходе этих осмотров УК (ТСЖ) оценивают состояние общего имущества и составляют график мероприятий, которые необходимо провести для поддержания имущества в надлежащем состоянии или приведения его в состояние, соответствующее требованиям закона. По результатам таких осмотров и обследований, задокументированных актами, заключениями проектных и специализированных организаций, УК (ТСЖ) принимает предварительное решение о необходимости проведения тех или иных работ (в том числе капитального характера) и начинает подготовку материалов для вынесения данного вопроса на обсуждение общего собрания собственников. В силу положений ст. ст. 44 и 158 ЖК РФ решение о капитальном ремонте принимается исключительно на общем собрании с учетом предложений УК:
- о сроке начала ремонта;
- об объеме работ;
- о стоимости материалов;
- о порядке финансирования, сроках возмещения расходов и т. д.
Не так давно (в статье М.О. Денисовой «Ремонт общего имущества. Сбор платы и создание ремонтного фонда», N 8, 2012) мы прорабатывали применение данных положений на практике. Тогда для нас было принципиальным понять, как должна и может действовать УК в условиях, когда необходимость проведения капитального ремонта еще не назрела, а накапливать средства уже нужно. Сейчас мы имеем дело с обратной ситуацией. Закон об энергосбережении вступил в силу (за исключением некоторых статей) со дня его официального опубликования, то есть с 27.11.2009. Причем уже в первой редакции документа РСО было вменено в обязанность информировать (в срок до 01.07.2010) собственников и лиц, ответственных за содержание МКД, о необходимости оснащения дома приборами учета. А в апреле 2010 г. Минэнерго утвердило для РСО примерную форму предложения об оснащении МКД приборами учета.
Кстати. При направлении предложений об оснащении дома приборами учета только в адрес лиц, ответственных за содержание МКД, без их направления еще и в адрес собственников обязанность РСО по информированию считается выполненной. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ (Постановление от 17.07.2012 N 2504/12), пересматривая в порядке надзора судебные акты по делу N
Крайние сроки для добровольной установки приборов учета и некоторые другие особенности менялись от одной редакции Закона к другой, но это не имеет принципиального значения. Факт остается фактом: уже в 2010 г. организации, обслуживающие жилфонд, были проинформированы (из разных источников: Закон, РСО и т. д.) о том, что домам, введенным в эксплуатацию до 27.11.2009, требуется капитальный ремонт как минимум в части установки ОПУ (если, конечно, таковые не были установлены ранее по инициативе самих собственников). Данное обстоятельство должно было послужить поводом для проведения дополнительных технических обследований на предмет возможности установки ОПУ и проработки других нюансов, связанных с этим процессом. Цель — предоставление собственникам информации, с учетом которой им следует принять решение в лучшем случае о капитальном ремонте в виде установки ОПУ, а в худшем — еще и о капитальном ремонте ВИС.
Впрочем, некоторые УК (ТСЖ) пошли именно по этому пути, не дожидаясь крайних мер в виде принудительной установки приборов учета, провели общее собрание, выбрали подрядчика, подходящие типы счетчиков, согласовали стоимость работ, договорились о рассрочке или, наоборот, предварительном накоплении средств на эти цели.
Однако так поступили далеко не все в силу разных причин (объективных и субъективных). Одни просто не получили от РСО соответствующих предложений (за что последние привлекаются к административной ответственности, предусмотренной п. 6 ст. 9.16 КоАП РФ Определения ВАС РФ от 18.06.2012 N
- расходов на их проведение;
- объема ожидаемого снижения используемых энергетических ресурсов;
- сроков окупаемости предлагаемых мероприятий.
Прецеденты привлечения к ответственности уже существуют (см. Решение Оренбургского областного суда от 05.07.2012 по делу N
Вывод из всего вышесказанного следующий. Системный анализ норм жилищного законодательства, а также законодательства в области энергосбережения показал: в период, отведенный п. 5 ст. 13 Закона об энергосбережении для добровольной установки приборов учета, УК и ТСЖ должны были активно работать с собственниками помещений обслуживаемых ими домов по поводу согласования и проведения мероприятий по установке ОПУ. Теоретически неустановка ОПУ по состоянию на 01.07.2012 может стать поводом для привлечения УК и ТСЖ, управляющих домами, не оснащенными такими приборами учета, к ответственности по ст. 7.22 КоАП РФ за нарушение правил содержания и ремонта МКД в части непроведения капитального ремонта общего имущества (неоснащения домов ОПУ) в установленные законом сроки. Смягчающим обстоятельством, исключающим вину управляющих в совершении данного административного правонарушения, может стать документально подтвержденный факт того, что до собственников была должным образом доведена информация о необходимости установки приборов учета (вопрос выносился на обсуждение общего собрания собственников, имеется соответствующий протокол), но они не дали УК (ТСЖ) никаких поручений по выполнению требований закона или попросту отказались устанавливать ОПУ к назначенному сроку.
Взаимодействие РСО, УК (ТСЖ) и собственников помещений при установке ОПУ
Правильно квалифицировать взаимоотношения перечисленных лиц сегодня особенно актуально. С одной стороны, в силу п. 12 ст. 13 Закона об энергосбережении в период с 01.07.2012 по 01.07.2013 оснастить МКД приборами учета обязаны именно РСО, а собственники помещений в доме обязаны возместить им понесенные расходы. Означает ли это, что УК и ТСЖ автоматически устраняются из цепочки лиц, принимающих непосредственное участие в процессе «оприборивания» дома, а собственникам остается только ждать, когда РСО установят необходимые приборы учета и предъявят им сумму расходов к возмещению? Автор склонен думать иначе. Названная норма Закона действительно указывает на то, что РСО больше не следует ждать, когда к ним обратятся собственники или уполномоченные ими лица с просьбой установить соответствующие приборы учета. Но это не означает, что установка ОПУ перестает быть мероприятием по капитальному ремонту, который должен проводиться под контролем и ответственностью УК (ТСЖ) (желательно с ведома собственников). Кроме того, опыт некоторых регионов показывает: РСО предпочитают, чтобы установкой ОПУ занимались именно управляющие, и разнообразными способами делегируют им данные право и обязанность несмотря на то, что они уже есть у УК (ТСЖ) в силу норм жилищного законодательства.
Очевидно, что собственники помещений в МКД, несмотря на истечение периода, отведенного для добровольной установки приборов учета, не утратили своих прав и обязанностей относительно оснащения домов ОПУ. Они
Таким образом, ключевое различие во взаимодействии собственников, УК (ТСЖ) и РСО в периодах добровольной и принудительной установки счетчиков заключается в следующем. До 01.07.2012 именно собственники (уполномоченные ими лица: УК или ТСЖ) должны были инициировать установку приборов учета, обратившись с соответствующей просьбой (предложением) к РСО. После 01.07.2012 уже РСО обязаны проявлять инициативу. По мнению автора, в обоих случаях связующим звеном между собственниками и РСО являются УК (ТСЖ), поскольку именно в их компетенцию входит выполнение работ капитального характера на общем имуществе, они отвечают за допуск посторонних лиц к объектам общего имущества, в том числе к ВИС, именно УК (ТСЖ) отвечают перед собственниками за качество выполненных работ и исправность внутридомовых сетей. В связи с этим они обязаны не только допустить РСО к местам установки приборов учета, но и проконтролировать ход работ и принять их результат.
Порядок расчетов за установку ОПУ
Сразу оговоримся, что в данном разделе мы не рассматриваем возможность финансирования данных мероприятий субъектами РФ и муниципальными образованиями, а рассуждаем об оплате работ исключительно за счет средств собственников.
Согласно п. 9 ст. 13 Закона об энергосбережении цена договора на установку приборов учета, по которому в качестве заказчика выступает лицо, ответственное за содержание МКД (УК или ТСЖ), подлежит уплате в рассрочку, если собственники не приняли решение о единовременной оплате договора. Рассрочка по умолчанию предоставляется на пять лет с даты заключения договора. Но это еще не все способы финансирования интересующих нас мероприятий. Ведь они относятся к категории капитального ремонта, а значит, могут быть оплачены за счет средств, отчисляемых собственниками на капремонт. Напомним, что о проблематике создания и использования ремонтных фондов мы писали в N 8, 2012 (см., например, статью М.О. Денисовой «Ремонт общего имущества. Сбор платы и создание ремонтного фонда»). Кроме того, собственники и УК (ТСЖ), своевременно задумавшиеся о перспективе установки ОПУ, могли договориться о предварительном сборе (накапливании) средств только на данные цели. Это касается расчетов по договору на установку ОПУ (добровольная установка). С принудительной установкой дело обстоит несколько иначе.
Так, в п. 12 ст. 13 Закона об энергосбережении сказано, что лицо, не исполнившее в установленный срок обязанности по оснащению МКД приборами учета, должно,
Отметим еще один момент. Внимательное прочтение ст. 13 Закона об энергосбережении позволяет прийти к выводу, что при добровольной установке ОПУ по договору заказчик уплачивает, как и полагается, его цену. В случае же принудительной установки прибора учета он оплачивает расходы, связанные с установкой счетчика. Думаем, не стоит объяснять, чем стоимость работ по договору отличается от расходов на выполнение данных работ. Первая величина включает прибыль исполнителя, вторая — нет. Выходит, что собственники (их представители), своевременно установившие ОПУ и выполнившие требования Закона, явно переплатили. Ведь принудительная установка должна быть дешевле. Парадокс.
Установка ИПУ
С установкой ИПУ ситуация принципиально иная. Дело в том, что ИПУ, как и внутриквартирное оборудование (ВО), находящееся в жилом (нежилом) помещении, являются частной собственностью владельца данного помещения. Следовательно, УК и ТСЖ не признаются лицами, ответственными за обслуживание и содержание данного имущества, хотя по обоюдному согласию могут оказывать собственникам помещений содействие в этом вопросе. Таким образом, если собственники помещений не уполномочили УК (ТСЖ) представлять их интересы по установке ИПУ, то РСО по этому поводу обязаны взаимодействовать с собственниками напрямую, без
Вместе с тем необходимо признать, что для собственников помещений основным источником информации об оснащении МКД как общими, так и индивидуальными приборами учета
Рассрочка: расчет процентов
Закон об энергосбережении гласит, что цена договора на установку приборов учета (расходы на установку приборов учета), если собственники не изъявили иного желания, уплачивается (оплачиваются) равными долями в течение пяти лет с даты заключения договора (а в случае принудительной установки счетчиков — с даты такой установки). При предоставлении рассрочки цена договора (расходы на установку) увеличивается на сумму процентов, начисляемых по ставке, не превышающей ставку рефинансирования Банка России, действующую на день начисления процентов. Таким образом, важно определить, какой день подразумевается под днем начисления процентов, в каком порядке начисляются проценты (по какой формуле) и является ли изменение ставки рефинансирования поводом для перерасчета процентов за соответствующий период рассрочки.
Согласно ст. 823 «Коммерческий кредит» ГК РФ договорами, исполнение которых связано с передачей в собственность другой стороне денежных сумм, может предусматриваться предоставление кредита, в том числе в виде рассрочки оплаты товаров, работ или услуг (коммерческого кредита). К коммерческому кредиту применяются правила, установленные гл. 42 «Заем и кредит» ГК РФ, если иное не предусмотрено правилами о договоре, из которого возникло соответствующее обязательство, и не противоречит существу такого обязательства. Автор не усматривает никаких
Кроме того, не нужно забывать, что если покупателем товаров, работ, услуг является гражданин (физическое лицо) и он приобретает их для личного, семейного пользования, то на взаимоотношения сторон распространяется действие Закона о защите прав потребителей. Поэтому условие о цене договора на установку (замену) приборов учета должно соответствовать требованию п. 2 ст. 10 данного Закона (в соответствующей части). Согласно ему информация о товарах, работах, услугах (кроме прочего) должна содержать цену в рублях и условия приобретения товаров (работ, услуг), в том числе при предоставлении кредита — размер кредита, полную сумму, подлежащую выплате потребителем, и график погашения этой суммы.
Таким образом, условие договора на установку приборов учета в части процентов, начисляемых за рассрочку платежа, должно быть сформулировано предельно ясно и четко, например: «Проценты в связи с предоставлением рассрочки начисляются из расчета годовой ставки 5%» или «Проценты в связи с предоставлением рассрочки начисляются из расчета ставки рефинансирования Банка России, действующей на день начисления». Если же стороны договора на установку приборов учета просто продублировали в его условиях положения п. 9 ст. 13 Закона об энергосбережении о возможности начисления процентов за рассрочку не более чем в размере ставки рефинансирования Банка России, действующей на день начисления, следует констатировать тот факт, что процентная ставка соглашением сторон не определена (обозначен лишь ее верхний предел), значит, права потребителя нарушены. В свою очередь, данное нарушение влечет наложение штрафа по ст. 14.8 КоАП РФ. Его максимальный размер для юридических лиц составляет 10 000 руб.
Но и это еще не все. Если мы обратимся к арбитражной практике в сфере потребительского кредитования, то увидим, что стоимость кредита (в нашем случае — рассрочки) должна быть выражена в твердой сумме, а не только в размере годовых процентов, раскрываться посредством приложения к договору графика платежей с указанием формулы расчета процентов (см., например, Постановления ФАС УО от 07.09.2009 N
Теперь поговорим об изменении процентной ставки за предоставление рассрочки платежа по договору, заключенному с гражданином, в зависимости от колебаний того или иного экономического показателя (в нашем случае это ставка рефинансирования Банка России). Исходя из содержания п. 5 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 13.09.2011 N 146, применение плавающей процентной ставки в долгосрочном кредитном договоре с
Чтобы выбрать формулу расчета и понять общие принципы начисления процентов, обратимся к Положению о порядке начисления процентов и ст. 809 ГК РФ. Сначала определим период начисления процентов и разберемся, какой день считается днем начисления процентов. Согласно п. 3.5 данного Положения проценты начисляются на остаток задолженности по основному долгу, учитываемой на соответствующем лицевом счете, на начало операционного дня. В рамках данной статьи достаточно понимать, что операционный день — это период времени, отведенный для осуществления сделок, обработки учетной информации и т.д. в пределах календарной даты. Отсюда следует, что в день выдачи займа (предоставления рассрочки) (в нашем случае — в день заключения договора) по общему правилу проценты не начисляются. В свою очередь, последним днем начисления процентов является день возврата займа (в нашем случае — день выплаты цены договора). Это следует из смысла п. 4 ст. 809 ГК РФ.
Далее обратимся к п. 3.6 Положения о порядке начисления процентов, в котором указано, что банк должен обеспечить программным путем ежедневное начисление процентов по каждому договору нарастающим итогом с даты последнего отражения в бухгалтерском учете банка суммы начисленных процентов. Следовательно, по общему правилу проценты начисляются ежедневно. Для нас это значит, что днем начисления процентов в целях правильного определения размера ставки рефинансирования Банком России является каждый день всего периода рассрочки: со дня, следующего за днем заключения договора, по день осуществления последнего платежа по договору.
В выборе и порядке применения формулы нам помогут п. 3.9 Положения о порядке начисления процентов, Приложение 1 к Методическим рекомендациям и Письмо Банка России от 27.12.1999 N
Начисление процентов может осуществляться одним из четырех способов: по формулам расчета простых процентов, сложных процентов, с использованием фиксированной либо плавающей процентной ставки в соответствии с условиями договора. Если в договоре не указывается способ начисления процентов, они начисляются по формуле расчета простых процентов с использованием фиксированной процентной ставки. При начислении суммы процентов в расчет принимаются величина процентной ставки (в процентах годовых) и фактическое количество календарных дней, на которое размещены (привлечены) денежные средства. При этом за базу берется действительное число календарных дней в году (365 или 366 дней) (п. 3.9 Положения о порядке начисления процентов). Согласно разъяснению, данному в Письме Банка России от 27.12.1999 N
Выше мы говорили, что в договоре с гражданами обязательно должна быть указана формула расчета процентов и согласована ставка (фиксированная или плавающая). Поэтому определять способ начисления процентов по умолчанию нам не придется. При этом надо отметить, что чаще всего организации, для которых предоставление финансовых услуг не является профильным видом деятельности, пользуются формулой расчета простых процентов:
П = З x I x t / К,
где П — проценты к начислению;
З — сумма размещенных (в кредит, заем, в нашем случае — в рассрочку) денежных средств;
I — годовая процентная ставка;
t — количество дней начисления процентов;
К — количество дней в календарном году (365 или 366).
Для расчета суммы процентов в случае изменения ставки рефинансирования Банком России пригодится формула начисления процентов на сумму по плавающей процентной ставке:
П = (З x I x t / К) + (З x I x t / К),
1 2
где П — проценты к начислению;
З — сумма размещенных (в кредит, заем, в нашем случае — в рассрочку) денежных средств;
I — ставка рефинансирования до изменения;
1
I — ставка рефинансирования после изменения;
2
t — количество дней начисления процентов;
К — количество дней в календарном году (365 или 366).
* * *
В статье изложена и аргументирована позиция автора относительно уровня ответственности УК и ТСЖ в процессе проведения энергосберегающих мероприятий, а именно при оснащении домов общедомовыми приборами учета. Несмотря на то что в Законе об энергосбережении о роли управляющих не сказано ни слова, системный анализ норм жилищного законодательства позволяет утверждать, что УК и ТСЖ не вправе оставаться в стороне. Они вовлечены в этот процесс и ответственны за результат. Кроме того, в статье приведен пример расчета процентов за рассрочку, который принципиально отличается от предлагаемого некоторыми экспертами. По мнению автора, плата, взимаемая за рассрочку, должна рассчитываться в соответствии с общепринятыми правилами кредитования.
М. О. Денисова Главный редактор журнала «
Журнал «Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение» No10, 2012
http://www.audar-press.
Издательский Дом «Аюдар Пресс» (499) 257-0772 [email protected]
При полном или частичном копировании ссылка на www.upravdomus.ru обязательна.